（2017）浙01民终1453号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-06-27
案件名称
陈泓涛、杭州中润瑞丰置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈泓涛,杭州中润瑞丰置业有限公司,苏州中润商业发展有限公司杭州分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终1453号上诉人（原审原告）：陈泓涛，男，1995年7月30日出生，汉族，住杭州市拱墅区。委托代理人：郑婷、颜晓颖，浙江朗铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州中润瑞丰置业有限公司。住所地：杭州市江干区德胜东路****号裙楼*楼***室。法定代表人：蔡丽萍，董事长。委托代理人：杨金祥，浙江海通联合律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：苏州中润商业发展有限公司杭州分公司。住所地:杭州市江干区德胜东路****号*幢步步高商务大厦****室。负责人：蔡祥贤，常务副总。委托代理人陈达，浙江海通联合律师事务所律师。上诉人陈泓涛因与被上诉人杭州中润瑞丰置业有限公司（以下简称杭州中润公司）、原审第三人苏州中润商业发展有限公司杭州分公司（以下简称苏州中润杭州分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初7688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2014年10月3日，杭州中润公司（出卖人）与陈泓涛（买受人）签订了商品房买卖合同，约定：出卖人将杭州市江干区丽丰商业中心1幢3262室房屋出让给买受人，该房屋用途为商业营业用房；房屋总价款46万元，买受人于签订合同之日支付23万元，余款23万元于2014年12月31日前付清；出卖人应当在2016年3月31日前将符合条件的房屋交付买受人使用；除合同第9条约定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定的期限交付房屋，逾期不超过30日的，自合同约定的房屋最后交付期限之第2日起至通知交付之日止，出卖方按日向买受方支付已交付房价款万分之三的违约金，买受方不退房，合同继续履行；逾期超过30日的，自合同约定的房屋最后交付期限之第2日起至通知交付之日止，出卖方按日向买受方支付已交付房价款万分之五的违约金，买受方不退房，合同继续履行；出卖人承诺于2016年6月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人；若出卖人在约定日期起90日后仍不能交付权属证书或登记证明的，如买受人退房，则出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，若买受人不退房，则出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；等等。商品房买卖合同附件8补充协议约定：买受方依法行使合同条款约定的单方面解除合同权利时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起15日内书面通知出卖方，逾期视为放弃该权利；出卖人承诺在房屋交付之日后90日内取得主合同约定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；如出卖方逾期交房3个月内，买受方同意出卖方无需支付违约金，出卖方如逾期交房超出3个月的，超出3个月部分时间的违约金按每日万分之三赔付；补充协议的约定如与主合同冲突的，以补充协议约定为准；等等。2014年10月3日，陈泓涛（甲方）、苏州中润杭州分公司（乙方）、杭州中润公司（丙方）签订了委托经营管理合同，约定：甲方将丽丰商业中心1幢3262室房屋交由乙方代为办理收房手续、实现房屋收益权（包括且不限于统一招商、统一经营管理等），委托统一经营管理期限与土地使用权期限一致，划为4个阶段执行，即每10年为1个阶段；经营管理自2016年4月1日至2019年3月31日的经营收益，乙方已一次性支付给甲方，第4、5年乙方应每6个月为一期向甲方支付相关收益，第6-10年的经营管理收益由甲乙双方共享，甲方80%、乙方20%；甲方与该房屋的开发商之间最终没有签订商品房买卖合同或商品房买卖合同被终止或解除的，即甲方事实上没有或无法取得合同约定的房屋所有权的,合同自动终止；甲乙双方在合作期限内，甲乙丙方均不得解约，如有违者必须支付违约金给守约方；甲乙丙各方同意，丙方若逾期交房形成的甲方债权，该债权转由乙方享有，甲方不再自行向丙方主张权利，乙方保证甲方的合同权益不受逾期交房影响；等等。