（2017）苏01民终4466号

裁判日期: 2017-05-27

公开日期: 2018-07-12

案件名称

刘月芳、丁国兴等与南京图腾置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南京图腾置业发展有限公司,刘月芳,丁国兴,丁凡

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2017）苏01民终4466号上诉人（原审被告）��南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘月芳，女，1970年8月22日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：丁国兴，男，1968年1月12日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：丁凡，男，1997年4月18日，汉族，住南京市鼓楼区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：张桂宝，江苏海浪律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋龙飞，江苏海浪律师事务所律师。上诉人南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾置业公司）因与被上诉人刘月芳、丁国兴、丁凡房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院��2016）苏0106民初11278号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。图腾置业公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判上诉人按实际对外经营收益向被上诉人给付租赁回报，判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、本案诉争的《委托经营合同》的合同性质为委托合同并非租赁合同，一审法院对于《委托经营合同》的法律性质的认定错误。《委托经营合同》约定“甲方（被上诉人）自愿将自己经房地产登记主管部门依法登记核准所有的商铺房屋，在委托经营期限内委托乙方（上诉人）自营或者对外租赁经营。”第二条约定：乙方可以以自己的名义将商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同约定。第三条第3款约定：在保证甲方约定利益的前提下，乙方可独立处理一切与商铺房屋经营管理有关的所有事务。按照上述约定，作为受托方的上诉人虽以自身名义对外开展经营活动，但其实质是完成委托人的委托事务。即受作为委托人的被上诉人的委托，以达到被上诉人的约定利益为条件，完成经营其房屋资产的委托事务。本意是为被上诉人委托上诉人经营管理被上诉人所有的大观天地的商铺并获益。且双方所约定的委托获益为房屋总价的一个固定比例，并非房屋市场租赁价格。这些与租赁合同有本质区别。二、《委托经营合同》中对于回报的约定实质是对被上诉人委托利益目标的约定，一审法院忽略了不可归责于上诉人（××）的原因导致租赁回报减少甚者为无的情况，而按照该条款判决要求上诉人承担委托人的全部目标利益，违背了委托合同的法律基础。上诉人受托经营被上诉人商铺房屋，近年来，大观天地商铺附近因政府规划拆迁、区划调整、网购冲击等大环境影响，大观天地商场内大量承租户经营不善，纷纷退租或者要求减少租金，部分的商铺至今闲置，商铺委托经营收益大幅萎缩。被上诉人的房屋的实际收益率已远远不足以支付合同约定的收益。上诉人作为受托方，尽职按约履行合同约定的义务，在困难之中仍继续尽职履行委托事务，在两年左右没有委托报酬的情况下仍继续履行委托事务，努力达到最大利益化，但确实达不到约定的租赁回报率。可见，上述委托经营利益萎缩不应归责于上诉人。上诉人认为租赁回报应当建立在有委托租赁收益的基础上支付，如因不可归责于上诉人（××）的原因委托租赁收益不足以支付约定的租赁回报，应该将所取得全部租赁回报扣减××基本的委托费用后支付于委托人。三、上诉人已按约履行经营商铺的委托事务，而商��经营收益根本无法满足被上诉人的要求，上诉人未予支付的行为不是违约行为，一审法院以逾期支付回报为由判决上诉人承担违约金没有法律依据。本案中，双方的约定是上诉人受托为被上诉人经营商铺，上诉人以广告、招商等方式履行了合同义务，但因客观因素，受托事务收益无法达到被上诉人的期望回报率，导致上诉人实际无法履行。一审法院认定上诉人违约没有事实依据。四、一审法院按每日万分之三的比例判决上诉人支付逾期付款违约金，该比例明显过高，没有事实依据和法律依据。《江苏省高级人民法院关于适用合同法若干问题的讨论纪要》第二十八条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被上诉人在合同履行中获取的是现金利益，上诉人也没有故意违约的情形，其主张的每日万分之三的比例已远远超过银行同期贷款利率，一审法院在上诉人已当庭提出抗辩的基础上，未要求被上诉人举证证明其实际损失，判决缺乏证据支持。刘月芳、丁国兴、丁凡辩称：一、一审法院认定被上诉人与上诉人签订的《商铺房屋委托经营合同书》属于房屋租赁合同，认定事实清楚，定性准确。二、合同真实合法有限并已履行，上诉人违反合同约定，应当承担继续履行给付违约金等违约责任，而不得单方变更合同，不得反悔。三、《经营合同》对于租赁回报的计算、支付时间、方式等均做了明确约定，上诉人未按约定支付租赁回报，其本身就是违约行为，故依合同约定上诉人应当承担违约责任。四、上诉人应当依照合同约定承担违约金责任，合法合理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉��维持原判。刘月芳、丁国兴、丁凡向一审法院起诉请求：图腾置业公司支付刘月芳、丁国兴、丁凡自2015年10月30日起至2016年10月29日止的四期租赁回报共计66731.8元，并支付逾期付款违约金（以每期租赁回报16682.95元为基数，分别自2016年3月15日、2016年6月15日、2016年9月15日、2016年12月15日起至实际付清之日止，按每日万分之三标准计算）。一审法院认定事实：2009年11月7日，三原告作为买受人与被告图腾置业公司签订《大观·天地MALL商品房预售合同》，购买南京市建宁路300号1156室房屋（以下简称案涉房屋），原告按合同约定支付了购房款并取得了房屋。目前，该房屋并未办理产权证。涉案房屋规划用途为商业。