（2016）粤2071民初1126号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-08-28
案件名称
练向起与中山市港南家居花卉基地、吴炳初租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
练向起,中山市港南家居花卉基地,吴炳初,吴照初
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第二百二十三条第一款；《中华人民共和国个人独资企业法》：第三十一条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款，第九条第一款，第十八条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初1126号原告：练向起，男，1982年11月25日出生，汉族，身份证住址广东省新丰县，委托诉讼代理人：梁开健，广东千里行律师事务所律师。被告：中山市港南家居花卉基地，住所地广东省中山市石岐区东河北“沙咀”。组织机构代码07026851-2。投资人：吴炳初，总经理。被告：吴炳初，男，1969年9月24日出生，汉族，住广东省中山市，被告：吴照初，男，1972年11月27日出生，汉族，住广东省中山市，上述三被告的共同委托诉讼代理人：侯文黔、潘婳，广东正鸿律师事务所律师。原告练向起诉被告中山市港南家居花卉基地（以下简称“港南家居基地”）、吴炳初、吴照初租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告练向起的委托诉讼代理人梁开健，被告港南家居基地、吴炳初、吴照初的委托代理人侯文黔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告练向起向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2015年3月25日签订的《中山市港南家居花卉基地大棚租赁合同》无效；2.三被告连带返还租赁保证金5590元及租金12578元；3.三被告连带赔偿原告损失80000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起算至付清之日止）。诉讼中，原告明确第2项诉讼请求中的租金为2015年5月15日至同年9月期间的租金；明确第3项诉讼请求为赔偿原告损失67110元；增加一项诉讼请求为被告向原告支付因被告停水停电而导致原告花卉枯死的损失4245元。事实与理由：原、被告于2015年3月25日签订《中山港南家居花卉基地大棚租赁合同》，约定被告将位于中山市石岐区东河北“沙咀”大棚A区第7、8卡出租给原告作为经营荫生植物使用，租期自2015年4月1日起至2017年3月31日止，同时约定租金、保证金等合同事项。经营过程中，原告因经营所需投入80000元资金建设商铺。租赁期间，原告多次要求被告配合办理营业执照，但被告以各种理由推脱。后原告得知中山市国土资源局在2013年10月14日出具中土执法函（2013）220号函确认被告位于石岐××东河北土名“沙咀”4500平方米的土地使用性质为农业用地，被告建设商铺及铺设水泥地面的行为构成非法占用土地行为，国土资源局制止被告违法用地的行为并责令被告恢复土地原状。另，被告在租赁合同签订前通过大量宣传单张、电视广告等方式招租，承诺该地规划为园林市场，并且在花卉基地中设置家居园林样板示范区、商务、管理中心等设施。但租赁合同签订后，被告则将该地出租作为加工场、食店、仓库等，与当初承诺的园林市场规划不一，存在虚假宣传的悬疑。综上所述，原告认为，被告隐瞒该土地为农业用地的事实而将其以商业用地出租给原告的行为是故意隐瞒真实情况的行为，导致原、被告签订租赁合同无效。由于被告上述行为，严重侵害了原告的合法权益，三被告应返还原告租赁保证金、租金，并对原告的损失承担连带赔偿责任。原告为维护自身的合法权益，特提起本案诉讼。原告练向起对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.中山市港南家居花卉基地大棚租赁合同；2.中山市国土资源局关于协助做好土地执法监察工作的函（中土执法函[2013]220号）；3.收据；4.宣传单；5.商铺照片；6.报警回执；7.损失清单；8.照片；9.合同终止通知书、通知书。被告港南家居基地、吴炳初、吴照初辩称：一、原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应当予以驳回；二、原告的不当行为造成的损失应由其自己承担，现在包含另案及本案原告在内的当事人的串通下，所有租户拒绝缴纳租金及管理费，且占用场地不还，造成的重大损失应由原告自己承担。被告港南家居基地、吴炳初、吴照初就其辩解在举证期限内没有提交证据。本院经审理认定事实如下：张溪经联社系中山市石岐区张溪村地块的产权人，土地所有权证号为中府集有（2013）第230024号，土地总面积17.878287公顷，其中农用地9.8624公顷、建设用地7.543687公顷、未利用地0.4722公顷。为盘活闲置土地，张溪经联社授权张溪农业公司对上述部分土地进行出租。