同日，陈泓涛出具收条1份，言明收到丽丰商业中心1幢3262室房屋2016年4月1日至2019年3月31日的租金122278元，该租金已一次性从上述房屋购房款中扣减结清（扣减后的房屋价款为46万元）。陈泓涛签字确认的签约资料确认单载明，丽丰商业中心1幢3262室房屋成交总价为582278元，抵扣122278元后合同总价为46万元。陈泓涛已向杭州中润公司付清了购房款46万元。杭州中润公司至今未向陈泓涛交付丽丰商业中心1幢3262室房屋。2016年10月13日，陈泓涛委托律师向杭州中润公司邮寄律师函，主张杭州中润公司未按约定交付涉案房屋及土地、房屋权属证书，通知杭州中润公司解除涉案的商品房买卖合同。杭州中润公司于2016年10月14日回函，表示不同意陈泓涛提出的全部要求，要求陈泓涛依合同约定继续履行。2016年7月1日，苏州中润杭州分公司向杭州中润公司发函，主张杭州中润公司未按合同约定在2016年3月31日前交付房屋，向杭州中润公司主张因逾期交房而产生的违约责任。2016年7月8日，杭州中润公司（甲方）与苏州中润杭州分公司（乙方）签订协议，约定：截止2016年7月8日，参照商品房买卖合同约定的逾期交房违约责任条款，因甲方逾期交房，甲方应于该协议签订后5个工作日内一次性补偿乙方1677000元，乙方不再追究甲方在上述截止时间前因逾期交房所产生的违约责任；该协议约定的截止期间后甲方仍未能交房的，甲方应按商品房买卖合同约定的违约金计算标准向乙方支付违约金，直至甲方实际交房之日止；等等。2016年9月21日，杭州中润公司在钱江晚报上刊登公告，表示由其公司开发的丽丰商业中心项目原定交房时间因故延期，具体交房时间届时另行通知；等等。陈泓涛于2016年10月24日起诉至原审法院，请求判令：一、解除陈泓涛与杭州中润公司签订的商品房买卖合同；二、杭州中润公司退还购房款46万元；三、杭州中润公司支付违约金148810元（自2015年1月1日起按每日万分之五暂计算至2016年10月9日，最终计算至实际付清之日止）。原审法院认为，陈泓涛与杭州中润公司签订的商品房买卖合同以及陈泓涛、苏州中润杭州分公司、杭州中润公司签订的委托经营管理合同合法有效，各方当事人应按约定履行自己的义务。陈泓涛于2016年10月13日向杭州中润公司发函，以杭州中润公司未按约定交付涉案房屋及土地、房屋权属证书为由通知解除涉案商品房买卖合同；杭州中润公司于次日回函表示不同意解除合同。该院认为，首先就逾期交房问题，杭州中润公司未能按约定期限在2016年3月31日前交付涉案房屋确已构成违约，但商品房买卖合同就逾期交房的违约责任约定为，杭州中润公司应根据逾期时间长短按日向陈泓涛支付万分之三或万分之五的违约金，陈泓涛不解除合同（不退房）；陈泓涛以逾期交房为由要求解除合同与约定不符。虽然该约定可能导致即使杭州中润公司一直不交房陈泓涛也不能要求解除合同的后果，但与商品房买卖合同同日签订的委托经营管理合同约定了陈泓涛将涉案房屋委托给苏州中润杭州分公司代为办理收房手续、实现房屋收益权；苏州中润杭州分公司也已向陈泓涛支付了2016年4月1日至2019年3月31日的经营收益122278元，该122278元款项已从陈泓涛应支付的购房款582278元中扣除，商品房买卖合同记载的购房款即为扣除后的46万元；委托经营管理合同并约定了苏州中润杭州分公司保证陈泓涛的合同权益不受逾期交房影响，本案庭审中苏州中润杭州分公司也表示即使杭州中润公司逾期交房，苏州中润杭州分公司应向陈泓涛支付的经营收益也是从2016年4月1日起算的，并不会往后顺延；因此，至少在3年时间内，即使杭州中润公司逾期交房，陈泓涛的合同目的也已实现，商品房买卖合同就逾期交房违约责任的约定并未使陈泓涛利益受损。因此，陈泓涛于2016年10月13日以杭州中润公司逾期交房为由通知解除涉案商品房买卖合同依据不足。其次，就逾期办证问题，商品房买卖合同约定杭州中润公司应在2016年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付给陈泓涛，但商品房买卖合同附件8补充协议将该期限变更为房屋“交付之日”后90日内。就“交付之日”，陈泓涛主张应解释为约定的交付之日即2016年3月31日，杭州中润公司主张应解释为实际交付之日。