（2016）沪0118民初7152号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2018-07-17
案件名称
青浦区徐泾镇金云村南宅生产队村民小组与上海明怡针织有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青浦区徐泾镇金云村南宅生产队村民小组,上海明怡针织有限公司,青浦区徐泾镇金云村村民委员会
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初7152号原告：青浦区徐泾镇金云村南宅生产队村民小组，住所地上海市青浦区。负责人：徐明华，组长。委托诉讼代理人：赵易凡，上海东炬律师事务所律师。被告：上海明怡针织有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：丁佩君，总经理。委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。第三人：青浦区徐泾镇金云村村民委员会，住所地上海市青浦区徐泾镇金云村前云路XXX号。负责人：王永兴，村支书。委托诉讼代理人：顾朝君，上海东炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆瑜芳，上海东炬律师事务所律师。原告青浦区徐泾镇金云村南宅生产队村民小组诉被告上海明怡针织有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2016年7月11日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵易凡、被告法定代表人丁佩君及其委托诉讼代理人高军到庭参加诉讼。审理中，依原告申请，本院依法追加案外人青浦区徐泾镇金云村村民委员会为本案第三人。本案于2017年3月8日第二次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵易凡、被告法定代表人丁佩君及其委托诉讼代理人高军、第三人委托诉讼代理人顾朝君到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序审理，本案于2017年4月24日第三次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵易凡、被告法定代表人丁佩君及其委托诉讼代理人高军、第三人委托诉讼代理人陆瑜芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青浦区徐泾镇金云村南宅生产队村民小组向本院提出诉讼请求：青浦区徐泾镇金云村村民委员会与被告签订的《青浦徐泾镇集建区外建设用地减量化搬迁补偿协议》第三条所涉及的房屋补偿款人民币752,457元中的396,030元归原告所有。事实和理由：2006年4月28日，原、被告签订协议书一份，协议约定，被告在填鸭棚场地内建造厂房700平方米，办公房和仓库400平方米。租赁期限19年。根据原、被告双方签订的协议书第3条、第7条相关约定：如政府动迁赔偿计算方法：如拆迁，以房屋全价，原告得十九分之一，二年动迁，原告得十九分之二，以此推算到十九年为止。原告认为从2006年起算，计算至动迁时间2015年正好是10年。十九年租赁期满后，被告所建的厂房和办公屋、仓库等所有的房屋归原告所有。另根据2015年12月23日被告(乙方)与案外人青浦区徐泾镇金云村村民委员会(甲方)签订的青浦区徐泾镇集建区外建设用地减量化搬迁补偿协议第三条约定：经上海金虹房地产估价有限公司评估，被告建筑面积1,381.06平方米，评估价格752,457元。按协议书计算方式，原告应获得补偿款752,457元的十九分之十，即396,030元。为维护原告合法权益，故原告诉至法院。被告上海明怡针织有限公司辩称：不同意原告诉请。1、被告认为协议书无效，因协议书约定的是厂房、办公房租赁事宜，而系争厂房、办公房没有建房手续、产证，根据相关法律，系争房屋、办公房属于违章建筑，因此协议无效。原告的诉请没有合同及法律依据。2、按照原告的逻辑，协议书第一条约定，2006年8月1日开始起算租赁期限，直到2015年动迁，应该是第九个年头，原告应分得十九分之九的份额。