（2017）辽0103执异105号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-11-15
案件名称
辽宁利昇典当有限公司、薄福祥借款合同纠纷执行裁定书
法院
沈阳市沈河区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
辽宁利昇典当有限公司,薄福祥
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条
全文
沈阳市沈河区人民法院执 行 裁 定 书（2017）辽0103执异105号案外人沈阳港晟房产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区法定代表人盛军，该××董事长。委托代理人奎媛，辽宁××××律师事务所律师委托代理人林春艳，辽宁××××律师事务所实习律师。被申请人辽宁利昇典当有限公司，住所地沈阳市沈河区。法定代表人孙黎生，该××董事长。委托代理人宋显才，该××员工。被申请人薄福祥。本院在审理辽宁利昇典当有限公司与薄福祥（2016）辽0103民初6428号借款合同纠纷一案中，案外人沈阳港晟房产开发有限公司对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人沈阳港晟房产开发有限公司称，贵院受理辽宁利昇典当有限公司诉薄福祥借款合同纠纷一案，根据被申请人提出的财产保全申请，贵院作出的（2016）辽0103民初6428号财产保全民事裁定书，预查封了沈阳市东陵区沈营大街526-38号1-14-4号房屋，现异议人对该财产保全行为提出异议，理由如下：2014年12月10日，案外人与薄福祥签订了合同编号为E1410130112的《商品房买卖合同》并依法进行了备案，该合同约定，案外人将其开发建设的沈阳市东陵区沈营大街526-38号1-14-4号房屋销售给薄福祥，该房屋房款总价为503341元，薄福祥应于合同签订当日向案外人支付首付款153341元，剩余房款350000元以办理银行按揭贷款的方式支付给案外人。但事实上，银行贷款350000元已按时到账，薄福祥于2014年12月10日与案外人支付20000元，其他首付款133341元是薄福祥于2014年12月10日与案外人签订的《借款合同》，由案外人借给薄福祥的。后薄福祥没有按时向银行履行还款义务，也没有向案外人偿还首付款。银行依据《个人住房（商业用房）借款合同》有关约定，要求案外人履行保证担保责任，向案外人送达《中国建设银行个人贷款过期催款通知书》，后案外人无奈将薄福祥剩余未付的全部银行贷款本金、利息、罚息及提前还款违约金共计355464.03元还付给银行。鉴于案外人已经薄福祥的剩余全部银行贷款还付完毕，遂向沈阳市浑南区人民法院起诉解除与薄福祥签订的《商品房买卖合同》，并要求法院判令薄福祥支付违约金75501.15元，后该院于2016年11月23日向案外人送达了（2016）辽0112民初7420号民事判决书。判决的第一条即“案外人与薄福祥与2014年12月10日签订编号为E1410130112的商品房买卖合同于本判决生效之日起立即解除”；第二条“薄福祥与本判决生效之日起五日内一次性向案外人支付违约金75501.15元”。后案外人在判决生效后向浑南法院申请强制执行，浑南法院到房产局办理撤销银行抵押，发现《商品房买卖合同》中涉及的房屋已经被贵院进行财产保全（即预查封），不能撤销银行抵押。浑南法院将以上情况告案外人，案外人深知，不能撤销银行抵押，也就不能撤销预告登记及备案，从而案外人与薄福祥解除商品房买卖合同的行为无法继续履行。故案外人向贵院提出异议。案外人认为，人民法院对于被执行人购买的尚未办理更名过户的房屋，可以采取保全、查封措施，但应当同时具备以下条件。第一，已经签订买卖合同；第二，已支付部分或全部款项；第三，已经实际占有；第四，为办理更名过户的愿意是薄福祥的过错。在本案中，因薄福祥并未对房屋实际占有，未办理更名过户，也没有取得房证，即便该房屋具备办理更名过户的条件，案外人也因其拖欠首付款亦不会为其办理。而贵院保全、查封的涉案房屋并不符合上述第三、第四法定条件，不应预查封涉案房屋。且案外人与薄福祥已由浑南法院判令解除房屋买卖合同，贵院采取保全、查封措施，也应当予以解除。请求法院依法裁决解除对沈阳市东陵区沈营大街526-38号1-14-4号房屋的财产保全。被申请人辽宁利昇典当有限公司认为，申请沈河区法院查封争议房产是基于与薄福祥的债权债务关系，薄福祥已经签订商品房买卖合同，已经按合同约定交齐房款，已经取得完成交易的购房发票，且已经到登记机关进行了产权预告登记，争议房屋为薄福祥的财产确定无疑。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，查封行为合法有效。案外人的行为不足以排除查封。薄福祥已经交付了全款，虽然薄福祥没有实际占有，但是责任并不在薄福祥本人，薄福祥购买的房屋时还不具备交付使用条件，还没有竣工验收合格报告，所以薄福祥既不能入住，也不能办理产权过户登记，这个责任不是薄福祥本身的责任，所以沈河法院的查封符合法律规定。沈河法院实际查封日期为2016年7月4日，案外人起诉解除购房合同是2016年8月27日，浑南法院判决时间为2016年11月23日，生效时间均在查封之后。所以案外人的申请理由不能排除查封。浑南法院生效判决认定事实和适用法律均有问题，我方已经向法院递交再审申请。根据以上情况，请求法院驳回异议人的异议申请。本院查明，辽宁利昇典当有限公司与薄福祥借款合同纠纷一案，审理过程中，依辽宁利昇典当有限公司保全申请，本院于2016年11月28日以（2016）辽0103民初6428号民事裁定，预查封了备案在薄福祥名下的位于沈阳市东陵区沈营大街526-38号1-14-4号房屋。案外人沈阳港晟房产开发有限公司提出上述异议。另查明，案外人与薄福祥房屋买卖合同纠纷一案，沈阳市浑南区人民法院于2016年11月9日作出[2016]辽01**民初7420号民事判决书，判决案外人与薄福祥签订的房屋买卖合同于本判决生效之日起立即解除；薄福祥于本判决生效之日起五日内一次性支付案外人违约金75501.15元。该判决于同年11月23日送达案外人。并于同年12月1日公告送达薄福祥。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持。本案中，案外人提供的与薄福祥解除被查封房屋的买卖合同的生效民事判决作出时间在法院查封之前，能够证明案外人已偿还了薄福祥所欠剩余的全部借款及利息，薄福祥已不享有被查封房屋买卖合同的财产权利，故案外人的异议符合上述规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项的规定，裁定如下：中止对位于沈阳市东陵区沈营大街526-38号1-14-4号房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 高 红代理审判员 佟 殊人民陪审员 张玉华二〇一七年五月二十七日书 记 员 周禹岑本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；