（2017）京01民终3165号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-06-01
案件名称
许敏敏与张少敏房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许敏敏,张少敏,北京链家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终3165号上诉人（原审被告、反诉原告）：许敏敏，女，1976年10月25日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人张占良，北京市仁丰律师事务所律师。委托诉讼代理人冯伟建，北京市仁丰律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：张少敏，女，1978年12月10日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人张翔宇（张少敏之兄）。第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号昆泰国际大厦1706号。法定代表人左晖，董事长。委托代理人孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法务专员。上诉人许敏敏因与被上诉人张少敏、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初18071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许敏敏及其委托诉讼代理人张占良、冯伟建，被上诉人张少敏及其委托诉讼代理人张翔宇到庭参加诉讼，链家公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许敏敏上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、五项；2、改判驳回张少敏的诉讼请求，支持我的反诉请求。事实和理由：1、张少敏伪造《干部履历表》以证明其代理人具备代理资质，已涉嫌犯罪，触犯刑律，申请将张少敏伪造的《干部履历表》移交公安机关；2、张少敏签订合同时不具备购房资格；3、张少敏未按时向我支付首付款，构成违约。我无违约行为。张少敏辩称，许敏敏拒绝办理网签合同，导致建委无法生成监管账户，我无法按照约定付款。链家公司向本院提交书面意见表示同意一审法院判决。张少敏向一审法院起诉请求：1、许敏敏继续按房屋买卖合同履行过户手续，将房屋登记至我名下；2、许敏敏自2016年5月20日起至完成过户止，按房屋总价款按日支付我违约金；3、许敏敏自2016年6月5日起至完成过户止，按每月7200元赔偿我需支付的租房费用。许敏敏向一审法院反诉请求：1、依法解除我与张少敏之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、张少敏支付我逾期付款的违约金156万元（以780万元为基数，按20％即156万元向我支付）；3、张少敏赔偿涉案房屋的租金损失109147.50元（以每月12127.5元为标准，自2016年3月9日起计算至2016年12月8日，总计109147.50元）；4、张少敏支付我逾期支付前2、3项钱款的利息损失（自反诉日开始计算，至支付完毕止，按同期银行贷款利率计算）；一审法院认定事实：2016年1月31日，许敏敏作为出卖人（甲方）与张少敏（乙方）作为买受人签订了北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版，以下简称合同）以及补充协议，合同约定许敏敏将称涉案房屋出卖给张少敏；涉案房屋的性质为商品房。合同第四条约定，经出卖人和买受人协商一致，涉案房屋成交价格为300万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设备作价480万元，定金为100万元，由买受人直接支付给出卖人;买受人向银行申办抵押贷款200万元，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，如因买受人自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意由买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。合同第六条约定，出卖人办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于1个工作日内将该房屋交付给买受人。合同第十一条约定，本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。补充协议第二条约定，张少敏（乙方）分别于2016年1月30日、2016年2月1日、2016年3月8日前将定金10万元、50万元、40万元支付给许敏敏（甲方）。乙方于2016年4月25日前将第一笔首付款300万元支付给甲方；于2016年5月20日前将第二笔首付款100万元以及第三笔首付款80万元支付给甲方，其中第二笔首付款的支付方式为建委资金监管。2016年6月5日，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。补充协议第五条违约责任约定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向乙方支付违约金。庭审中，许敏敏认为约定的违约金过高，应予调整。后张少敏依约支付了定金和第一笔首付款共计400万元，许敏敏收到了上述款项，并用其中的300万元解除了涉案房屋的抵押。现就后续款项未支付的原因，双方存有争议。张少敏主张第二笔首付款未支付的原因是因为第二笔首付款的支付方式是建委资金监管，但是建委资金监管需要办理网签，而链家公司通知许敏敏办理网签，许敏敏一直未提交材料，故未办理成功，导致第二笔首付款未支付。许敏敏主张合同并没有约定办理网签的时间，而且没有办理网签是由于张少敏没有购房资格导致，且许敏敏已经授权链家公司办理网签，也提供了需要提供的材料，也和链家公司确认过不需要提供其他材料了。由于就涉案合同的履行过程，双方陈述不一，故本院要求链家公司作为本案的第三人对合同履行过程陈述意见，链家公司的意见如下：2016年1月31日，经链家公司居间服务，张少敏与许敏敏签订合同以及补充协议，之后张少敏根据约定支付了定金以及房款共计400万元。