该院认为，“交付之日”如为约定交付之日，“交付之日”后90日内可以明确表述为2016年6月30日前，而不必采用补充协议的表述方式；“交付之日”如为约定交付之日，“交付之日”后90日为2016年6月30日，与商品房买卖合同的约定一致，补充协议无需再进行约定；因此，补充协议约定的“交付之日”应为房屋实际交付之日。涉案房屋至今没有交付，杭州中润公司至今没有取得土地、房屋权属证书并不构成违约。因此，陈泓涛于2016年10月13日以杭州中润公司逾期办证为由通知解除涉案商品房买卖合同依据不足。陈泓涛的第1项诉讼请求为判令解除涉案的商品房买卖合同，理由为杭州中润公司逾期办证。由于陈泓涛已于2016年10月13日以杭州中润公司逾期交房、逾期办证为由通知解除涉案的商品房买卖合同，本案中陈泓涛应要求就涉案商品房买卖合同有无解除进行确认，而不是请求判令解除。并且，同前所述，杭州中润公司至今没有取得土地、房屋权属证书并不构成违约，陈泓涛以杭州中润公司逾期办证为由请求判令解除涉案的商品房买卖合同依据不足。因此，对陈泓涛要求判令解除涉案的商品房买卖合同、判令杭州中润公司退还购房款46万元的诉讼请求，该院不予支持。陈泓涛的第3项诉讼请求为判令杭州中润公司支付自2015年1月1日起按每日万分之五计算的违约金。杭州中润公司逾期交房虽已构成违约，但委托经营管理合同约定，杭州中润公司逾期交房形成的陈泓涛的债权转由苏州中润杭州分公司享有，陈泓涛不再自行向杭州中润公司主张权利。苏州中润杭州分公司享有该项权利，以其不论杭州中润公司是否逾期交房均应向陈泓涛支付自2016年4月1日起算的经营收益为对价，苏州中润杭州分公司也已向陈泓涛支付了3年的经营收益，因此至少3年之内的逾期交房违约金应由苏州中润杭州分公司主张，陈泓涛不能再要求杭州中润公司支付。而同前所述，杭州中润公司并未构成逾期办证，无需支付逾期办证的违约金。因此，对陈泓涛要求杭州中润公司支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条之规定，2017年1月10日作出判决如下：驳回陈泓涛的诉讼请求。案件受理费4944元，由陈泓涛负担。宣判后，陈泓涛不服，向本院提起上诉称：一、陈泓涛于2016年10月13日以杭州中润公司未按约定交付涉案房屋及土地、房屋权属证书为由通知解除涉案商品房买卖合同事实依据充分、形式合法，涉案商品房买卖合同已于2016年10月14日正式解除，杭州中润公司应当按照合同约定退还购房款。（一）陈泓涛单方解除房屋买卖合同的条件已经成就，且陈泓涛已经按合同约定行使了单方解除权。涉案的《浙江省商品房买卖合同》明确约定了杭州中润公司的办理房产证的义务和办理房产证的期限及杭州中润公司延期办证的违约责任。杭州中润公司至今未向陈泓涛交付上述商品房《房屋所有权证》，杭州中润公司的行为已严重违约，合同约定的买方单方解除合同、退房的条件已成就。陈泓涛于2016年10月13日已按照合同约定向杭州中润公司行使了单方解除合同的权利，并收到了杭州中润公司回寄的回函，证明杭州中润公司收到了上述通知解除合同的律师函，陈泓涛已经按照合同约定向杭州中润公司行使了单方解除权，《浙江省商品房买卖合同》已于杭州中润公司实际收到律师函之日即2016年10月14日正式解除。（二）涉案《浙江省商品房买卖合同》第十条出卖人逾期交房的违约责任及附件8关于房地产权属登记的补充的约定因违反合同法第四十条的规定应认定为无效。杭州中润公司作为房屋买卖合同的卖方，其主要义务为交付房屋和办理土地证、房屋产权证书，同时又作为合同的提供者的杭州中润公司在合同中的上述约定显然是免除其主要责任。根据浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法第二十八条的规定在房地产经营者未在约定时间内提供办理契税证、房屋所有权证和土地使用权证的所有材料时，买方有退房的权利，上述涉案《浙江省商品房买卖合同》第十条出卖人逾期交房的违约责任及附件8关于房地产权属登记的补充的约定显然是排除了买方的主要权利，依据《合同法》第四十条的规定，应当认定以上约定的条款均无效。二、陈泓涛请求法院判令陈泓涛与杭州中润公司间的房屋买卖合同解除诉讼请求明确、合理。陈泓涛委托律师于2016年10月13日通过发送律师函的方式通知杭州中润公司行使单方解除权及向一审法院提起“依法判令原、被告间房屋买卖合同解除”诉讼请求均明确表达了解除涉案房屋买卖合同的意思表示，就涉案商品房买卖合同“有无解除”进行确认和“请求判令解除”对实体目的均无影响。另，陈泓涛考虑到杭州中润公司2016年10月14日的回函对解除涉案房屋买卖合同提出了异议，双方对于合同解除是否成立尚存在争议。