2013年4月11日，张溪农业公司（甲方、出租方）与吴炳初（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于中山市石岐区东河北“沙咀”地块出租给乙方作花卉种养基地；租赁总面积50666平方米，每月总租金101300元；租赁期限6年，即自2013年12月1日起至2019年11月30日止，建设期5个月为免租期（即自2013年7月1日至同年11月30日免租）；乙方已充分了解并熟知上述土地使用权限，乙方负责办理经营项目审批手续，甲方予以配合；乙方经营过程中变更租赁场地用途，将租赁场地转租，承包或转借，须经甲方同意，否则按乙方违约处理。土地租赁合同还约定了其他事项。签订土地租赁合同后，张溪开发公司依约交付上述土地给吴炳初使用。期间，张溪经联社、张溪农业公司分别向有关部门出具证明及关于出租土地作花卉管理中心的报告，同意吴炳初对租赁土地进行分租，并协助分租商户办理工商执照。吴炳初签订上述土地租赁合同后于2013年6月注册成立本案被告，企业性质为个人独资企业，并以被告名义对外招租。2015年3月25日，港南家居基地（甲方、出租方）与练向起（乙方、承租方）签订《中山市港南家居花卉基地大棚租赁合同》，约定：甲方将位于中山市石岐区东河北“沙咀”A区第7、8卡的大棚（面积约130平方米）出租给乙方作为经营荫生植物之用；租赁期限为2年，即自2015年4月1日起至2017年3月31日止；大棚交付使用时间为2015年5月1日，乙方必须于2015年4月30日之前进场经营；租金为每月5590元，乙方应于每月5日前支付当月租金及上月水电费；在签订本合同时，乙方向甲方支付该大棚1个月租金5590元作为租赁保证金，租赁期满或合同到期后，租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，不计利息；租赁期限内，乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回该大棚；在租赁期限内，乙方不能提前退租，否则所有装修、硬件设施不准拆走和不退还保证金以及追讨剩余租金；甲方无故单方收回该商铺及转租他人，属甲方违约，并双倍赔偿乙方保证金。租赁合同还约定了其他事项。合同签订后，港南家居基地依约将上述大棚交付给练向起经营使用，练向起亦向港南家居基地交纳了租赁保证金5590元、2015年5月至同年9月期间租金12578元。练向起自2015年10月起一直未依合同约定向港南家居基地缴纳租金。练向起认为，中山市国土资源局于2013年10月14日发出的中土执法函[2013]220号《关于协助做好土地执法监察工作的函》中已认定港南家居基地非法占用土地建设大棚已构成非法用地，需要整改，恢复土地原状，遂认为其与港南家居基地签订的合同为无效合同，港南家居基地及其经营者吴炳初、吴照初应向其返还已收取的租金、保证金等费用及赔偿相应损失，遂诉至本院，主张前述实体权利。本院依被告练向起的申请，委托中山市科兴资产与土地评估有限公司（以下简称科兴公司）对涉案大棚的装饰装修、增添设施进行价值评估。科兴公司适用成本法、市场法对上述物品价值进行评估后，于2016年8月18日作出中科资评字（2016）第072003号资产评估报告书，评估价值为67110元，评估基准日为2016年7月18日。科兴公司明确：1.可搬动且能独立使用的部分电器的有空调（评估价值为400元），电脑、打印机、办公台、冰箱、办公椅、茶几、沙发、文件柜（评估价值为2240元），但价格仍有一定幅度下降；2.其余固着于建筑物上的所有装饰装修及设施设备在与建筑物共同拆除后市场价格均会大幅下降，仅能保留少量回收残值。港南家居基地、吴炳初、吴照初对上述报告的评估价值及评估流程以及拆除后会造成市场价值降低的项目没有异议，确认交付租赁物给练向起使用时为毛坯状态，装修系由租户自行装修，但不确认评估项目为练向起的损失，练向起基于经营而进行的装修与港南家居基地、吴炳初、吴照初无关，对练向起装饰装修涉案租赁物不知情，也不同意利用。练向起对上述报告的评估项目及评估流程没有异议，但认为全部项目的价值均有大幅的下降。本院依练向起的申请调取了中山市公安局石岐区分局东河北派出所对吴照初的询问笔录。询问笔录反映，吴照初称欧姓租户因欠其公司租金而将欧姓租户所承租的商铺烧焊锁死，因此与欧姓租户发生冲突，其并未承认系港南家居基地实际经营者。诉讼中，港南家居基地、吴炳初、吴照初、练向起均确认涉案土地在港南家居基地所在地块内，练向起认为租金标准已变更为合同约定租金标准的50%，但港南家居基地则认为只是给予练向起部分月份的租金优惠，租金标准并未变更。港南家居基地、吴炳初、吴照初、练向起均确认2016年2-3月左右对涉案大棚停水停电，原告称其因此产生损失但未据此提供证据证明；确认涉案大棚交付给原告时为毛坯房，至今未取得规划许可。练向起称涉案大棚于2016年2月19日已停止营业，考虑到需对损失进行评估而未搬走大棚内的物品，港南家居基地称涉案大棚一直由练向起使用至今。诉讼期间，练向起称港南家居基地对涉案大棚停水停电，遂向法院提出申请要求恢复水电，后练向起撤回该申请。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案房屋租赁合同的效力问题。