2009年12月31日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）签订了《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定原告将案涉房��委托被告经营管理，期限自2010年4月30日至2015年4月29日。合同履行完毕后，双方于2015年4月26日续签合同，约定：租赁期限自2015年4月30日至2020年10月29日，2015年10月29日前为免租期；乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为17561元，此租赁回报金额中含甲方应交纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴；每年4月30日至7月29日期间的租赁回报于7月30日至8月15日期间支付；每年7月30日至10月29日期间的租赁回报于10月30日至11月15日期间支付；每年10月30日至次年1月29日期间的租赁回报于次年1月30日至2月15日期间支付；次年1月30日至4月29日期间的租赁回报于次年4月30日至5月15日期间支付；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行；若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的��16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等等。上述合同签订后，三原告将涉案商铺交付被告图腾置业公司经营管理，被告图腾置业公司将涉案商铺对外出租。一审审理中，原、被告双方确认每三个月税后的租赁回报为16682.95元。由于被告图腾置业公司至今未支付自2015年10月30日起至2016年10月29日止的租赁回报，双方产生纠纷，故原告诉至一审法院，要求判如所请。因双方分歧较大，至调解未果。一审法院认为，原、被告双方之间签订的《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于被告拖欠的租赁回报问题，被告辩称受各种因素影响致商场整体经��惨淡，应适用情势变更原则将租金降低，原告主张应按合同约定支付租金；一审法院认为，经营状况的变化系经营风险，被告在订立合同时应当预见，不属于适用情势变更的情形，因此对于被告的抗辩一审法院不予采信。被告图腾置业公司未按合同约定支付自2015年10月30日起至2016年10月29日止的租赁回报66731.8元，现原告主张上述期间的租赁回报符合合同约定，一审法院予以支持。关于逾期付款违约金问题。被告图腾置业公司未按照合同约定支付租赁回报，其行为违反合同约定，构成违约，应承担相应违约责任。原告主张按每日万分之三标准支付违约金及违约金起算时间，符合合同约定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：被告南京图腾置业发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付原告刘月芳、丁国兴、丁凡自2015年10月30日起至2016年10月29日止的四期租赁回报66731.8元及逾期付款违约金（四期租赁回报，以每期16682.95元为基数，分别自2016年3月15日起至该期租赁回报实际给付之日止，自2016年6月15日起至该期租赁回报实际给付之日止，自2016年9月15日起至该期租赁回报实际给付之止，自2016年12月15日起至该期租赁回报实际给付之止，按每日万分之三的标准计算）。案件受理费1556元，减半收取778元，由被告南京图腾置业发展有限公司负担（此款原告已预付，被告在给付上述款项时直接给付原告）。本院二审期间，双方皆没有提交新证据。对一审判决查明的事实，双方皆无异议，本院予以确认。二审另查明，双方签订的《委托经营合同》第三条约定：图腾置业公司可以聘请境内外百货业专家和专业零售不动产管理公司合作经营管理；图腾置业公司有权自行确定、调整商铺的经营范围、经营布局及经营模式；图腾置业公司在保证被上诉人约定利益的前提下，可独立处理一切与商铺房屋经营管理有关的所有事务。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。本案的争议焦点为：一、双方签订的《委托经营合同》的性质是委托合同还是租赁合同；二、一审判决的违约金是否应当予以调整。关于第一个争议焦点即《委托经营合同》的性质问题。委托合同是委托人和××约定，由××处理委托人事务的合同；委托合同中××的义务是依据委托人的授权处理某项委托事务，其权利仅为收取处理该项事务的报酬；××依据委托处理该项事务的后果，由委托人承担。租赁合同是承租人支付一定的对价后，依照合同约定使用租赁的房屋；承租人的权利是在约定范围内自由使用租赁房屋，义务是支付租金；承租人按照合同约定使用房屋取得的经营利益归于承租人。从双方签订的《委托经营合同》的内容看，上诉人图腾置业公司并未向被上诉人收取委托费用，反而在合同中约定向被上诉人支付租赁回报；图腾置业公司在向被上诉人支付租赁回报后，有权在约定范围内自行决定涉案商铺的使用，这一约定更加符合租赁合同的特征；图腾置业公司向被上诉人支付的租赁回报是确定的，从这一约定可以看出，图腾置业公司利用被上诉人商铺取得的超过约定租赁回报的部分归属于图腾置业��司。综上，双方签订的《委托经营合同》，名为委托，实际为租赁合同关系。图腾置业公司主张该合同为委托合同，租赁回报应当建立在有租赁收益的基础上，并要求将其实际取得的租赁回报扣减基本委托费用后向被上诉人支付，该上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点即一审判决的违约金是否应当予以调整问题。图腾置业公司在使用被上诉人商铺后，未按照双方约定向被上诉人支付约定的租赁回报，构成违约，其上诉主张其不构成违约的意见不符合法律规定以及双方的约定，图腾置业公司应当支付违约金。图腾置业公司上诉提出违约金过高，要求予以调整，经审查，图腾置业公司提出的未按约定支付租赁回报的理由，均属于正常的经营风险，并不存在客观上无法履约的情形，该约定的违约金并不过高，违约方请求减少违约金��，不应予以支持。综上所述，上诉人图腾置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1556元，由上诉人南京图腾置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　李飞鸽审判员　　许云苏审判员　　马　帅二〇一七年五月二十七日书记员　　郭旭冬来源：