（2016）苏0114民初5963号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-12-01
案件名称
原告臧华中与被告吴笛房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市雨花台区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
臧华中,吴笛
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0114民初5963号原告（反诉被告）：臧华中，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：成子龙，南京市玄武区律恒法德法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：吴笛，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：党明林，南京市雨花台区普德法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）臧华中诉被告（反诉原告）吴笛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用普通程序，分别于2016年12月29日、2017年4月11日、2017年5月22公开开庭进行了审理。原告臧华中及其委托诉讼代理人成子龙，被告吴笛及其委托诉讼代理人党明林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告臧华中向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告定金50000元；2、被告赔偿原告损失30000元（原告支付的中介费）；3、被告赔偿原告因房价上涨，造成原告的经济损失，以向第三方转卖的差价2万元计算损失；4、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月17日，原、被告签订关于南京市雨花台区××北楼××室的南京市存量房买卖合同，约定，被告吴笛将上述房屋卖给原告，签订合同时，被告收取原告定金50000元。原告已备好首付款，后银行同意贷款审批。原告多次催促被告按照合同继续履行，现被告违约，以各种理由拒绝履行合同。原告为维护其合法权益，遂诉。、被告吴笛辩称，按照房屋买卖合同约定，原告应当在2016年10月20日之前将304000元打入被告账户中，至今原告都没有打。最终合同不能履行是由于原告首付款不付，网签合同中介冒充被告的签名，最终导致网签合同被房产部门锁死，交易没办法进行下去。在双方的短信和电话记录中可以反映。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。反诉原告吴笛向本院提出反诉请求：1、反诉被告承担违约金100000元；2、反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月16日，反诉原告与案外人在常州签订购房合同，为了尽快支付卖方首付款，于2016年9月17日与反诉被告及反诉被告找的中介，三方签订关于南京市雨花台区××北楼××室的南京市存量房买卖合同。按照约定反诉被告应于2016年10月20日之前支付首付款304000元，但到期未予支付。2016年10月20日双方约定去房产局过户，发现网签合同撤销，最终导致合同无法履行。反诉原告催促反诉被告继续履行合同，而反诉被告于2016年10月21日发信息解除买卖合同，反诉被告单方违约，反诉原告请求法院支持其诉请。反诉被告臧华中辩称，反诉原告的主张没有法律依据，请求驳回诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年9月17日，臧华中、吴笛、利众置业三方签订南京市存量房买卖合同,约定出售吴笛坐落于南京市雨花台区××北楼××室房屋，建筑面积61.83平方米，房屋转让价款1280000元，含定金50000元，尾款30000元。买卖双方对付款方式和付款期限进行约定，臧华中采取现金、商业贷款、公积金的方式支付房款：定金50000元于2016年9月17日支付，首付款304000元于2016年10月20日支付，贷款896000元于2016年12月15日支付，尾款30000元于2017年1月17日支付。买卖双方定于2016年10月20日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。另双方对各自的权利义务、违约责任等作出了约定。合同签订后，臧华中于当日向吴笛支付定金50000元。2016年9月22日，臧华中向中介公司交纳中介费30000元。中介方南京利众置业投资集团有限公司分公司员工在南京市网上存量房交易监管系统对涉案房屋进行网签合同备案，合同编号2016144865。臧华中为购买该房产，向中国工商银行汉府支行申请办理个人住房贷款。后买卖双方得知网签合同被撤销，为继续履行上述买卖合同，臧华中要求吴笛去房产局履行合同手续，并于2016年10月19日向吴笛发送短信，通知吴笛于2016年10月20日上午十点半至华侨路35号的南京市房地产交易中心接收首付款并履行合同手续，如吴笛不来接收首付款并将房产过户给臧华中，将视为吴笛违约。2016年10月20日，臧华中从其名下银行账户分别支取100000元、204000元，合计304000元，并开具本票。