（2016）沪0117民初18092号

裁判日期: 2017-05-27

公开日期: 2017-12-01

案件名称

张烨培、郭亚东与王家才、沈丽华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张烨培,郭亚东,王家才,沈丽华

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条

全文

上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初18092号原告(反诉被告)：张烨培，女，1987年10月16日生，汉族，住上海市杨浦区。原告(反诉被告)：郭亚东，男，1989年1月20日生，汉族，住上海市宝山区。上述二原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：孙晓东，上海金茂凯德律师事务所律师。被告(反诉原告)：王家才，男，1962年5月31日生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)：沈丽华，女，1970年6月1日生，住上海市。上述二被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：刘克华，上海市大公律师事务所律师。原告张烨培、郭亚东与被告王家才、沈丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告王家才、沈丽华提起反诉，本院受理后与本诉合并进行审理，并于2017年1月20日公开开庭进行了审理。原告张烨培、郭亚东及其共同委托诉讼代理人孙晓东，被告王家才、沈丽华及其共同委托诉讼代理人刘克华到庭参加诉讼。经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。本案现已审理终结。原告张烨培、郭亚东向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行房屋买卖合同，配合将涉案房产过户至二原告名下；2.判令二被告向原告支付逾期过户违某金(以74.50万元为本金，按每日万分之五计算，自2016年9月21日起，暂计2个月为22,350元，实际计算至判决生效之日止)。审理中，原告增加诉讼请求：判令二被告在全款付清之后7日内交付房屋。事实与理由：2016年7月31日，二原告与二被告签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定二被告将位于本区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)以134.50万元出售给二原告，双方在2016年9月20日前共同向房地产交易中心办理过户手续，二被告未按期将房屋交付二原告则按已付款日万分之五支付违某金，二原告向银行贷款107万元，具体房款时间以银行规定为准。合同签订后，原告按约支付了74.50万元，并完成了贷款审批手续，但二被告却拒绝继续履行合同：本应在2016年7月31日提供契税发票的但直到2016年8月30日才提供；因房价上涨而拒绝配合办理过户手续。故原告诉至法院，请求判如诉请。被告王家才、沈丽华辩称：不同意原告的诉请。1.二被告本来计划出售涉案房屋再另购房屋，涉案合同约定2016年9月20日前过户，由于二原告的贷款无法审批而没有及时过户，造成二被告在与案外人的买房交易中违某且被没收了定金30万元；2.二被告欲购买的房屋原来价值305万，现在已经上涨到400多万，同时，按照现在上海市的限购政策，二被告已经不能买房了。若原告赔偿被告30万的违某金并承担诉讼费，被告则同意继续履行合同。同时，被告王家才、沈丽华提出反诉请求：1.判令二原告赔偿30万元违某金。2.二原告支付二被告律师费4万元。审理中，二被告增加反诉请求：解除原、被告签订的房屋买卖合同。事实与理由：2016年9月19日，二原告明确告诉二被告无法于次日去过户。2016年9月20日，二被告一直等待二原告到傍晚5点30分，二原告仍未前来。二原告的行为已经构成违某。二被告向案外人买房并约定签订《上海市房地产买卖合同》的时间是2016年9月21日，如果二原告不能及时付款给二被告，二被告另买房屋的首付款就不够，所以二被告不敢在9月21日与案外人签某，遂造成了二被告对案外人违某，并被没收了30万元定金。2016年9月22日，二原告通知二被告2016年9月24日去办理过户手续，并要求改变付款方式。经与二原告沟通，二原告只愿意承担10万元的违某责任。故二被告提起反诉，请求判如诉请。针对反诉，二原告辩称：不同意二被告的反诉请求。二原告积极履行了自己的义务，二被告应该按照付款的期限合理安排自己另购房屋的事宜，不应该因为自己预期错误，就把责任归结于二原告。二被告关于律师费的诉请没有任何依据。经审理查明：2016年6月1日，原告郭亚东、被告沈丽华及案外人上海世凯房地产经纪事务所(以下简称“中介公司”)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定郭亚东愿意委托中介公司居间购买二被告所有的涉案房屋，建筑面积50.49平方米，房价款134.50万元。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，原告郭亚东向被告沈丽华支付定金5万元，被告沈丽华出具了相应《定金收条》2016年6月10日，二被告与案外人董某某签订《房地产买卖居间协议》一份，约定董某某将位于本市宝山区共和新路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售给二被告，建筑面积64.93平方米，房价款305万元。协议另对其他相关事宜进行了约定。同日，二被告支付董某某订金30万元，董某某出具了相应收据。2016年7月31日，二原告(乙方)与二被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，转让价款共计134.50万元，甲方于2016年10月31日前腾出该房屋并通知乙方验收交接，2016年9月20日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违某金，违某金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止；逾期超过7日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付7日的违某金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违某金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违某金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付。