（2016）鄂11民终1488号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-11-02
案件名称
湖北邢绣娘农业生物科技股份有限公司、夏世银房屋租赁合同纠纷二���民事判决书
法院
湖北省黄冈市中级人民法院
所属地区
湖北省黄冈市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湖北邢绣娘农业生物科技股份有限公司,夏世银,陈国花
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂11民终1488号上诉人（一审被告）：湖北邢绣���农业生物科技股份有限公司，住所地：黄梅县大胜关山工业园创业大道。统一社会信用代码：914211276856099936。法定代表人：熊智军,该公司总经理。委托诉讼代理人：宋友元，湖北中鑫律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（一审原告）：夏世银，男，1954年11月30日出生，汉族，湖北省黄冈市黄州区人，住黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：谢俊杰，湖北率责律师事务所律师，代理权限：特别授权。被上诉人（一审原告）：陈国花，女，1954年4月18日出生，汉族，湖北省黄冈市黄州区人，住黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：谢俊杰，湖北率责律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人湖北邢绣娘农业生物科技股份有限公司（以下简称邢绣娘农业公司）因与被上诉人夏世银、陈国花��屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2015）鄂黄州民初字第02036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日受理后，依法组成合议庭，并于2016年11月2日公开开庭进行了审理。上诉人邢绣娘农业公司的法定代表人熊智军及委托诉讼代理人宋友元，被上诉人陈国花及夏世银、陈国花的委托诉讼代理人谢俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢绣娘农业公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回夏世银、陈国花的诉讼请求。事实与理由：一、本公司不是本案的适格被告。1、房屋租赁合同是熊智军以个人名义订立的，本公司既未加印章，又未授权熊智军签订合同。2、熊智军与原承租人亦是以个人名义签订的转让合同，租赁合同保证金熊智军也是以个人名义支付的，未经过本公司的财务支付。熊智军以个人名义承租该房屋是为了经营茶楼，与本公司无关。二、一审认定本公司违约没有事实依据。即使本公司追认熊智军是职务行为，因夏世银、陈国花未交付房屋，也构成违约在先。合同约定租赁期限自2015年8月1日2025年7月31日，按该约定夏世银、陈国花应在2015年8月1日前将租赁房屋交付给承租人。虽合同约定了房屋交付时间，但只是暂定时间为2015年4月30日，如出租方提前或迟延交付，双方应书面签字确认，租期按双方签字确认的时间为租期的开始时间。因夏世银、陈国花迟迟没有交付房屋，导致本公司无法进行装修，且夏世银、陈国花亦拒绝本公司进场装修，已构成违约在先。夏世银、陈国花答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。夏世银、陈国花向一审法院起诉请求：依法判令邢绣娘农业公司腾退占用夏世银、陈国花位于黄冈市××××栋��屋并赔偿占用期间的损失；邢绣娘农业公司将占用夏世银、陈国花位于黄冈市××××栋3楼房屋恢复原状或承担恢复原状的费用；邢绣娘农业公司向夏世银、陈国花支付合同违约金人民币442744元。一审查明，夏世银、陈国花两人在黄冈市黄州区赤壁一路共同拥有５层楼房一幢，产权证号：黄冈房权证黄州区字第××号，登记在夏世银名下。2009年10月，夏世银、陈国花将该房出租给宋军用于经营酒楼，酒店名称为红日酒店，租期从2009年11月1日至2015年10月31日止。2015年1月8日前邢绣娘农业公司将红日酒店整体转包下来，并经过夏世银、陈国花的同意，2015年1月8日，夏世银以出租方（甲方）的名义与湖北邢绣娘食品有限责任公司以承租方（乙方）的名义签订了一份《房屋租赁合同》，该房屋租赁合同约定，租赁期限从2015年8月1日至2025年7月31日止；租金每年176000元��从第二年开始每年在上年的基数上递增5%，并约定了交房租的时间；双方暂定2015年4月30日前甲方将房屋交付给乙方使用；合同签订日乙方支付房屋保证金20000元，合同期满甲方退还给乙方；甲方需要对出租房屋进行改建、扩建或装修，须经乙方同意方可进行，甲、乙方应就此另行签订协议；双方并对其他事项进行了约定，还约定甲、乙双方不履行本合同所定的义务造成对方损失，违约方须向对方支付该房屋合同租金总额的20%违约金。