（2017）新01民初200号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-05-31
案件名称
新疆合上成房地产投资有限公司与林细名房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
新疆合上成房地产投资有限公司,林细名,林月月,林丽芳,林贻命,游家彬,陈国风,陈峰云,刘梅,王志华,单保兰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第四十五条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民初200号原告（反诉被告）：新疆合上成房地产投资有限公司，住址地乌鲁木齐市新市区天津北路。法定代表人：陈国男，该公司董事长。委托诉讼代理人：付亮，新疆巨臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：周利明，新疆巨臣律师事务所律师。被告（反诉原告）：林细名，男，1962年1月25日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天津北路。委托诉讼代理人：殷海燕，新疆银石律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨耀军，新疆银石律师事务所律师。第三人：林月月，女，1965年5月17日出生，汉族，职业不详，住乌鲁木齐市新市区天津北路。第三人：林丽芳，女，1971年11月16日出生，汉族，职业不详，住福建省福清市龙田镇南山村。第三人：林贻命，男，1967年9月18日出生，汉族，职业不详，住福建省福清市龙田镇后面村。第三人：游家彬，男，1963年3月1日出生，汉族，职业不详，住重庆市大足县铁山镇继光村。第三人：陈国风，男，1974年7月13日出生，汉族，职业不详，住福建省福清市海口镇东阁村。第三人：陈峰云，女，1978年10月20日出生，汉族，职业不详，住福建省福清市海口镇东阁村。以上五位第三人的共同委托诉讼代理人：殷海燕，新疆银石律师事务所律师。第三人：刘梅，女，1976年9月28日出生，汉族，职业不详，住乌鲁木齐市新市区天津北路***号。第三人：王志华，男，1979年8月25日出生，汉族，职业不详，住乌鲁木齐市新市区天津北路***号。委托诉讼代理人：王秋云，男，1952年8月16日出生，汉族，无固定职业，乌鲁木齐市金沙江路锦富苑小区。第三人：单保兰，女，1969年1月15日出生，汉族，职业不详，住乌鲁木齐市水磨沟区南湖路南二巷。原告（反诉被告）新疆合上成房地产投资有限公司（以下简称合上成公司）与被告（反诉原告）林细名，第三人林月月、林丽芳、林贻命、游家彬、刘梅、王志华、单保兰、陈国风、陈峰云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）合上成公司的委托诉讼代理人付亮、周利明，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人殷海燕、杨耀军，第三人王志华的委托诉讼代理人王秋云到庭参加诉讼。第三人林月月、林丽芳、林贻命、游家彬、刘梅、单保兰、陈国风、陈峰云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合上成公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令林细名，1.支付紫金长安三期1栋1层商铺欠付款11,246,160元；2.迟延支付购房款造成的损失800万元；3.支付本案的诉讼、邮寄费用。事实及理由:2011年10月6日,我公司与林细名签订《商铺预购协议书》，约定林细名购买我公司建设的位于本市新市区天津北路162号紫金长安三期1栋1层底商商铺。2012年12月14日，经双方协商后，对交房、房屋单价做出变更，约定将原协议单价8,380元/平方米调整至8,000元/平方米，2014年至2015年期间，林细名先后让林月月、林丽芳等人去我公司签订房屋买卖合同，但自始至终未向我公司付清房款。