合同第十条约定，甲方未按照本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违某金，违某金按乙方已付款日万分之五计算，自本合同约定的交接、过户之日起至实际交付之日止，逾期超过7日后，甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付7日的违某金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在收到书面通知之日起7日内退还乙方已支付的房价款，并支付违某金和赔偿金。附件三(付款协议)约定，乙方于2016年6月1日支付甲方定金5万元；于2016年7月31日支付甲方首付款22.50万元；向银行贷款107万元，由银行代乙方支付至甲方指定账户，具体放款时间以银行规定为准，若乙方贷款不足，则乙方应在过户当日以现金方式补足甲方；待甲方收到银行放款后，七日内交房交钥匙给乙方，交房当日甲方结清该房屋水、电、煤气、物业费、有线电视费等所有费用。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，原告郭亚东通过银行转账的方式向被告沈丽华支付22.5万元，被告沈丽华出具了相应《收款收据》。2016年9月6日，原告张烨培与被告沈丽华签订《协议书》一份，约定由于二被告急需资金周转，而二原告的公积金贷款仍在办理中，故二原告向案外人华住酒店管理有限公司借款47万元并先行向二被告支付该47万元，待二被告收到公积金贷款之日起的2个工作日内向二原告返还该47万元，逾期未偿还的按银行同期贷款利率支付利息。同日，原告张烨培通过银行转账的方式向被告沈丽华支付47万元。二原告完成公积金贷款信息录入。2016年9月20日，二被告前往交易中心处准备办理过户手续，但原告因贷款未审批而未按约前往。2016年9月23日，二原告完成公积金贷款受理审批(等待通知过户)。原告郭亚东向被告沈丽华发送短信称，若被告要求过户当日全款结清，则过户当日原告需预留5万元尾款，待交房验收当日结清；按照买卖合同，9月24日全款付清后7日内需交房，如果房子中有租客，请二被告做好沟通。对此，被告沈丽华于次日回复短信称，现在原告又要改变付款时间和方式，总要协商好。之后，双方因对二原告违某赔偿金的数额协商未果，遂涉诉。2016年9月26日、10月26日，沈丽华分别支付了律师费3,000元、37,000元，并收到相应发票。另查明，涉案房屋于2016年7月19日登记于二被告名下。2016年9月23日、12月1日，原告郭亚东的银行存款余额均在60万元以上。审理中，二原告提交短信、录音，拟证明原告积极履行，但被告拒绝配合过户，不给原告税单，被告沈丽华答应了去办理过户却没有履行承诺。被告对证据的真实性没有异议，但认为沈丽华并未答应去办理过户。同时，二被告提交短信，拟证明二被告买房的上家把二被告的定金30万元没收了。二原告对短信的真实性、合法性不予认可，并认为无法证明其上家把定金没收了。以上事实，由上海市房地产买卖合同、房地产买卖居间协议、上海市房地产登记簿、银行转账凭证、收条、收据、协议书、贷款审批凭证、居间协议、发票以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行自己的义务。根据查明的事实，导致双方未能按约履行的原因在于二原告未能在2016年9月20日按约办理过户手续，同时，二原告在同年9月23日又要求预留尾款待交房验收付清，对此，本院认为，上述两项争议均系二原告单方原因所致，其提出预留尾款的问题，又与双方签订的合同不符，故原告的行为构成违某，由此导致合同未履行的责任在于二原告。故其要求继续履行的相关主张，本院均不予支持，相应二被告要求解除合同的诉请，本院予以支持。至于解除时间，鉴于原告并未发送过书面解除通知，本院以庭审之日即2016年12月1日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，二被告应返还二原告已付的房款74.50万元。关于二被告主张的违某金的问题，如前所述，原告的行为构成违某，被告主张违某金符合合同约定，本院予以支持。至于违某金的金额，依据合同约定按总价款的20%计算为269,000元(1,345,000元×20%)。经抵扣，二被告还需返还二原告房款476,000元。至于二原告主张二被告逾期交付契税发票系拒绝履行合同的行为，本院认为，合同并未对交付契税发票的时间进行约定，即使被告逾期交付契税发票也并不导致原告的合同目的无法实现，故对二原告的相应主张本院不予支持。原告主张被告拒绝配合办理过户手续系拒绝履行合同的行为。被告主张的律师费，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)张烨培、郭亚东与被告(反诉原告)王家才、沈丽华于2016年7月31日签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年12月1日解除；二、被告(反诉原告)王家才、沈丽华于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)张烨培、郭亚东房款476,000元；三、驳回原告(反诉被告)张烨培、郭亚东的诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)王家才、沈丽华的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17,186元，减半收取8,593元，财产保全费5,000元，反诉案件受理费3,240元，合计诉讼费16,833元，由原告(反诉被告)张烨培、郭亚东负担16,300.50元(已付)，被告(反诉原告)王家才、沈丽华负担532.50元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　张　孜二〇一七年五月二十七日书记员　张若雪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 来自：