另查明，南京利众置业投资顾问有限公司（以下简称利众顾问公司）于2014年7月11日变更为南京利众置业投资集团有限公司（以下简称利众投资公司）。吴笛与臧华中之间签订的南京市存量房买卖合同上及中介方开具的利众置业收款收据上签章为南京利众置业投资顾问有限公司第肆佰壹拾壹分公司。再查明，吴笛与臧华中签订房屋买卖合同后，吴笛与案外人王某、鲁某就涉案房屋缔结房屋买卖协议，并于2016年9月30日在南京市网上存量房交易监管系统进行网签合同备案，该合同编号2016150031，房屋转让价款为1300000元，采取资金监管方式进行交易。2016年10月28日，吴笛与王某、鲁某向南京市房地产就交易登记中心提交转移登记申请，2016年11月2日，涉案房屋已登记至王某、鲁某名下。庭审中，为查明臧华中与吴笛之间网签合同撤销的原因，经与南京市房地产就交易管理中心存量房市场管理科了解，臧华中与吴笛签订的网签合同付款方式采取非资金监管，根据南京市《关于全面实行存量房交易合同网签备案通知》规定，网签合同递交后20日内未办理过户，系统会自动退回，当事人可以随时再提交申请进行网签合同备案。而吴笛与王某、鲁某的网签合同采取资金监管方式，资金监管方式下一旦提交网签合同，其他人无法就同一房产再次进行网签合同备案。以上事实，有南京市存量房买卖合同、收据、银行对账单、本票、利众置业收款收据、南京市存量房交易合同（经纪机构版）、不动产登记簿、短信记录、工商准予变更登记通知书、房产交易监管系统档案信息、网签备案的通知、谈话笔录、证人证言及当事人陈述予以证实。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的责任等违约责任。本案中，臧华中与吴笛签订南京市存量房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，应属合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行。但吴笛在其与臧华中的合同有效的情况下，与案外人就涉案房屋签订房屋买卖合同，并向房产部门进行网签备案，这直接导致吴笛与臧华中的房屋买卖合同无法正常在房产部门进行网签，亦无法完成后续房屋转移登记等手续，吴笛的行为已构成违约，应当承担由此而产生的违约责任。吴笛抗辩因中介原因导致合同撤销不能履行，本院认为，因利众顾问公司已实际变更为利众投资公司，原利众顾问公司的权利、义务均由变更后的利众投资公司继受。涉案存量房买卖合同虽以利众顾问公司分公司的名义签订，加盖的是利众顾问公司分公司的章，实际的合同当事人应为利众投资公司的分公司，且提供居间服务的实际经办人为利众投资公司分公司经理傅某，在网签合同上加盖的是变更后的利众投资公司网签专用章，故存量房买卖合同上签章的瑕疵不影响房屋买卖合同的成立与生效，吴笛提交证据尚不足以证明系签章的原因导致合同无法履行，即使存在签章问题，当事人亦可补正瑕疵后随时提交网签、继续履行上述房屋买卖合同。另，吴笛辩解臧华中未按时交付房屋首付款构成违约的意见，根据当事人提交的证据，虽然买卖双方未书面约定房屋首付款的支付方式，但臧华中于约定过户之日已办理了304000元的本票，其具有支付涉案房屋首付款的经济能力，吴笛可以当面接收。但至约定过户之日即2016年10月20日，因吴笛与案外人的房屋买卖网签合同已在南京市网上存量房交易监管系统备案且并未撤销，故而吴笛与臧华中之间的房屋买卖合同无法提交网签备案，房屋买卖转移登记手续事实上已无法继续进行，吴笛的该辩解意见，本院不予采信。因涉案房屋已经经由吴笛出售于案外人王某、鲁某，且该房屋已登记至王某、鲁某名下，故吴笛与臧华中之间的房屋买卖合同已无履行的可能，臧华中可以向吴笛主张返还已支付的定金并主张赔偿损失：一、臧华中于房屋买卖合同签订后交付于吴笛的定金50000元，该笔款项系房屋买卖合同履行的担保，亦是房屋价款的一部分，现吴笛违约导致合同无法履行，臧华中主张该笔款项的返还具有事实和法律依据，本院予以支持；二、臧华中主张吴笛赔偿其支付中介公司的佣金30000元，该笔款项系臧华中为履行房屋买卖合同所产生的实际损失，故其主张吴笛赔偿该30000元具有事实和法律依据，本院予以支持；三、臧华中主张因房价上涨产生的损失20000元，根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。吴笛将涉案房屋转让给案外人的价款为1300000元，现臧华中依据前后两份房屋合同约定的差价主张其实际损失，具有事实依据，亦不违反法律规定，本院予以支持。吴笛反诉臧华中承担违约金，因本案纠纷产生系吴笛违约所致，故吴笛的主张欠缺事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴笛于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）臧华中定金50000元；二、被告（反诉原告）吴笛于本判决生效之日起十五日内赔偿原告（反诉被告）臧华中已支付的中介费30000元；三、被告（反诉原告）吴笛于本判决生效之日起十五日内赔偿原告（反诉被告）臧华中因房价上涨造成的损失20000元；四、驳回反诉原告（本诉被告）吴笛的诉讼请求。本案本诉案件受理费3900元，反诉案件受理费1150元，由被告（反诉原告）吴笛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（附户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：x。）（此页无正文）审 判 长 陈 波代理审判员 史佳丽人民陪审员 梁争上二〇一七年五月二十七日书 记 员 孙凡力