我公司认为，合同签订后双方均应全面履行合同义务，林细名不按合同约定履行付款义务，给我公司造成了极大的经济损失，故请求法院维护我方的合同权益，判如所请。林细名针对合上成公司的诉讼请求答辩称，我方对未支付房款的事实无异议，但对合上成公司主张的金额，认为应当根据商铺汇总的建筑面积计算后才能确定，双方之间存在购买本案三期1栋1层商铺及另案购买三期2栋商铺是两个法律关系，双方对这两件事也一直在协商，是因为合上成公司的法定代表人陈国南涉嫌犯罪被长期羁押，导致协商未果，故不同意支付损失。王志华针对合上成公司的诉讼请求述称，我方已经把购房款全部交给了林细名，双方纠纷和我方没关系。林月月、林丽芳、林贻命、游家彬、陈国风、陈峰云未到庭进行答辩但针对合上成公司的诉讼请求提交了书面答辩状述称，合上成公司将紫金长安小区三期1栋1层底商整体出售给林细名后，其将部分商铺转售给我，并安排我与合上成公司签订了合同，现我已将房款支付给林细名。当时与合上成公司签订合同的目有是为了方便合上成公司为我办理房屋过户手续。故合上成与林细名之间的纠纷与我无关。刘梅、单保兰未到庭针对合上成公司的诉讼请求进行答辩也未提交书面的答辩意见。林细名提出反诉请求：请求判令合上成公司向其支付，1.赔偿款400万元；2.违约金290元（400万元×2.5%×29个月，即2014年11月1日至2017年3月30日）；3.律师费96,300元；4.全部案件诉讼费用。事实及理由：2011年10月6日合上成公司与我方签订了《商铺预购协议书》，约定我方购买合上成公司开发建设的位于乌鲁木齐市新市区天津北路162号紫金长安三期1栋1层底商全部商铺。2014年11月1日合上成公司与我方又签订了《补充协议书》约定，“一、合上成公司将1＃至3＃商铺出售给他人，现赔偿林细名人民币400万元；二、合上成公司承诺将紫金长安在三期商业楼加层、扩建商业楼地上三层、四层出售后7天内支付给林细名补偿款（不得以任何借口推脱支付补偿款）。五、……败诉方应当向对方承担案件诉讼费用、律师代理等相关费用。”而我方认为该约定的第二条系附条件的约定，该条件能否成就完全取决于合上成公司的主观意愿，合上成公司已于2016年5月将紫金长安三期商业楼加层、扩建商业楼地上四层对外出售，其收取的售房款足以支付我方赔偿款，地上三层能否对外出售也完全由合上成公司掌控，最后，合上成公司的法定代表人陈国南因涉嫌犯罪被长期羁押，商业信誉丧失，公司经营混乱，公司面临严重的任务危机，故请求法院支持我方的反诉请求。合上成公司针对林细名的反诉请求答辩称，不同意林细名的反诉请求，双方的补充协议约定的很清楚，地上三层、四层出售后，我方才有履行支付的义务，目前情况是四层已出售，三层因被查封并没有出售，而查封也并不是我方的主观意愿，故不同意向林细名支付赔偿款和违约金。因为支付条件并没有成立，律师费我们也不同意支付。王志华针对林细名的反诉请求述称，我方已经把购房款全部交给了林细名，双方纠纷和我方无关。林月月、林丽芳、林贻命、游家彬、陈国风、陈峰云、刘梅、单保兰未到庭针对林细名的反诉请求进行答辩也未提交书面的答辩意见。合上成公司、林细名围绕各自的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人无争议证据及事实有：2011年10月6日,合上成公司与林细名签订《商铺预购协议书》，约定林细名购买合上成公司建设的位于本市新市区天津北路162号紫金长安三期1栋1层底商商铺，商铺序号从东至西按1＃至29＃商铺，一、预购房产的面积和总价：1.紫金长安三期1栋1层底端，建筑面积约：4560.62㎡，合上成公司已预留7＃-8＃、14＃-15＃、20＃-21＃其中两个商铺约400㎡给另一个客户选择，剩余商铺建筑面积约4160.42㎡，单价：人民币8,380元/㎡，总价人民币：34,865,335元，合上成公司要求林细名一次性支付1,800万元，待测绘面积确定后签署合同多退少补；等。2012年12月14日，经双方协商后，签订《补充协议书》约定，鉴于双方于2011年10月6日是已签订《商铺预购协议书》,约定林细名购买合上成公司紫金长安三期1栋1层商铺。2012年8月30日签订正式合同。