（2017）黔0602民初541号

裁判日期: 2017-05-27

公开日期: 2017-08-15

案件名称

周晨与贵州绿洲房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

铜仁市碧江区人民法院

所属地区

铜仁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周晨,贵州绿洲房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款

全文

贵州省铜仁市碧江区人民法院民事判决书（2017）黔0602民初541号原告：周晨，男，1985年5月24日出生，仡佬族，贵州省铜仁市人，贵州懿村律师事务所律师，住贵州省铜仁市碧江区3-19-3。委托诉讼代理人：杨焯，贵州懿村律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：贵州绿洲房地产开发有限公司。住所地：贵州省铜仁市碧江区西外环路**号。法定代表人：杨再��，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宋阿芳，贵州驰铭律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告周晨与被告贵州绿洲房地产开发有限公司（以下简称绿洲公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周晨及其委托诉讼代理人杨焯、被告绿洲公司的委托诉讼代理人宋阿芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周晨向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告交付西外环“工行新村”小区3-19-3号房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《住宅工程分户验收表》；2、被告立即将该房屋产权转移登记至原告名下，并将房产证交付至原告；3、被告立即向原告支付逾期办证违约金人民币38046.72元（截止2017年2月，以下币种均为人民币）；4、被告自2017年3月起，按中国人��银行同期贷款利率支付违约金至被告实际将案涉房屋产权转移登记至原告名下（并交付房产证）时止；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其第3、4项诉讼请求为：被告支付逾期办证违约金，计算标准：以购房款236752元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准从2014年1月1日起计算至被告将案涉房屋产权转移登记至原告名下，并交付房屋产权证书时止（其中截止2017年2月底，违约金为38046.72元）。事实和理由：2012年1月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告绿洲公司开发建设的位于铜仁市××西外环“工行新村”小区3-19-3号房屋，建筑面积142.64㎡。合同签订后，原告按约付清了购房款236752元，但绿洲公司至今未按约定向原告交付该房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《住宅工程分户验收表》，也未将房屋产权转移登记至原��名下。2015年3月30日、3月31日，原告曾就此书面反映至铜仁市碧江区住房与城乡建设局，并请求该局协调、督促被告立即为原告办理案涉房屋产权证并支付逾期办证违约金，但未能得到处理。经原告向相关部门查询得知，被告开发建设的案涉小区3号楼至今未能通过相关专项验收，以致无法进行综合验收，亦未办理该工程的竣工备案。被告至今未能取得案涉房屋的所有权初始登记，尚不具备办理房屋产权转移登记的条件，被告的行为已构成违约。截止2017年2月，被告应向原告支付逾期办证违约金38046.72元。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告绿洲公司辩称：案涉合同签订后，已在相关部门办理了备案登记手续。原告所购商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》均已办理妥当。房屋产权证书正在办理过程中，至今未办理系政府政策因素导致，属不可抗力，绿洲公司对此不构成违约。绿洲公司没有办理房屋产权证书的权利，其只能向房产部门申请办理。原告要求被告为其办理房产证的诉请于法无据，应当依法驳回。绿洲公司已按约将案涉房屋交付给原告，其已对房屋进行装修并入住。原告没有因未取得案涉房屋产权证书而遭受经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，绿洲公司不应向原告进行赔偿，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，应依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2012年1月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012000012），约定原告周晨购买被告绿洲公司开发建设的位于铜仁市××西外环“工行新村”第1.2.3幢3单元19层3-19-3号房屋，建筑��积142.64㎡，套内建筑面积118.65㎡；按套内面积计价，单价为2163.94元/㎡，总价款256752元。同时，合同约定交房时间为2013年9月30日前，交房时绿洲公司应向原告周晨提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《住宅工程分户验收表》；绿洲公司应于2013年12月30日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理该房屋转移登记的有关文书交付给原告周晨，并约定超过该期间30日内交付办理商品房转移登记有关文书的，绿洲公司按已付房款的万分之五承担违约责任；超过该期间30日后仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，原告周晨有权退房，退房时应由绿洲公司自收到退房通知起30日内退还原告已付款，并按银行同期贷款利率支付利息。合同对双方当事人的其他权利和义务进行了约定。原告周晨于合同签订当日向被告绿洲公司交纳了购房首付款128376元，并于2012��6月7日向原告交纳了购房款77026元。2014年12月18日，原、被告签订《购房补充协议》，约定原告在绿洲公司处购买的案涉“工行新村”第3幢19层19-3号房屋，原价按套内面积计算，单价为2163.94元/㎡，总价256752元，现优惠价为按套内面积计算，单价为1995.38元/㎡，总价236752元；原签订的购房合同，除房屋单价和总价按补充协议执行外，其他内容不变，按原合同执行。同日，原告周晨向绿洲公司交纳了购房尾款31350元。2016年3月7日，原告向被告交纳了办证费1042元。2016年3月7日，绿洲公司向周晨交付了案涉房屋。案涉“工行新村”小区3号、4号楼未进行综合验收，未办理工程竣工备案登记，案涉房屋至今未取得房屋所有权初始登记。在案件审理过程中，原告周晨以被告绿洲公司目前尚不具备将案涉房屋产权转移登记至原告名下的条件，待绿洲公司具备办证条件后，其将另案主张权利为由，申请撤回其第一、第二项诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《购房补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。原、被告均应当按照约定全面履行各自义务。原告周晨按约向被告绿洲公司交纳了全部购房款，绿洲公司则理应按照合同约定履行相应义务。根据双方合同约定，绿洲公司应于2013年12月30日前取得案涉房屋的所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付给原告，由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房所有权转移登记。绿洲公司至今未取得案涉商品房的初始登记，未向原告交付办理产权转移登记的有关文书，致使原告周晨在合同约定的期限内未能取得案涉房屋的权属证书，绿洲公司的行为已构成违约，其理应承担相应的违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条第一款第一项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”对违约金的计算标准问题，双方合同仅约定逾期30日后原告有权退房，被告退还已付款并按银行同期贷款利率支付利息，未约定逾期30日后原告不退房的情况下违约金的计算标准问题。根据《解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”现原告要求被告以已付房款236752元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，支付从2014年1月1日起至房产转移登记至原告名下时止的违约金，符合法律规定，该项诉讼请求，本院依法予以支持。本案在审理过程中，原告周晨向本院提出申请，要求撤回其第一、第二项诉讼请求，表示待绿洲公司具备办证条件后，其再行另案主张权利。对此，本院认为，原告申请撤回其部分诉讼请求，系其对诉权的处分，不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院予以准许。待绿洲公司具备办证条件后，其应当积极协助原告周晨办证，而不应再行拖延。综上所述，对原告要求被告以已付房款236752元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，支付从2014年1月1日起至案涉房屋产权转移登记至原告名下（并交付房产证）时止的违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款之规定，判决如下：被告贵州绿洲房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周晨支付逾期办证违约金（违约金以已付房款人民币236752元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2014年1月1日起计算至房屋（位于铜仁市碧江区西外环“工行新村”第1.2.3幢3单元19层3-19-3号）产权转移登记至原告周晨名下（并交付房产证）时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币751元，减半收取计人民币476元，由被告贵州绿洲房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员　　饶和秀二〇一七年五月二十七日书记员　　龙仲夏微信公众号“”