（2017）桂02民终496号

裁判日期: 2017-05-27

公开日期: 2017-12-01

案件名称

广西融水广海房地产开发有限公司、石玲芝买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区柳州市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区柳州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广西融水广海房地产开发有限公司,石玲芝

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广西壮族自治区柳州市中级人民法院民事判决书（2017）桂02民终496号上诉人（原审原告）：广西融水广海房地产开发有限公司，住所地：广西融水苗族自治县融水镇寿星北路广海新城小区，组织机构代码：68212235-4。法定代表人：陈玉盛，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈广海，男，汉族，1983年5月28日出生，住广西融水苗族自治县，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：韦雅扬，广西保洁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石玲芝，女，1983年9月05日出生，壮族，住广西融水苗族自治县。上诉人广西融水广海房地产开发有限公司（以下简称广海房开公司）因与被上诉人石玲芝商品销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2016）桂0225民初257号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人广海房开公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，即判决被上诉人支付逾期办理变更抵押手续违约金并承担诉讼费用。事实和理由：一审法院适用法律错误，继而裁判错误。一审法院已经查明，上诉人与被上诉人订立了的《商品房买卖合同》。该合同约定买受人（被上诉人）购买出卖人（上诉人）开发建设的本案诉争商品房。合同附件四第四条第三款约定：“在领取房产证之日起10日内，买受人应与按揭银行办理将于（预）抵押改为正式抵押的手续。逾期未能办好的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金给出卖人”，也认为该合同合法有效，该合同第十一条也约定：房屋交接等最重大事项的通知，出卖人可通过融水电视台公布通知的方式进行。被上诉人作为借款人和抵押人，与中国农业银行股份有限公司融水苗族自治县支行签订了《个人购房担保借款合同》，上诉人作为保证人在该合同上签字盖章。该合同第十条10.3.1款“阶段性保证担保保证人为广海房开公司，阶段性保证人自合同签订之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：即（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人抵押权人的抵押登记手续。”同时查明，2014年5月19日，上诉人与融水电视台签订广告发布业务合同，通知被上诉人2014年5月20日至5月26日期间到广海新城售楼部领取房产证。逾期不来领取的业主，所造成的一切后果，由该业主自行承担。2014年6月19日，被上诉人签领房屋所有权证；2014年6月29日，被上诉人与农行融水县支行签订了《抵押合同》。根据已经查明的事实，上诉人的保证责任至办妥贷款人抵押人的抵押登记手续止（严格上应是到房产所抵押登记之日止）。而附件四已经约定“在领取房产证之日起10日内，买受人应与按揭银行办理将于（预）抵押改为正式抵押的手续。逾期未能办理的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金给出卖人”，充分地表示了被上诉人办理预抵押为正式抵押手续，而不仅仅是去办理该手续即为完成合同义务。至于怎样理解办理正式抵押的手续，按照法律的规定，应该是房产所完成抵押登记菜市办理完正式抵押，应该按至房产所抵押登记之日。即使不到房产所完成抵押登记之日，至少也应是到与银行办理《抵押合同》之日。