陈泓涛提起的“依法判令原、被告间房屋买卖合同解除”诉讼请求应理解为二层含义：一是依法请求法院查明事实；二是依法请求法院作为审判机关独立判断是否确认判令原、被告间房屋买卖合同于一审被告杭州中润公司实际收到律师函之日解除，或者以其他依据判令解除。正如以上所述，但对“有无解除”进行确认和“请求判令解除”仅存在文字表述上的区别，对于陈泓涛所要实现的解除涉案商品房买卖合同的实体目的并不产生实质影响，原审法院应当依据庭审的情况作出确认涉案商品房买卖合同已于2016年10月14日解除的判决，而不应以此判决驳回第一项诉讼请求，实属浪费司法资源。三、陈泓涛、杭州中润公司及苏州中润杭州分公司之间签订的《委托经营管理合同》因“以合法形式掩盖非法目的”“损害社会公共利益”而无效。陈泓涛有权追究杭州中润公司迟延交付房屋的违约责任。根据《商品房销售管理办法》第十一条的规定“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”陈泓涛与杭州中润公司及苏州中润杭州分公司之间签订的《委托经营管理合同》实际上是售后包租形式的非法集资，虽然杭州中润公司是通过苏州中润杭州分公司实现售后包租，但并不影响其售后包租的性质，其后果应由杭州中润公司承担。需要进一步说明的是，与杭州中润公司及苏州中润杭州分公司签订《委托经营管理合同》的不仅陈泓涛一个业主，而是涉案的丽丰商业中心全体业主，杭州中润公司串通关联企业苏州中润杭州分公司所进行的以售后包租形式的非法集资具有普遍性，应当确认此行为的违法性，确认《委托经营管理合同》无效。《委托经营管理合同》亦并非陈泓涛真实意愿，而是杭州中润公司当时承诺买房折扣优惠的销售手段，杭州中润公司与苏州中润杭州分公司为关联企业，陈泓涛与杭州中润公司签订的涉案《浙江省商品房买卖合同》及附件中的逾期交房条款与《委托经营管理合同》因逾期交房产生的权益转让的条款相呼应，且上述两份合同签订的时间均为2014年10月3日，可以看出签订《委托经营管理合同》实质就是杭州中润公司与苏州中润杭州分公司恶意串通，为了达到买受人无法退房、杭州中润公司非法集资获得购房款的目的。而根据陈泓涛真实意愿签订的《浙江省商品房买卖合同》，合同约定的房屋总价为46万元，陈泓涛实际交付给中润公司亦为46万，至于收条上显示的122278元租金，苏州中润杭州分公司根本未实际支付，也不存在实际损失。因此陈泓涛与苏州中润杭州分公司不存在委托经营管理的关系。综上一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法撤销(2016)浙0104民初7688号民事判决，改判支持一审陈泓涛的诉讼请求，杭州中润公司承担本案一审、二审诉讼费用。被上诉人杭州中润公司答辩称：一、陈泓涛主张原合同已经解除，另又请求法院判决解除，属于矛盾，一审认定正确。二、办证时间是实际交付之后90日，现在房屋并没有交付，故无法办证，进而不存在逾期办证事实，约定的解除条件不成就。三、合同中约定的交付房屋事项和办证事项，均为当事人真实意思表示，理应对双方具有约束力，同时上述条款并非格式条款，是双方协商的结果，并非不允许陈泓涛进行修改，如果其主张存在该些情形，应举证证明。同时杭州中润公司也实际与不同购房人签订不同版本的购房合同。退一步讲，即使该约定为格式条款，也并非是无效条款，陈泓涛对条款均是清楚明了并签字表示同意的，是在主合同和附件中均签字，同时杭州中润公司早已将合同条款不同版本采用公开张贴方式告知每个购房意向者，在签订合同时对购房者不明处进行了解读，并与购房人进行确认，故合同条款对双方均有约束力。四、陈泓涛主张委托经营合同系以合法形式掩盖非法目的没有事实和法律依据。（一）苏州中润杭州分公司与杭州中润公司均为独立法人，均具有民事独立权利，双方各自行为各自的意思表示。（二）委托合同的主体实质是陈泓涛与苏州中润杭州分公司，杭州中润公司只是履行辅助义务，并非主要义务的承担者。（三）所谓以合法形式掩盖非法目的，应该具有合同双方串谋的意思，如前所述，合同双方当事人主要是陈泓涛与苏州中润杭州分公司，即使存在串谋也是两者，与杭州中润公司无关。（四）案涉合同并未损害社会公共利益。委托合同仅仅涉及陈泓涛与苏州中润杭州分公司对各自权利义务的划分和处分，并不针对不特定对象的权利义务，也不涉及公共秩序，据此，委托合同是合法有效，对双方当事人有约束力，综上，陈泓涛的上诉请求没有事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人苏州中润杭州分公司认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应该予以维持。一、陈泓涛不得擅自解除买卖合同。