3、原告主体不确定，在法院受理的(2016)沪0118民初1766号一案中，原告曾以青浦区徐泾镇金云村村民委员会的名义起诉，后申请撤诉。现在本案中以原告名义起诉，前案中村民委员会认为是本案的主体，被告认为协议主体是金云村村民委员会。村民小组作为诉讼主体的条件之一是有独立的财产，本案中根据协议书，村民小组没有独立财产，作为本案的诉讼主体不适格。协议由原告起草，甲方是原告，协议书最后落款是金云村村民委员会，而非原告。4、被告支付的场地使用费均是交给金云村村民委员会。5、本案的场地是属于村民委员会，而非属于原告。第三人青浦区徐泾镇金云村村民委员会述称：第三人同意原告的诉请，即认可补偿款人民币752,457元中的人民币396,030元归原告所有。建设用地减量化搬迁补偿协议是第三人与被告签订，原告是第三人下属的村民小组，双方各自的财产有区分，协议中所涉及的鸭棚属于原告所有。在补偿协议中涉及的补偿款人民币752,457元中，这笔款项没有区分原、被告之间的财产，补偿款具体包含所有建筑物的补偿，700平米的1号厂房及400平米的办公、仓库。原告与被告于2006年协议所涉及的厂房的面积就是本次减量化协议中确定的面积。关于原告诉讼主体的问题及租金支付问题，原告是有独立财产，其财务由第三人统一管理，如果原告没有独立财产，是不能向被告出租土地，如果判决支持原告诉请，则被告也应当向原告方支付相应的钱款，钱款是作为原告独立财产。如果协议书无效，则就涉及到减量化协议有无效力的问题，且就算协议无效，双方既然已经约定的分配方案应当被法院采纳。经开庭审理查明：2006年4月28日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订协议书一份，被告向原告租赁生产队原填鸭棚7间，需倒地翻造。协议约定，1、乙方在填鸭棚场地内建造厂房700平方米，办公房和仓库400平方米，厂房结构二层屋面，彩钢板屋面，办公房和仓库屋面为琉璃瓦屋面，并交甲方每年租金12,000元(从2006年8月1日)开始起算。交款方式：每年先交后用，不得拖欠。2、超过19年后，乙方所建造的厂房和办公屋、仓库等所有房屋归甲方所有。3、在合同期内如碰到政府开发动迁，需要拆除，乙方应无条件服从，以合同期限推算赔偿款额(每年以十九分之一算)。4、如乙方公司迁移、歇业等原因停产，所建的所有房屋不得拆除损坏，合同期满后归甲方所有(室内外装修归乙方所有)。7、如政府动迁赔偿计算方法：(如动迁，以房屋全价，甲方得十九分之一，二年动迁，甲方得十九分之二，以此推算到十九年为止)十九年后动迁所得赔款都由甲方所得。协议另对其他事项做了约定。该协议原告盖章及签字确认，被告方签字确认。事后，原、被告再签订附加协议一份，该附加协议约定：1、被告如国家、政府干涉和各种原因不能在协议中所谈的，建房1,100平方米的需要双方协商适当修改协议缩短合同期限(以1,100平方米，19年合同期以此推算合同期限)。2、如国家、政府征用土地房屋拆迁的其中补偿，甲方的房屋场地归甲、乙双方所有，还有如内外装修、厂内设备搬迁、营业照等变迁的一切补偿都归乙方所有。协议签订后，被告在场地上自行搭建了厂房3幢，面积分别是473.95平方米，300平方米，607.11平方米，合计面积1,381.06平方米。被告将应支付的场地使用费交给了第三人，相应的场地使用费被告交至2016年4月28日。2015年8月上海金虹房地产估价有限公司经第三人委托对系争场地及厂房等进行评估，并于当年10月出具房地产估价报告，该报告列明系争场地上的三幢厂房评估总价款为752,457元。2015年12月23日，第三人作为甲方与作为乙方的被告签订青浦区徐泾镇集建区外建设用地减量化搬迁补偿协议，该协议约定，一、乙方所有的房屋坐落在金云村，位于金云村南宅村民小组生产队原填鸭棚。二、乙方用地面积1.65亩，每亩减量化腾退补偿5万元，共计82,500元。三、经上海金虹房地产估价有限公司评估，乙方建筑面积1,381.06平方米，评估价格752,457元，装修、附属物等评估价格285,160元，其他资产评估价格76,696元，评估价格共计1,114,313元(详见评估报告)。四、乙方停产、停业损失补偿276,212元。