而被上诉人何时提交材料，何时与银行办理好抵押手续，这些均是被上诉人应当举证证实的问题（且督促银行与其办理正式抵押手续，也是其合同义务），一审法院以无法查明被上诉人是否在期限内到银行递交材料办理正式抵押手续的情况下，不应适用公平原则，认为只要被上诉人与农行签订了抵押合同的，就视为被上诉人已在约定期限内办理了抵押手续，不存在违约，这显然是错误的。此外，上诉人作为阶段性保证人，其保证责任到《个人购房担保借款合同》约定的：借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人抵押权人的抵押登记手续，即房产所完成抵押登记之日。上诉人为解除担保责任，在房产部门发放由上诉人代被上诉人办理的房产证后，及时通过当地电视台通知包括被上诉人在内的领取个人的房产证，应至少至该通知届满之日即视为领取房产证之日，计算其办理将预抵押手续改为正式抵押手续的期限起点。买受人知晓其办理变更抵押手续义务，但为规避抵押责任，延长上诉人的保证责任，有可能故意延期领取房产证，甚至不领取房产证。因此，应当从合同约定的本意即“在领取房产证之日（以及通知领取房产证届满之日）起10日内，买受人应与按揭银行办理……”理解适用合同处理双方争议，即以通知领取房产证届满之日计算被上诉人应当办理变更抵押手续的时间起点，而不是以其实际领取房屋所有权证之日计算其应当办理变更抵押手续的时间起点。至于上诉人在2014年7月29日，向被上诉人发出通知，通知被上诉人于2014年7月29日至8月12日十个工作日内携带相关材料到农行签委托书和办理产权变更手续，是为了尽快终止上诉人担保责任和避免合同损失扩大的理性提醒行为，并非能以此为由计算被上诉人承担合同违约的起算时间点。综上所述，一审判决理由明显与合同约定以及法律规定不相符，恳请二审法院依法撤销原判，改判支持被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人石玲芝未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。广海房开公司向一审法院诉讼请求：1、石玲芝向广海房开公司支付违约金932元；2、本案诉讼费用由石玲芝承担。一审法院认定事实：2009年12月29日，双方当事人签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：“买受人（石玲芝）以202524元的价格购买出卖人（广西融水广海房地产开发有限公司）开发建设的‘广海新城’第7幢502号房屋。该合同第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。附件四的合同补充协议第四条第三款约定：“在领取房产证之日起10日内，买受人应与按揭银行办理将于（预）抵押改为正式抵押的手续。逾期未能办好的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金给出卖人。”2010年3月17日石玲芝作为借款人和抵押人与中国农业银行股份有限公司融水苗族自治县支行（以下简称农行融水支行）作为贷款人和抵押权人签订了《个人购房担保借款合同》，广西融水广海房地产开发有限公司作为保证人、黄文礼作为抵押人在合同上签字盖章。该合同第一部分通用条款第十条借款担保：其中10.3款：“阶段性保证+抵押”，10.3.1款：“借款人以本合同1.2.2项下所述房产作抵押的，由保证人提供阶段性保证担保。阶段性保证担保的具体约定见特别条款。”第二部分特别条款第一条1.2.2款：“借款人购买的房产位于融水县广海新城第7幢5层502号，……。”第十条10.2.1款：“抵押人同意以房产设定抵押。上述抵押物详见（清单名称及编号）房地产抵押物清单45105201000009255，该抵押清单为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。”，第十条10.3.1款：“阶段性保证担保+抵押，阶段性保证担保保证人为广海房开公司，阶段性保证人自本合同签订之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：即（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人抵押权人的抵押登记手续。”。合同签订后，石玲芝按约定偿还银行借款。2014年5月19日，广西融水广海房地产开发有限公司与融水电视台签广告发布业务合同，发布主要内容为：“通知广海新城1、5、6、7、9、14、17幢住户，请于2014年5月20日至5月26日期间到广海新城售楼部领取房产证，逾期未来领取的业主，所造成的一切后果，由该业主自行承担。”