协议到期后，由于合上成公司原因，无法和林细名签订正式购房合同，经双方协商一致就相关事项达成补充协议如下：一、合上成公司承诺在2013年7月30日前该商铺达到预售条件，能够与林细名签订正式《商品房买卖合同》；二、合上成公司如按约定在2013年7月30日前与林细名签订正式《商品房买卖合同》，合上成公司同意林细名购买的以上商铺由原协议的价格8,380元/㎡，调整为8,000元/㎡；三、合上成公司未能在2013年7月30日前与林细名签订正式的《商品房买卖合同》，林细名有权选择保留购买权或放弃购买权。如林细名选择保留购买权，则按照本协议约定价格（8,000元/㎡）执行，不计算任何违约金或利息。如林细名放弃购买权，合上成公司应按照原协议，自林细名交款之日起至2012年12月10日，按林细名已付房款的月息2%以及自2012年12月10日起至合上成公司还清林细名预购款止，按已付款2,000万的月息3%的违约金向林细名支付。并退还全部已付预购款项；四、按上述约定，林细名选择放弃购买权时，自合上成公司付清林细名预购款及违约金，双方签订《解除商铺购买协议》时，视为双方解除商铺购买协议，在此期间，合上成公司自愿将此商铺作为林细名预购款及违约金的抵押物，并按林细名要求办理抵押登记，费用由合上成公司承担；五、如林细名在2013年7月30日前，解除《商铺预购协议书》或者以任何形式放弃购买上述商铺，则视为违约，合上成公司只要退还林细名已付全部预购款项，不需要支付任何违约金或利息；等。双方签订以上合同后，2014年至2015年期间，林细名先后与林月月、林丽芳等九人协商，与合上成公司签订《商品房预售合同》。2014年11月1日合上成公司与林细名签订《补充协议书》约定，鉴于双方于2011年10月6日已签订《商铺预购协议书》约定林细名购买合上成公司紫金长安三期1栋1层商铺，商铺序号从东至西按1＃至29＃商铺，建筑面积：4560.62㎡，目前合上成公司将商铺1＃至3＃商铺，建筑面积：536㎡，出售给他人，经协商一致，达成协议如下：一、合上成公司将商铺1＃至3＃号出售他人，现赔付给林细名人民币400万元；二、合上成公司承诺将紫金长安三期商业楼加层、扩建商业三层、四层出售后7天内支付给林细名补偿款（不得以任何借口推脱支付补偿款）；三、如合上成公司没有按上述及时支付合林细名补偿款，从本补充协议签订之日起，按400万元月息2.5%的违约金支付林细名，直到400万元赔偿款全部支付完毕；四、本补充协议与原协议冲突之处，以本补充协议为准；五、本补充协议履行中如有争议，双方应当协商解决，协商不成，可向本补充协议所涉三间商铺所在地有管辖权法院起诉。败诉方应向对方承担案件诉讼费用、律师代理费等相关费用。后合上成公司将其余涉案商铺37套交付给林细名及林月月等九人，也已协助办理房屋权属登记。林月月等九人已将涉案房款全部交付林细名，林细名已向合上成公司支付房款2,000万元。另查，双方2014年11月1日签订《补充协议书》中所涉及的，紫金长安三期商业楼加层、扩建商业三层、四层，四层已出售，三层未出售，现因案外人南通建工集团有限责任公司诉合上成公司建设工程施工合同纠纷一案，经南通建工集团有限责任公司申请被本院出具（2016）新01民初625号民事裁定，保全查封。经本院查询，涉案房产信息如下：1.林细名名下紫金长安三期1栋1层商铺10，建筑面积：110.98㎡；2.林细名名下紫金长安加层、扩建三期1栋1层商铺8，建筑面积：150.19㎡；3.林细名名下紫金长安加层、扩建三期1栋1层商铺9，建筑面积：138.85㎡；4.林细名名下紫金长安加层、扩建三期1栋1层商铺18，建筑面积：83.11㎡；5.林细名名下紫金长安加层、扩建三期1栋1层商铺20，建筑面积：135.93㎡；6.林细名名下紫金长安加层、扩建三期1栋1层商铺19，建筑面积：72.69㎡；7.刘梅名下紫金长安三期1栋1层商铺2，建筑面积：60.90㎡；8.刘梅名下紫金长安三期1栋1层商铺1，建筑面积：50.14㎡；9.陈峰云名下紫金长安三期1栋1层商铺9，建筑面积：104.86㎡；10.陈国风、陈峰云名下紫金长安加层、扩建三期1栋1层商铺17，建筑面积：108.47㎡；11.单保兰名下紫金长安加层、扩建三期1栋1层商铺8，建筑面积：128.16㎡；12.王志华名下紫金长安三期1栋1层商铺16，建筑面积：126.93㎡；13.林月月名下紫金长安加层、扩建三期1栋1层商铺7，建筑面积：155.99㎡；14.