（2017）豫1325民初191号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-11-17
案件名称
河南明升置业有限公司与王西利房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
内乡县人民法院
所属地区
内乡县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
河南明升置业有限公司,王西利
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款
全文
河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1325民初191号原告：河南明升置业有限公司，住所地：南阳市墙体材料改造办公室院内。统一社会信用代码：914113007648578566。法定代表人：杜晓明，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾天涛、刘淼，男，河南梅溪律师事务所律师。被告：王西利，男，生于1967年11月10日，汉族，住内乡县。委托诉讼代理人：赵亮，男，河南大法律师事务所律师（特别授权）。原告河南明升置业有限公司（以下简称明升公司）与被告王西利为房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年3月7日诉至本院，本院于2016年8月29日作出（2016）豫1325民初508号民事判决书，判决驳回原告明升公司的诉讼请求。原告不服该判决，上诉于南阳市中级人民法院，2016年12月9日，南阳中院作出（2016）豫13民终4053号民事裁定书，以事实不清，证据不足，处理不当为由发回本院重审。本院于2017年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告明升公司法定代表人杜晓明及委托诉讼代理人贾天涛、刘淼，被告王西利的委托诉讼代理人赵亮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告明升公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令：1、依法判令被告支付购房欠款10万元及利息（利率按月息9厘7，自2012年11月15日起计算至欠款付清之日止）；2、诉讼费由被告负担。事实理由：原、被告于2012年9月12日签订《房屋认购协议书》一份，协议约定：原告将位于内乡县××广场东南角菊园小区1号楼21层B2号房面积为100.63平方米，单价每平方米为2981.20元，价款总计30万元出售给被告，原告已在2012年10月1日将该房屋交付给被告，而被告在接收房屋之前交付房款20万元后对所欠的10万元迟迟不给原告，原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告王西利辩称：1、原告诉讼请求已超过诉讼时效；2、原告已丧失履行合同主义务的能力；3、因原告的原因，我无法取得房屋所有权证，原告应当承担违约责任。原告围绕其诉讼请求，依法提交了如下证据：1、原告营业执照等，以证明原告是依法成立的房地产开发企业；原告是本案的适格诉讼主体。2、房屋认购协议书，以证明原告与被告于2012年9月12日，双方在自愿平等协商一致的情况下达成位于内乡县地质广场东南角××楼××号房屋的买卖协议；该房屋买卖的成交价为30万元人民币的事实；该房屋买卖成交价不含房屋办证、税费、维修基金及燃气配套费等；原告已在2012年10月1日之前将该房屋交付被告的事实；被告至今违反约定，迟迟对所欠的10万元购房款不支付原告，原告有权收回房屋，并不退还已付购房款的客观事实。3、被告已交付房款的收据，以证明被告在2012年9月12日向原告交付购房款20万元的事实；被告尚欠10万元房款的客观事实。4、被告所购房屋1号楼的相关证件，（1）土地所有权证书，以证明：原告出售的位于内乡县××广场东南角1号楼于2009年7月31日依法取得土地所有权的客观事实；原告所出售的房屋符合法律规定的条件之一的客观事实。（2）建设用地规划许可证，以证明：原告出售的位于内乡县××广场东南角1号楼于2009年8月10日依法取得建设用地规划许可证的客观事实；原告所出售的房屋符合法律规定的条件之一的客观事实。（3）建筑工程施工许可证，证明：原告出售的位于内乡县××广场东南角1号楼于2012年3月24日依法取得建筑工程施工许可证客观事实；原告所出售的房屋符合法律规定的条件之一的客观事实。（4）商品房预售许可证，证明：原告出售的位于内乡县××广场东南角1号楼于2012年3月19日依法取得商品房预售许可证客观事实；原告所出售的房屋符合法律规定的条件之一的客观事实。（5）内乡县非税收入现金缴款单，证明：原告出售的位于内乡县××广场东南角1号楼加高层已经内乡县建设、规划主管单位认可的事实；原告所出售的房屋符合法律规定的条件之一的客观事实。