三方签订的《委托经营管理合同》合法有效，且不存在合同解除、终止的任何情形。根据该合同第四条的约定，若陈泓涛擅自解除与杭州中润公司签订的商品房买卖合同，必然导致其房屋使用权被收回。因此，陈泓涛应当遵守契约精神，继续履行案涉《委托经营管理合同》，确保苏州中润杭州分公司的合法权益不受侵害。二、案涉《委托经营管理合同》有效，各方应当租售合同约定，履行各自义务。陈泓涛上诉主张该合同系以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益，没有事实依据。首先，三方在签订案涉《委托经营管理合同》之前，均已充分了解合同的各个条款，且该合同对经营收益的起算期、委托管理期限、违约责任等均做了明确约定，系各方的真实意思表示。其次，与全体业主均签订《委托经营管理合同》系因苏州中润杭州分公司作为专业的商业管理公司，其在与各业主签订协议之前，已经明确告知各业主，并在充分协商，确保业主的利益最大化前提下签订该合同。同时也为了能够充分有效的培育市场，由苏州中润杭州分公司统一管理时最为有利的方案，也能够确保各业主的合法权利得到保障。各业主均系在充分了解合同相关条款后，对交易有了充分保障的情况下才自愿签订《委托经营管理合同》，陈泓涛出具的收条更印证了该事实。故案涉《委托经营管理合同》真实、合法、有效。三、苏州中润杭州分公司有权依据《委托经营管理合同》收取因杭州中润公司逾期交房所产生的违约金。（一）苏州中润杭州分公司与杭州中润公司均为独立法人，独立进行经济活动，独立承担各自义务。（二）苏州中润公司已经按照案涉《委托经营管理合同》第十二条的约定，于2014年10月3日一次性预支了三年的委托经营管理收益122278元，陈泓涛的权益并未受到损害。综上，陈泓涛的上诉请求均不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，陈泓涛与杭州中润公司、苏州中润杭州分公司均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：本案二审的争议焦点为陈泓涛可否解除案涉商品房买卖合同。陈泓涛以杭州中润公司未依约交付房屋及土地并办理权属证书为由要求解除案涉商品房买卖合同。本院认为，首先，陈泓涛以杭州中润公司逾期交付房屋为由要求解除合同，但根据双方签订的商品房买卖合同第十条之约定，杭州中润公司逾期交付房屋，陈泓涛不退房，合同继续履行。故陈泓涛以此为由要求解除合同，并无合同依据。而根据陈泓涛与苏州中润杭州分公司签订的委托经营管理合同，陈泓涛的主要合同目的即收益权，在苏州中润杭州分公司已经支付收益的期限内，陈泓涛的合同目的已经实现，故其以此为由解除合同，亦无依据。其次，陈泓涛以杭州中润公司逾期办证为由要求解除案涉商品房买卖合同。本院认为，原审法院结合商品房买卖合同、补充协议的约定，认定杭州中润公司应于实际交付后90日内办理权属证书，并无不当。故陈泓涛以此为由要求解除合同，亦无依据。综上，因陈泓涛并无相应的解除权，其于2016年10月13日发函要求解除商品房买卖合同，不能发生解除的法律效果；同样，陈泓涛于本案中要求判决解除合同并返还购房款，依据不足，原审法院未予支持，并无不当。对于陈泓涛主张杭州中润公司应支付违约金的问题。本院认为，根据陈泓涛与苏州中润杭州分公司签订的委托经营管理合同，该项债权转由苏州中润杭州分公司行使，陈泓涛不再向杭州中润公司主张权利。故在苏州中润杭州分公司已经支付收益的期限内，陈泓涛向杭州中润公司主张逾期交付房屋等的违约金，无合同依据。而根据前述分析，杭州中润公司并未逾期办理权属证书，陈泓涛要求杭州中润公司支付逾期办证违约金，亦无依据。对于陈泓涛上诉主张前述合同条款为格式条款、委托经营管理合同系以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益，进而主张合同无效的问题。本院认为，案涉商品房买卖合同、委托经营管理合同相关约定具体明确，陈泓涛对此应属明知，不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形，委托经营管理合同也不存在违反法律法规的效力性强制性规定的情形，对于陈泓涛的该项主张，本院不予采信。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9888元，由陈泓涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 丹审 判 员 盛 峰代理审判员 毕克来二〇一七年五月二十七日书 记 员 姚丽萍 关注公众号“”