林月月名下紫金长安加层、扩建三期1栋1层商铺5，建筑面积：100.76㎡；15.林月月名下紫金长安加层、扩建三期1栋1层商铺4，建筑面积：124.43㎡；16.林月月名下紫金长安加层、扩建三期1栋1层商铺5，建筑面积：111.03㎡；17.林月月名下紫金长安三期1栋1层商铺4，建筑面积：110.98㎡；18.林月月名下紫金长安加层、扩建三期1栋1层商铺6，建筑面积：101.38㎡；19.游家彬名下紫金长安三期1栋1层商铺6，建筑面积：104.86㎡；20.游家彬名下紫金长安加层、扩建三期1栋1层商铺10，建筑面积：123.92㎡；21.游家彬名下紫金长安加层、扩建三期1栋1层商铺11，建筑面积：96.87㎡；22.林丽芳名下紫金长安加层、扩建三期1栋1层商铺13，建筑面积：139.20㎡；23.林丽芳名下紫金长安加层、扩建三期1栋1层商铺14，建筑面积：149.10㎡；24.林丽芳名下紫金长安加层、扩建三期1栋1层商铺15，建筑面积：136.37㎡；25.林丽芳名下紫金长安三期1栋1层商铺7，建筑面积：110.98㎡；26.林丽芳名下紫金长安三期1栋1层商铺8，建筑面积：163.32㎡；27.林贻命名下紫金长安三期1栋1层商铺13，建筑面积：60.16㎡；28.林贻命名下紫金长安三期1栋1层商铺14，建筑面积：49.26㎡；29.林贻命名下紫金长安加层、扩建三期1栋1层商铺27，建筑面积：21.59㎡；30.林贻命名下紫金长安加层、扩建三期1栋1层商铺25，建筑面积：67.33㎡；31.林贻命名下紫金长安加层、扩建三期1栋1层商铺26，建筑面积：88.63㎡；32.林贻命名下紫金长安加层、扩建三期1栋1层商铺24，建筑面积：78.63㎡；33.林贻命名下紫金长安加层、扩建三期1栋1层商铺23，建筑面积：116.54㎡；34.林贻命名下紫金长安加层、扩建三期1栋1层商铺22，建筑面积：125.45㎡；35.林贻命名下紫金长安三期1栋1层商铺11，建筑面积：109.43㎡；36.林贻命名下紫金长安加层、扩建三期1栋1层商铺21，建筑面积：132.46㎡；37.林贻命名下紫金长安三期1栋1层商铺12，建筑面积：98.69㎡。以上合计总面积3905.77㎡。双方有争议的证据有：合上成公司提供，新疆维吾尔自治区高级人民法院（2016）新民终583号民事判决书，其以该证据证实因林细名未按时支付房款，致使其遭受损失800万元。对此林细名认为此证据与本案诉争事实无关。林细名提交银行电子回单，证实其因诉争纠纷支付律师费10万元。合上成公司认为该证据与本案争议事实无关。本院对以上二份证据的真实性予以确认，对关联性不予确认。本院认为，合上成公司与林细名之间就买卖紫金长安三期1栋一层1＃至29＃商铺协商于2011年10月6日达成的《商铺预购协议书》、2012年12月14日达成的《补充协议书》及因合上成公司将1＃至3＃商铺出售后与林细名于2014年11月1日达成的《补充协议书》，均为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行各自的合同义务。下面就双方争议的问题分析如下：一、林细名是否应当向合上成公司支付欠付的购房款及欠付款的具体数额。林细名自与合上成公司就涉案商铺达成购买协议后，与林月月等九人协商又将部分涉案商铺出售给林月月等九人，三方就此事实达成一致意见，由林月月等与合上成公司签订《商品房预售合同》，合上成公司将合同约定的紫金长安三期1栋1层4＃至29＃商铺交付给林细名及林月月等九人，该商铺已办理了房屋权属登记，现林月月等九人将涉案商铺的款项已交付林细名，故就三方均认可的事实及三方履行合同的内容来看，本院认为，本案房屋买卖合同的相对人应当是合上成公司与林细名，现合上成公司已交付商铺，林细名未按合同约定支付全部房款的事实双方均无异议，故合上成公司要求林细名支付欠付房款的诉讼请求，本院予以支持。合上成公司主张的林细名应向其支付的欠付房款是以双方合同约定的面积进行计算，林细名提出根据双方合同的约定，房款应当以房产证书中载明的面积进行计算，经查，双方2011年10月6日签订的《商铺预购协议书》中约定商铺总价以测绘面积确定，现合上成公司、林细名对本院调取的涉案商铺的产权证书均无异议，故按双方约定，欠付房款应当以产权证书上载明的面积计算并减去林细名已付房款，即11,246,160元（3905.77㎡×8,000元/㎡-2,000万元）。