（6）竣工验收备案证书，证明：原告出售的位于内乡县××广场东南角1号楼于2015年5月11日依法取得竣工验收备案证书客观事实；原告所出售的房屋符合法律规定的全部条件的客观事实；被告应当依法全部支付购房款，并承担违约责任的客观事实。5、手机短信材料两份，以证明原告向被告索要过房款的事实。6、照片两张（内容为催款通知），以证明原告向被告催要房款的事实。7、原告方的总工程师的工作日志一份，以证明总工程师向被告不断催要房款及且该日志具有连续性、真实性。8、证人王某出庭作证，以证明其作为原告的施工方及委托人向被告追要房款，以折抵其工程款的事实。9、社团贷款抵押合同复印件一份，以证明原告的贷款利息损失，被告拖欠的10万元房款应当按月息9.15%标准支付利息。被告为支持其辩称，向本院提交如下证据：证据1，房屋认购协议书，以证明：王西利购买明升置业1号楼21层B1房屋一套，总房款30万元，首付20万元，下余购房款10万元王西利应于2012年11月15日前付清；明升公司未在法定期间内向王西利主张权利，其丧失主张下余款10万元债权和利息的胜诉权。证据2，收款收据，以证明：2012年9月12日王西利向明升公司支付购房款20万元；2012年9月14日王西利向明升公司支付补房款8675元、大修基金5695元、管道费2300元、测绘费141元、交易费311元、工本费85元、契税6174元、印花税154元、2013年物业费1242元共计24777元；被告王西利已经支付了大部分购房款和全额的大修基金、契税等费用，履行了合同主要义务。证据3，内乡县建设工程规划许可证存根，以证明：经县规划局核准：菊城印象1#楼为1幢，商业用房地上2层、地下2层，住宅用房地上19层；2#楼为1幢，地上6层，地下1层；3#楼为1幢，3#-1为6层，3#-2为2层；服务站为1幢2层；菊城印象项目工程应严格按照审批的效果图、平明图、建筑设计方案进行施工，否则内规建字（2009）第（013）号《内乡县建设工程规划许可证》无效。证据4，照片，证明：菊城印象1#楼住宅用房地上实建楼层24层，超过了19层的批准范围；菊城印象3#-2楼实建楼层6层，超过了2层的批准范围；菊城印象项目建设改变了原有建筑设计方案，导致内规建字（2009）第（013）号《内乡县建设工程规划许可证》无效；菊城印象项目建设工程改变了建设用地容积率，不符合规划条件和容积率要求，导致该工程不能竣工验收；因明升公司的违法行为导致王西利不能实现应有权利，则不应当由王西利承担明升置业主张的利息损失。对原、被告双方提交的证据认证如下：对原告提交的证据1，被告无异议，本院对此作为有效证据使用。对证据2真实性无异议，对证明方向有异议，认为不能证明原告有权收回房屋，并不退还已付房款的事实，该协议并未显示原告的该证明方向内容，本院认为，该证据具有真实性、合法性，故对此证据作为有效证据使用。对证据3，被告对其真实性无异议，对证明方向有异议，认为该10万元已超过诉讼时效，本院认为，该证据的真实性被告认可，故对此证据作为有效证据使用。对证据4，被告对其真实性无异议，对证明方向有异议，认为预售许可证不能证明所出售的房屋符合法律规定的条件，现金交款单只是原告的部分违法行为接受双违办公室的处罚，并不能证明原告接受相关部门处理的全部情况。对竣工验收备案证书与本案无关（被告是一号楼而备案证书为三号楼）。本院认为，该证据与本案直接关联，对此证据本院可参考使用。对证据5，被告持有异议，认为该证据系超过诉讼时效以后发出的短信，不能证明诉讼时效重新开始计算，也不能证明被告曾经认可该短信内容。对证据6，被告持有异议，认为系复制品，没有原始载体，不能证实该催款通知的形成时间，更不能证明原告在诉讼时效内提出过主张。对证据7，被告持有异议，异议为原告利害关系人记载的内容与本案有利害关系，原告举证的时间为诉讼时效已超过之后曾经向被告打过电话的证据，该证据不能证实被告已经放弃过时效的权利，也不能证实被告接到过这些电话，系原告单方面记载的内容；该证据有改动痕迹（2015年10月15日、23日，2016年3月24日），其中2015年10月15日、2016年3月24日这两份均将前面的句号改成逗号，2015年10月23日的字迹不同于上面的字迹，而且最后一句话间距有很大的出入，不是同一时间形成的。对证据8，被告持有异议，认为证人与原告有利害关系，原告委托证人追要房款用于支付证人的工程款；证人在中院开庭时，证人自称其为销售人员，今天又说自己是施工方，证人身份的可信度较低；证人称是一个人去找的王西利，证人证言系孤证，并不能证实其确实去找过王西利的事实；中院开庭时，原告称王西利住在天贵酒店，今天的证人又说是王西利住在菊城印象，前后矛盾。本院认为、证据5、6、7、8能够相互印证原告向被告主张索要房款的行为，故对上述四份证据作为有效证据使用。对证据9，原告持有异议，认为与本案无关，本院认为，此份证据与本案无关联性，故对此证据不作为有效证据使用。对被告提供的证据1，原告认为部分不真实，对证明方向有异议，（1）该协议书所附件的剩余房款2012年11月15日前付清，该句话时添加上去的，没有双方当事人的印章或手印相互印证，故本案并没有超过诉讼时效。（2）该协议第五项第四款约定在被告没有付清房款之前原告具有房屋保留权，并且如被告违约应当返还房屋，被告已交付的房款将不予退回的事实。