五、减量化速签奖励426,775元。六、按照本协议第二、三、四、五条，甲方共应补偿乙方合计1,899,800元。此款甲方应于本协议之日起30日内支付30%，计569,940元。乙方应于2016年3月31日之前完成全部厂房搬迁，并将空房整体移交甲方进行验收，乙方搬迁时不得拆除评估范围内的房屋设备和建筑材料等。将甲方验收合格后一个月内支付70%，计1,329,860元。协议另对其他事项也做了约定。2017年2月被告收到了补偿协议中约定的所有补偿款。另查明，第三人作为原告曾向本院起诉被告，后第三人以需要进一步收集证据为由向本院申请撤回起诉，本院于2016年4月13日作出准许第三人撤回起诉的(2016)沪0118民初1766号民事裁定书。以上事实，由原、被告及第三人的陈述，青浦区徐泾镇集建区外建设用地减量化搬迁补偿协议、协议书、附加协议、评估报告、记账凭证、收据、民事诉状及(2016)沪0118民初1766号民事裁定书等证据予以证明，并经庭审出证属实，本院予以确认。审理中，被告认为村民小组作为诉讼主体的条件之一是有独立的财产，本案中根据协议书，村民小组没有独立财产，作为本案的诉讼主体不适格。协议由原告起草，甲方是原告，协议书最后落款是金云村村民委员会，而非原告。且场地使用费也是交至第三人，也非原告。原告为证明其有独立财产，提供了清单等证据材料，认为原告具备独立财产，虽然被告向第三人支付租金，清单上列明的是由第三人代为原告收取相应的租金及其他款项，再将相关钱款支付给原告。被告对此不予认可，第三人对此予以确认。本院认为，根据相关法律规定，有独立财产的村民小组可以作为诉讼当事人，原告就其具有独立财产已提供清单等证据，且第三人予以认可，协议书明确列明原告为甲方，原告方盖章并签字确认。被告虽否认原告诉讼主体资格，但并未提供充分的证据，故本院确定原告为本案适格主体。被告还认为协议书中约定厂房700平米，办公室及仓库400平米，该协议约定的面积与实际建造面积不一致，被告实际建造了1,381.06平方米，故针对面积不一致的部分，被告认为其涉及的补偿应当属于被告所有。对此，原告并不认可。第三人认为协议书约定是按照建造的面积整体按照第3条的约定履行，并未区分对待。本院认为，协议约定的建造面积虽与实际建造面积不一致，根据协议书第2条，超过19年后，被告所建造的厂房和办公屋、仓库等所有房屋归原告所有。第3条，在合同期内如碰到政府开发动迁，需要拆除，被告应无条件服从，以合同期限推算赔偿款额(每年以十九分之一算)。第4条，如被告公司迁移、歇业等原因停产，所建的所有房屋不得拆除损坏，合同期满后归原告所有(室内外装修归被告所有)。第7条，如政府动迁赔偿计算方法：(如动迁，以房屋全价，甲方得十九分之一，二年动迁，原告得十九分之二，以此推算到十九年为止)十九年后动迁所得赔款都由原告所得。以及附加协议的约定，上述约定应针对的是被告在原告场地上所建的全部房屋。根据庭审查明的事实，本院认为：本案中，原告所主张仅是针对减量化搬迁补偿协议中所涉及的房屋补偿款部分款项的分割问题，原告的上述主张符合原、被告之间的约定，且相应的金额经评估后亦为明确，现被告也已收到全款。故本院对原告主张被告支付相应的补偿款予以支持，但就具体的补偿金额，本院综合使用年限及评估报告所涉及的金额等本案实际情况，确定被告应支付原告补偿款39万元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第六十八条之规定，判决如下：被告上海明怡针织有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告青浦区徐泾镇金云村南宅生产队村民小组补偿款人民币39万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币7,150元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 高金登代理审判员 林 青人民陪审员 施美蓉二〇一七年五月二十七日书 记 员 周磊杰附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第六十八条村民委员会或者村民小组与他人发生民事纠纷的，村民委员会或者由独立财产的村民小组为当事人。 微信公众号“”