2016年5月，链家公司经办人员让许敏敏提交网签材料，但许敏敏一直未提交，后链家公司催促双方办理网签，能联系上张少敏，但一直联系不上许敏敏。就张少敏的购房资格问题，张少敏陈述如下意见：双方签订合同时，张少敏确实没有购房资格，但是房屋交易市场的规则是张少敏买学区房时，需要将张少敏原来的房子卖掉，实际上，在签订合同时，张少敏已经将原有房屋卖掉，只是2016年4月过户完毕后才具有的购买涉案房屋的资格。对此，许敏敏认为张少敏是在2016年4月底才具有的购房资格。庭审中，许敏敏主张张少敏单方提出解除合同，属于违约行为。就该主张许敏敏提供了张少敏向其发出的通知，内容为：“尊敬的许敏敏女士，自5月4日链家公司通知提供材料办理网签以来，经链家多名业务员催告，至今未能得到您的配合和提供，5月20日建委资金无法监管，按合同约定时间完成过户已无可能，从而导致该合同处于无法继续履行状态。根据合同补充协议，第二条第5项，不难理解评估报告后应及时网签：第五条第2项，提供手续不完整及逾期履行超过15日，事实上完全符合拒绝出售的表现；加之违反居间合同确定的配合义务以及该房至今仍存在的抵押，综上，您已构成根本违约。经链家多名业务员催告，我本人也曾给您发手机信息提醒（微信拒加），未能获得您的任何回应。事已至此，我们不得不尊重您做出违约的选择。祝福您即将成为一个妈妈！也请理解一个母亲为了孩子购买学区房的急迫心情和全部家当面临交易风险的焦虑（同时，我们的户口如不及时从已售房中迁出，将面临巨额赔偿）。请于2016年5月23日前（含5月23日），将已付购房款400万元以及违约金156万元，总计556万元打至账户：张少敏，中国工商银行股份有限公司北京市分行营业部，账号：6222000200107597973，本合同解除。（另外，我方已付链家公司中介费15.6万元，链家承诺退给我方。）如您选择继续履行本合同，请于2016年5月22日前同链家公司联系或发信息给我，做出实际履行行动并于5月23日前签订补充协议。否则，我方将按照合同约定第十一条解决，因此发生的费用将由您承担，同时我方保留要求赔偿损失的权利。张少敏2016年5月20日。”庭审中，张少敏主张支付剩余房屋价款的义务系先履行义务，同意先给付剩余房屋价款再办理过户手续。庭审中，张少敏主张许敏敏应当按照每月7200元赔偿2016年6月5日至完成过户止的租房费用，并提供了北京市房屋租赁合同予以证明。对此，许敏敏不认可。上述事实，有各方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、补充协议、收据、转账凭证、张少敏向许敏敏发出的通知等证据在案佐证。一审法院认为，本案争议的焦点系张少敏未支付第二笔首付款的原因。本院结合查清的事实来看，张少敏未支付第二笔首付款的原因在于许敏敏拒不配合办理网签，导致无法进行建委资金监管，致使张少敏不能按照约定支付第二笔首付款。由于建委资金监管的前提条件是办理网签，双方既然约定了第二笔首付款的支付方式是建委资金监管，那么办理网签就成为双方当然应履行的义务。虽然双方没有约定办理网签的时间，但许敏敏最晚应在第二笔首付款支付时间之前即2016年5月20日之前配合办理网签手续，许敏敏至今未配合办理网签，导致张少敏不能按照约定支付第二笔首付款，已构成违约，理应承担相应的违约责任。判决：一、原告张少敏于本判决生效后十五日内支付给被告许敏敏剩余房屋价款三百八十万元；二、原告张少敏履行完毕上述义务后，被告许敏敏于十五日内协助原告张少敏将位于北京市海淀区中关村南区（3-2）中关村四十四号楼一层三门一零五号房屋产权办至原告张少敏名下；三、被告许敏敏于本判决生效后十五日内支付给原告张少敏违约金五十万元；四、驳回原告张少敏的其他诉讼请求；五、驳回被告许敏敏的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，许敏敏提交了下列证据：1、购房承诺书；2、张少敏签的家庭购房申请表；3、许敏敏与链家公司周向东2016年5月的通话记录；4、钱某的证人证言。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于许敏敏提出的张少敏的委托诉讼代理人张翔宇的代理资格问题，诉讼代理人的代理资格由人民法院依法审查，任何一方当事人均不享有审查权。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十八条“诉讼代理人除根据民事诉讼法第五十九条规定提交授权委托书外，还应当按照下列规定向人民法院提交相关材料：……(三)当事人的近亲属应当提交身份证件和与委托人有近亲属关系的证明材料;……”的规定，张少敏提交授权委托书，同时提交了加盖单位公章的本人的《干部履历表》的复印件证明其与张翔宇系兄妹关系，本院进行了形式审查，认定张翔宇具备代理资格，其与张少敏之间的代理关系成立。人民法院对委托手续并不做实体审查，许敏敏以张少敏伪造《干部履历表》为由要求将张少敏伪造的《干部履历表》移交公安机关的请求不属于本案审理范畴。本案中，许敏敏与张少敏签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版，非网签合同）以及补充协议合法有效，就此双方无争议，争议焦点在于违约方的确定，即张少敏未支付第二笔首付款是否构成违约，许敏敏是否存在违约行为。许敏敏主张由于张少敏不具备相应的购房资格导致未办理网签，由于许敏敏认可张少敏在2016年4月底取得购房资格，正常情形下，一天的时间足以办理网签，故如果许敏敏配合，在2016年5月20日之前完全可以网签成功。因此张少敏取得购房资格的时间并不影响网签的办理。依照约定，张少敏应于2016年5月20日前将第二笔首付款100万元以及第三笔首付款80万元支付给张少敏，第二笔首付款的支付方式为建委资金监管，建委资金监管的前提是办理网签，而许敏敏用自身行为表明其拒绝办理网签，因此张少敏未能支付第二笔款项的行为不构成违约，许敏敏的行为系不履行合同义务的违约行为。因许敏敏主观上拒绝办理，导致合同不能继续履行，许敏敏应承担违约责任。一审法院支持了张少敏继续履行合同、许敏敏支付违约金的请求正确，且确定的违约金的数额适当。同理，一审法院驳回了许敏敏的反诉请求正确。综上所述，许敏敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47111元，由许敏敏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王茂刚审判员 柳适思审判员 辛 荣二〇一七年五月二十七日书记员 索 彤 微信公众号“”