合同甲方签字人夏世银、陈国花，合同乙方签字人熊智军。合同签订后，乙方向甲方支付房屋保证金20000元，将该房三楼隔墙拆除，并将从红日酒店转让所得的设备、物品放置在房屋内。双方约定的交房日期到期后，夏世银、陈国花多次要求邢绣娘农业公司履行合同义务，但邢绣娘农业公司均不理采，2015年11月22日，熊智军以便条��知夏世银、陈国花：邢绣娘农业公司因资金困难，无力履行合同。邢绣娘农业公司不履行合同，双方就该合同造成的损失及违约责任未能达成一致意见，为此，夏世银、陈国花具状诉至法院。还查明，夏世银、陈国花按照房屋租赁约定，依据邢绣娘农业公司的要求对出租房屋加层及墙外装修并订购了电梯。夏世银、陈国花还向红日酒店退还多收两个月的房租。另查明，湖北邢绣娘食品有限责任公司于2015年10月21日变更为湖北邢绣娘农业生物科技股份有限公司，变更前后的法定代表人均是熊智军。一审认为,双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，故真实、合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。因邢绣娘农业公司未按合同约定履行应尽的义务，构成违约，应承担违约造成的损失及合同约定的违约金。现夏世银、陈国花请求判令邢绣娘农业公司赔偿占用期间的损失及承担恢复原状的费用和支付合同约定的违约金，依法应予支持，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，双方约定的违约金足以弥补夏世银、陈国花的损失，故夏世银、陈国花请求判令邢绣娘农业公司赔偿占用期间的损失及承担恢复原状的费用，依法不予支持。邢绣娘农业公司在庭审时辩称，签订房屋租赁合同系熊智军个人行为，邢绣娘农业公司作为被告不适格，但根据房屋租赁合同及解除合同通知均注明了“邢绣娘农业公司”，而且熊智军系邢绣娘农业公司的法定代表人，应认定熊智军是履行职务行为，邢绣娘农业公司辩称意见，依法不予支持。综上所述，邢绣娘农业公司应承担违约金440000元,扣减邢绣娘农业公司已支付保证金2万元，还应支付420000元。遂判��：一、限湖北邢绣娘农业生物科技股份有限公司在判决发生法律效力之日起十五日内向夏世银、陈国花支付违约金420000元。二、驳回夏世银、陈国花其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明，一审查明的事实属实。根据双方当事人向一审法院提交的证据，本院另查明，房屋租赁合同第五条约定：双方暂定2015年4月30日前将出租房屋交付乙方使用。甲方迟于或提前上述时间交付出租房屋，双方应书面签字确认，房屋租期按双方签字确认的时间为准。本院认为，本案争议的焦点为：一、诉争租赁合同的承租方应否认定为邢绣娘农业公司，该租赁��同熊智军是代表邢绣娘农业公司签订，还是代表其个人签订。根据已查明的案件事实，诉争的租赁合同中载明的承租方为邢绣娘农业公司变更前的湖北邢绣娘食品有限责任公司，虽合同上未加盖公司公章，但熊智军作为公司法定代表人在合同上签字的行为属于履行法定代表人职责的一种职务行为，应认定租赁合同的承租方为邢绣娘农业公司，而非熊智军个人。上诉人邢绣娘农业公司认为其公司不是诉争租赁合同的相对方，不应作为本案的一审被告的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。二、邢绣娘农业公司是否构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，邢绣娘农业公司的法定代表人熊智军已于2015年11月22日向夏世��、陈国花明确表示因资金困难，无力承租房屋，且其公司在作出表示后亦没有履行合同义务，该行为符合上述法律规定的情形，邢绣娘农业公司不履行合同的行为构成了违约。根据该法律规定，当事人可以在合同履行期限届满之前向表示不履行合同义务的一方当事人主张违约责任，故不论双方就房屋交付时间是否确认，夏世银、陈国花仍依法有权要求邢绣娘农业公司承担违约责任。因双方合同约定的租赁期限开始时间为2015年8月1日，虽双方暂定交付房屋时间为2015年4月30日，同时约定了交付时间可以延后或提前，房屋租期以双方签字确认的时间为准，该约定未明确具体的交房时间。因邢绣娘农业公司未提供证据证明双方就房屋交付时间进行了书面确认，且亦未提供证据证明其公司向夏世银、陈国花提出了交付租赁房屋的要求，夏世银、陈国花拒绝交付的事实，故其��司主张夏世银、陈国花延期交付租赁房屋，构成违约在先的理由不能成立。邢绣娘农业公司认为一审认定其公司构成违约没有事实依据，夏世银、陈国花构成违约在先的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600，由湖北邢绣娘农业生物科技股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张焱奇审判员 樊劲松审判员 傅焰明二〇一七年五月二十七日书记员 吴慧娟 来源：百度搜索“”