（3）原告在履行本协议的过程中，不存在任何的过错，被告应依约履行违约责任。本院认为，该协议书与原告方提供的协议书相一致，故对该证据应作为有效证据使用。对证据2，原告对其真实性无异议，对证明方向有异议，认为该证据恰恰证明了被告对原告所交付的房屋整体情况是明知的，被告应当依约履行。本院认为该组证据真实反映了被告所履行及应当履行的义务，故对此证据作为有效证据使用。对证据3，原告真实性无异议，对证明方向有异议，该房屋加高与否，并没有收到建设规划行政部门书面的证明，证明了原告所出售的房屋不属于违法产品，本院认为，该证据系政府主管部门出具，且原告对其真实性无异议，本院对此参考使用。对证据4的照片，原告对其的真实性有异议，对证明方向有异议，认为该组照片并不能否认原告所出售的房屋合法性，出售房屋的合法与否需要有政府建设行政部门的处罚决定，才能予以确认，而原告出售的房屋至今尚未受到政府行政部门的任何处罚，足以印证原告交付房屋的合法性。本院认为，被告并无证据证明政府部门对原告的行政处罚，本院不能以此认定1号楼的建筑属非法建筑，故对此证据不作为有效证据使用。依据上述有效证据，结合庭审情况，本院确认以下案件事实：原、被告双方于2012年9月12日签订《房屋认购协议书》，该协议书约定：一、所购房屋的基本情况位于内乡县××广场东南角。二、乙方认购的房屋面积、单价、总价款。1、认购房屋1号楼21层B1号房。2、房屋建筑面积：100.63平方米，单价：2981.2平方米。4、房屋总价款：300000元。该房价不含办证、税费、维修基金及燃料配套费用等。三、付款方式、期限：3、首付房款为67%计人民币200000元，按揭款部分待甲方具备按揭条件时，乙方积极配合办理相关手续。剩余壹拾万加圆（100000元）在2012年11月15日前付清（系原告方手写）。四、交房日期甲方应于2012年10月1日前交乙方使用，但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期。……六、违约责任1、甲方不按本协议履行，乙方有权返还房款。2、乙方不按本协议履行，甲方有权选择要求乙方继续履行本协议或终止本协议，将房屋另出售他人并不退还乙方已缴购房定金……。甲方加盖由公司公章，乙方由王西利本人签字，时间为2012年9月12日。合同签订后，被告支付原告房款20万元，2012年9月14日王西利向明升公司支付补房款8675元、大修基金5695元、管道费2300元、测绘费141元、交易费311元、工本费85元、契税6174元、印花税154元、2013年物业费1242元，共计24777元。原告于2012年10月1日将该房屋交付给被告，被告也已将诉争房屋实施了装修，被告所欠的10万元房款迟迟不给原告。原告多次以通过多种方式向被告追要下余购房款，双方产生诉争。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告在平等自愿的基础上签订的《房屋认购协议书》，系双方当事人的真实意思表示，为合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行自己的义务。本院对原、被告双方争辩的焦点及评析如下：1、原告向被告追要下余购房款是否适用二年诉讼时效？2、被告以原告不予交付房屋产权证书为由拒绝支付下余购房款是否合法？关于焦点1，本院认为，王西利已支付首付购房款20万元，协议中虽签订有余款10万元在2012年11月15日前付清，但该商品房交易行为至今尚未完成，原告已按约定时间交付了房屋，王西利也实施了房屋装修，购房款系获取房屋所有权的对价，购房款本金不应适用被告辩称的二年诉讼时效，且原告出庭的证人及证据证实了原告持续向被告追要下余房款，被告王西利以诉讼时效已过为由拒绝支付下余购房款，使卖方合同目的无法实现，违反了公平合理的民法基本原则，原告诉请被告支付下余购房款10万元并未超出诉讼时效。关于焦点2，本院认为，被告以未取得房权证为由不予支付下余10万元房款于法无据。关于原告诉请要求被告按照月利率9.15%支付利息的问题，本院认为，合同中并未欠付房款如何计付利息的约定，被告可自原告起诉之日（2016年3月7日）起按照银行同期同类贷款利率向原告支付利息至房款付清之日止。关于被告在诉讼中称，原告应给被告办理房屋产权证书的问题，本院认为，因被告未向本院提出反诉请求，本案不予合并处理，被告可另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：被告王西利于本判决书生效后十日内支付原告河南明升置业有限公司购房款10万元及利息（自2016年3月7日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至房款付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费2360元，由被告负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长 郭儒臻审 判 员 李向东人民陪审员 曹振强二〇一七年五月二十七日书 记 员 曹小东 关注微信公众号“”