（2017）黑01民终2354号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-06-28
案件名称
黑龙江农垦泰鑫房地产开发有限公司与张宇飞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黑龙江农垦泰鑫房地产开发有限公司,张宇飞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终2354号上诉人（原审被告）：黑龙江农垦泰鑫房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区。法定代表人：刘波，该公司董事长。委托诉讼代理人：张万友，黑龙江张万友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张宇飞，男，1976年7月25日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。上诉人黑龙江农垦泰鑫房地产开发有限公司（以下简称泰鑫房地产公司）与被上诉人张宇飞房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2016）黑0110民初4145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人方式审理了本案。本案现已审理终结。泰鑫房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判泰鑫房地产公司按合同约定承担违约责任。事实与理由：一、一审判决事实认定不清。一审认定“张宇飞、泰鑫房地产公司签订的房屋买卖合同中对张宇飞方违约所约定的违约金比例远高于对泰鑫房地产公司方违约所约定的违约金比例，明显缺乏对等性及公平性”属认定错误。违约金比例的高低以及双方是否对等应当以双方违约可能造成的损害后果为依据进行衡量。本案所涉及合同第十五条关于延期办理房产证的违约责任，仅是关于合同附随义务的约定，其违约金标准不能与买受人逾期付款的主合同义务相比较。由此认定合同双方违约金比例的约定明显缺少对等性和公平性实属错误。且一审开庭后不久已经可以办理产权登记手续。二、一审判决适用法律错误。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同约定了逾期办理产权证违约金标准的，应当按照合同约定承担违约责任，并不存在对违约金变更的法律依据。张宇飞辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。双方签订的合同第七条与第九条因为该两款违约行为关系到整个权利义务的履行，而第十五条仅是附随义务约定，其违约金不能与买受人逾期付款的主合同义务相比较。张宇飞向一审法院起诉请求：1.购房合同中关于房产证违约金过低，要求提高违约金；2.因开发商不能如期交付房产证，导致无法对房产进行处分，无法完成房屋交易的实际损失5万元；3.在判决之日起，30日内提供房屋产权证的一切手续，如无期限拖延，违约金按购房总额的日万分之三赔付。一审法院认定事实：2012年8月9日，张宇飞、泰鑫房地产公司签订了一份《哈尔滨市商品房买卖合同书》，合同中约定张宇飞购买泰鑫房地产公司开发建设的位于哈尔滨市香坊区南直路、千山路泰鑫国典小区14栋2单元4层402号房屋，该房屋建筑面积为54.12平方米，房屋总价款为389,502元。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。3.办理房地产权属证书所需交纳的契税、手续费、他项权费、鉴证费、房屋维修基金等各项费用，依据国家规定，由买受方承担。”。2012年8月9日张宇飞以现金和公积金贷款的方式向泰鑫房地产公司支付购房款389,502元。一审法院认为，张宇飞、泰鑫房地产公司于2012年8月9日签订的《商品房买卖合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，应属合法有效。张宇飞、泰鑫房地产公司应当按照合同的约定各自履行合同义务，并承担相应的违约责任。关于张宇飞要求泰鑫房地产公司给付逾期办理房屋所有权证违约金诉讼请求，因按照张宇飞、泰鑫房地产公司签订的《商品房买卖合同书》第十五条的约定，泰鑫房地产公司应当在房屋交付使用后360日内，持办理产权登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，而在庭审中可知，至张宇飞起诉之日即2016年6月7日，争议房屋尚未完成产权登记的备案手续，故泰鑫房地产公司事实上已经超过了合同规定的备案期限，故本院认为张宇飞不能在规定的期限内取得权属证书，泰鑫房地产公司应当承担相应的违约责任。关于张宇飞诉请对违约金进行调整的诉讼请求，本院认为，首先，张宇飞、泰鑫房地产公司签订的房屋买卖合同中对张宇飞违约所约定的违约金比例远高于对泰鑫房地产公司违约所规定的违约金比例，明显缺少对等性及公平性。其次，此份房屋买卖合同系泰鑫房地产公司单方制作的格式化合同，合同第十五条对泰鑫房地产公司逾期办理产权登记备案手续规定的违约金条款，与对张宇飞违约如逾期付款、逾期办理手续应承担的违约金相比较，明显属于减轻己方责任，加重对方责任。故本院认为张宇飞请求对违约金进行调整的诉讼请求，符合法律的规定，本院予以支持。但对于张宇飞要求按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付违约金的标准，本院认为泰鑫房地产公司已经按照合同的约定向张宇飞交付了房屋，张宇飞亦对本案争议房屋取得了占有、使用、处分和收益的权利，依照合同法的公平原则，为促使泰鑫房地产公司尽快积极履行义务，完成产权登记备案工作，并结合本案中房屋价值、当地经济发展水平等综合因素考虑，泰鑫房地产公司可按照总房价款日万分之零点三的标准向张宇飞支付违约金。因张宇飞未能提供进户通知单，证明其实际进户的时间，但按照合同约定出卖人应当于2012年12月31日前交付房屋，故违约金可自2013年12月26日（即交付房屋360日后）起开始计算，计算至2016年6月7日（张宇飞起诉时止），共计894天，故泰鑫房地产公司应当给付张宇飞的违约金为10,446.44元（389,502元×0.3/10,000×894天）。关于张宇飞请求的实际损失50,000元，根据张宇飞的证据，无法确定其交易是否真实存在，且即使存在，张宇飞对其损失也存在一定过错，而法院对泰鑫房地产公司未办理产权证的的违约金已适当提高，已经为张宇飞不能取得产权证进行了一定的补偿，故张宇飞该项请求法院不再予以支持。关于张宇飞的第三项请求，若泰鑫房地产公司仍不能履行办理房屋产权证的备案手续，可另行起诉主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、泰鑫房地产公司于本判决生效后十五日内给付张宇飞延迟办理房屋产权登记备案违约金10,446.44元；二、驳回张宇飞的其他诉讼请求。案件受理费人民币1050元（张宇飞已预交），由张宇飞负担989元，由泰鑫房地产公司负担61元，泰鑫房地产公司的案件受理费，于本判决生效后十五日内给付张宇飞。本院二审期间，双方当事人没有举示证据。本院对原审判决认定的事实依法予以确认。本院认为，张宇飞、泰鑫房地产公司于2012年8月9日签订的《商品房买卖合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，应属合法有效。张宇飞、泰鑫房地产公司应当按照合同的约定各自履行合同义务。泰鑫房地产公司未在双方合同约定的期限内协助张宇飞办理房屋所有权转移登记，构成合同违约。根据合同第十五条约定，双方约定固定的违约金而非按日计算违约金、逾期办证违约金与逾期付款违约金相比明显畸低、从合同约定违约日至今泰鑫房地产公司违约时间较长等客观因素，虽然张宇飞提出的请求有认为约定违约金过低应予调整但举示证据不足以证明实际损失的情形，但按双方约定进行处理显失公平，一审酌定按照总房价款日万分之零点三的标准判决向张宇飞支付违约金较银行贷款利率已经很低，根据民法的公平、诚信原则，本院不予调整。综上所述，泰鑫房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61元,由黑龙江农垦泰鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王笑宇审 判 员 王晓东审 判 员 宋彦辉二〇一七年五月二十七日法官助理 李妮娜书 记 员 周小倩 来源：百度搜索“”