2014年6月17日石玲芝到广西融水广海房地产开发有限公司处签领房产证。同日广西融水广海房地产开发有限公司向石玲芝发出通知书，通知石玲芝于2014年6月17日至7月5日十五个工作日内到农行签委托书和办理抵押手续。石玲芝将其向广西融水广海房地产开发有限公司购买的广海新城第7幢502号房屋作为抵押物与农行融水县支行签订了《抵押合同》，合同落款日期为2014年6月29日。在庭审中，法庭向广西融水广海房地产开发有限公司核实：“广西融水广海房地产开发有限公司与石玲芝在签订购房合同时，广西融水广海房地产开发有限公司是否就购房合同附件四第四条第三款内容向石玲芝作出特别的提醒”，广西融水广海房地产开发有限公司陈述：“由于合同条款内容中确定双方的权利义务较多，石玲芝可以在签订合同前逐条一一阅知，广西融水广海房地产开发有限公司没有义务就所有涉及权利义务的条款向石玲芝一一作出特别提醒。”另查明，银行与客户办理抵押手续的过程：先由银行前台接收材料，但工作人员没有向客户出具接收材料凭证，前台接收材料后交给客户经理进行审核，客户经理在办理变更抵押登记手续时，客户签字后，客户经理再次审核相关材料，审核无误后才交银行分管行长签字。一般情况下，抵押合同的落款日期，均会在客户递交材料之后。2009年11月20日，广西融水广海房地产开发有限公司作为乙方与农行融水县支行作为甲方签订《一手住房贷款业务银企业合作协议》，协议第六条第6.5款：“乙方提供保证担保的，应按甲方向合作项目发放的个人住房贷款余额的百分之伍交纳保证金，并存入保证金专户（户名广西融水广海房地产开发有限公司，账号20×××53）。乙方以该保证金专户内的资金为乙方所担保的债务设定动产质押担保。”一审法院认为，双方当事人订立的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。《商品房买卖合同》第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。该合同附件四第四条第三款约定：“在领取房产证之日起10日内，买受人应与按揭银行办理将于（预）抵押改为正式抵押的手续。逾期未能办好的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金给出卖人。”该附件条款与主合同具有相同的法律效力，因此，该附件四亦合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。关于石玲芝认为该合同附件四第四条第三款是格式条款，是加重石玲芝责任的条款，广西融水广海房地产开发有限公司未尽提醒义务，石玲芝不知道该条款内容，并主张该条款为无效条款的问题。该条款约定“石玲芝在领取房产证后需要与按揭银行办理正式抵押手续”，因石玲芝是按揭购房，在签订借款合同时，其对所购买的房屋还未享有所有权，是以其购买在建房屋作为“预抵押”签订的借款合同，按常理，其应当知道在取得房屋所有权证后，需要与按揭银行办理正式抵押手续，才是完全履行借款合同中“抵押”义务，因此，石玲芝辩解其不知道上述条款约定内容的主张，理由不能成立，该院依法不予采纳。同时，广西融水广海房地产开发有限公司在借款合同中作为保证人，其保证责任期限至石玲芝办理好正式抵押手续时止，由此说明，只要石玲芝未办理正式抵押手续，广西融水广海房地产开发有限公司的保证责任持续存在，从条款内容看，该条款并不是加重石玲芝的责任，即便广西融水广海房地产开发有限公司未尽到特别提醒义务，也不影响条款的效力。因此，石玲芝主张该条款为无效条款，理由不成立，该院依法不予采纳。关于广西融水广海房地产开发有限公司向石玲芝发出的书面通知书，是否视为双方对办理正式抵押手续的另行约定问题。从通知内容看，是广西融水广海房地产开发有限公司单方向石玲芝发出的通知，不是双方协商达成的协议内容，是广西融水广海房地产开发有限公司督促石玲芝在一定期限内到银行办理正式抵押手续，并非是双方的另行约定，因此，对于石玲芝主张该通知书是对办理正式抵押手续的另行约定的理由不成立，该院依法不予采纳。关于广西融水广海房地产开发有限公司以电视公告形式通知石玲芝领取房屋所有权证，该通知内容对石玲芝是否具有约束力问题。在房屋买卖合同中，双方并未就广西融水广海房地产开发有限公司采用何种方式通知石玲芝领取房产证和通知石玲芝办理正式抵押手续作出相关约定，按交易习惯，广西融水广海房地产开发有限公司应当采用石玲芝容易收到的方式通知石玲芝，如：直接电话通知、通过快件邮寄、在小区大门或者每幢楼楼梯口显眼的位置张贴通知等等，石玲芝并不是下落不明或通过上述方式无法通知。