二、合上成公司要求林细名向其支付800万损失的诉讼请求的事实及法律依据。合上成公司提出因林细名未按时向其交付房款，致使其不能按时向林细名返还（2016）新民终583号民事判决书中的涉及的房款，而产生800万元损失，故该损失应当由林细名承担，对此本院认为，合上成公司主张的损失是指其因双方另行诉讼购房合同在履行过程中合上成公司存在违约责任并承担的违约责任，与本案诉争事实无关，其提出该800万元为林细名的违约行为造成的损失,应由林细名承担的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。三、林细名要求合上成公司向其支付400万元赔偿款及290万元违约金的反诉请求的事实及法律依据。2014年11月1日合上成公司与林细名签订的《补充协议书》约定，因合上成公司将商铺1＃至3＃商铺出售给他人，愿赔付给林细名400万元，此款于合上成公司将紫金长安三期商业楼加层、扩建商业三层、四层出售后7天内支付。该约定的支付行为系附条件的支付行为，即合上成公司三期商业层、扩建商业三层、四层出售后7日，现涉案的三层商铺被本院保全查封，未出售，林细名提出，双方约定的支付条件虽未成就，但该条件不能成就系合上成公司的原因所至，对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自已的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。认定合上成公司是否为自已的利益不正当阻止条件成就，应当以主观上合上成公司是否为了自已的利益并具有阻止条件成就的恶意，客观上是否实施了阻止条件成就的行为来进行判断，就本案已查明事实来看，双方约定的涉案第三层商铺未出售的原因是被本院另案保全查封，该案为案外人南通建工集团有限责任公司认为合上成公司存在拖欠其工程款的情形，提起诉讼进而依法定程序提起的保全申请而造成的法律后果，对此，合上成公司没有主观上的恶意也没有客观上的阻止行为，故林细名以《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定为由要求合上成公司向其支付约定赔偿款400万元及违约金290万元的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。四、林细名要求合上成公司向其支付律师费的反诉请求的事实及法律依据。根据合上成公司与林细名于2014年11月1日签订的《补充协议书》的约定，双方因协议涉及的内容产生的争议诉讼的，败诉方应向对方承担案件诉讼费用、律师代理费等相关费用。本院认为，该约定亦为附条件的约定，现双方争议未经法院判决，不存在是否败诉的情况，林细名要求合上成公司承担律师费的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定上，判决如下：一、被告（反诉原告）林细名支付原告（反诉被告）新疆合上成房地产投资有限公司欠付房款11,246,160元；二、驳回原告（反诉被告）新疆合上成房地产投资有限公司要求被告（反诉原告）林细名向其支付800万元损失的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）林细名对原告（反诉被告）新疆合上成房地产投资有限公司反诉请求。以上款项被告（反诉原告）林细名需于本判决发生法律效力后十日内一次付清。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分的案件受理费137,276.96元，合上成公司预交，由合上成公司负担57,066.03元，由林细名负担80,210.93元；反诉部分的案件受理费30,387.05元，林细名预交，由林细名负担。如不服本判决，可以在判决书关达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。审 判 长 陈 琛审 判 员 曾 敏人民陪审员 赵美荣二〇一七年五月二十七日书 记 员 石晓峰袁洁 关注微信公众号“”