电视频道较多，每个人不会固定看那个频道的节目，且广西融水广海房地产开发有限公司在电视公告通知领证的时间只有几天，一般情况，石玲芝很难看到广西融水广海房地产开发有限公司公告通知的内容。庭审中，广西融水广海房地产开发有限公司也未能举证其已穷尽手段仍未能通知石玲芝的情况下采取电视公告通知方式。显然，广西融水广海房地产开发有限公司采用电视公告通知石玲芝领取房产证和办理正式抵押手续的方式，违反公平原则，因此，该电视公告通知方式对石玲芝不具有约束力。本案应当以石玲芝实际签领的日期为领取房产证的日期。而广西融水广海房地产开发有限公司认为以电视公告期限届满的日期为石玲芝领取房产证日期的主张，理由不成立，该院依法不予采纳。关于石玲芝是否在约定期限内办理正式抵押手续，是否应承担违约责任问题。合同法第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”石玲芝于2014年6月17日到广西融水广海房地产开发有限公司处签领房屋所有权证，按合同约定，石玲芝应当在2014年6月17日至26日期间办理正式抵押手续。但广西融水广海房地产开发有限公司在石玲芝领取房产证当日向石玲芝发出书面通知书，通知石玲芝在2014年6月17日至7月5日期间到银行办理正式抵押手续，该通知误导了石玲芝，导致石玲芝于2014年6月29日才办理抵押手续，造成石玲芝违约的责任在广西融水广海房地产开发有限公司，而不在石玲芝，如果仍以《房屋买卖合同》中约定的“逾期未能办好”就视为石玲芝构成违约，这对石玲芝而言，显然不公平。因此，广西融水广海房地产开发有限公司主张被告石玲芝违约，要求石玲芝承担违约责任并支付违约金的理由不成立，该院依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：驳回广西融水广海房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费50元（广西融水广海房地产开发有限公司已预交25元），由广西融水广海房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对于上诉人对一审判决查明事实的异议，本院认为，银行与客户办理抵押手续的过程，有中国农业银行股份有限公司融水苗族自治县支行出具的答复函佐证，上诉人认为被上诉人向银行提交材料后，银行已经出具了接收凭证或者加盖收文章，但其并无相应证据证实，本院对其异议不予采纳。综上所述，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，应属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于被上诉人是否应当承担逾期办理正式抵押手续违约责任的问题，根据双方合同约定，被上诉人应当在领取房屋所有权证之日起十日内办理正式抵押手续。上诉人认为按照抵押合同的落款日期，被上诉人已经逾期办理正式抵押手续，应当承担违约责任。然而从本案已查明的事实来看，上诉人2014年6月17日到被上诉人处签领房产证，同日上诉人向被上诉人发出通知书告知被上诉人于2014年6月17日至7月5日到银行办理正式抵押手续，该通知误导了被上诉人，导致被上诉人于2014年6月29日才办理抵押手续，造成被上诉人违约的责任在上诉人，如果仍以《房屋买卖合同》中约定的“逾期未能办好”就视为被上诉人构成违约，则与公平原则相悖，因此本院对上诉人的上述观点不予采纳。上诉人认为被上诉人应当以在融水电视台公布通知领取房产证的时间作为办理正式抵押手续的起算点，但双方并未在《商品房买卖合同》及其附件中约定领取房屋产权证的具体方式，按照交易习惯，上诉人应当采用对方更容易获得信息的方式（如电话、短信、快件邮寄、小区公告等）通知被上诉人领取房产证，在上诉人未能穷尽正常方式通知被上诉人的情况下，上诉人不宜首先选用通过发布电视公告的方式通知被上诉人领取房产证。上诉人认为双方已经在《商品房买卖合同》第十一条约定了可以通过在融水电视台公布通知领取房产证，但该条约定的是交付房屋的方式，并非领取房产证的约定，对其异议本院不予采纳。综上所述，上诉人广海房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广西融水广海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　曾庆斌审　判　员　　赵舒颖代理审判员　　罗贵琼appoint二〇一七年五月二十七日代书　记员　　黄子晟百度搜索“”