张溪经联社作为涉案土地的所有权人同意由张溪农业公司代为出租，吴炳初与张溪农业公司签订租赁合同承租涉案土地后开立港南家居基地，港南家居基地在涉案土地上搭建大棚并将该大棚出租给练向起作荫生植物之用虽然已得到张溪经联社、张溪农业公司的同意，但基于港南家居基地搭建的涉案大棚在一审辩论终结前仍未取得相应的建设工程规划许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本院认定港南家居基地与练向起于2015年3月25日签订的《中山市港南家居花卉基地大棚租赁合同》因违反上述法律强制性的效力性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，港南家居基地已收取练向起的租赁保证金5590元应依法予以返还。关于占有使用费问题。根据上述分析，涉案合同为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，练向起占有使用涉案租赁物期间理应支付港南家居基地相应的占有使用费用。至于练向起主张涉案租赁物已交还港南家居基地仅提供港南家居基地向其发出的合同终止通知书、通知书，未有其他证据佐证，港南家居基地亦不予确认，本院对此不予采信。关于占有使用费标准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本院认定大棚的占有使用费标准分别按合同约定的租金标准即5590元计算。练向起认为租金已调整至合同约定租金的50%未提供证据证明，港南家居基地亦不予确认，本院不予认定。因练向起已交纳租金至2015年9月的租金，该款应抵扣相应缴纳月份的占有使用费，练向起要求港南家居基地予以返还于法无据，本院不予支持。关于装饰装修损失问题。本案中，练向起在租赁涉案租赁物后对涉案大棚进行了装饰装修，港南家居基地在庭审中虽未明确同意练向起进行装饰装修，亦表示对练向起的装饰装修行为不知情，但其确认装修由租户负责，租户根据经营需要进行装饰装修，可见，其已默许了练向起在租赁涉案租赁物后可对租赁物进行装饰装修。现涉案租赁合同经上述分析已认定为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归还出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。……已形成附合同的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失。”的规定，合同无效系基于涉案大棚未取得相应的规划许可，责任在于港南家居基地，应承担70%的责任，而练向起在签订涉案合同时未对涉案商铺的产权、规划报建情况审查核实，存在一定的过失，自身应承担30%的责任。基于涉案大棚交付练向起时为毛坯状态，除空调、电脑等9个项目共2640元可搬动且独立使用但仍有一定幅度下降外，其他项目共64470元在被搬动、拆除后会造成价值大幅贬损，可见除空调、电脑等9个项目以外的其他项目已与涉案租赁物形成附合，而空调、电脑等9个项目因搬动而造成的损失本院酌情为264元(2640元×10%)。基于港南家居基地称不同意利用，按上述过错承担比例，港南家居基地应赔偿练向起因合同无效造成的涉案租赁物装饰装修损失45313.8元【（64470元+264元）×70%】，对练向起就涉案大棚主张超过45313.8元损失赔偿范围的诉讼请求，本院不予支持。至于练向起要求支付装修损失的利息，于法无据，本院不予采纳。关于练向起要求被告支付因商铺停水停电产生的损失，练向起未提交相关证据证明，本院对此不予支持。关于吴炳初、吴照初的责任承担问题。本案中，港南家居基地为个人独资企业，吴炳初为其投资经营者，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”规定，港南家居基地应返还练向起的相关款项，应先以港南家居基地的资产清偿，不足部分由其投资人吴炳初清偿。至于吴照初责任问题。练向起提供的证据不足以证明吴照初为港南家居基地的实际经营者，港南家居基地、吴炳初、吴照初对此不予确认，本院对此不予认定。练向起要求吴照初承担本案付款责任，本院不予支持。综上，练向起诉讼请求有理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十三条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十八条，最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告练向起与被告中山市港南家居花卉基地于2015年3月25日签订的《中山市港南家居花卉基地大棚租赁合同》无效；二、判令被告港南家居基地应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告练向起返还已收取的租赁保证金5590元；三、被告中山市港南家居花卉基地于本判决发生法律效力之日起七日内向原告练向起赔偿装饰装修损失45313.8元；四、被告吴炳初对中山市港南家居花卉基地的上述债务承担补充清偿责任；五、驳回原告练向起的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2254元，评估费2000元，合计4254元（该款原告练向起已预交），由原告练向起负担1835元，被告港南家居基地、吴炳初负担2419元（被告港南家居基地、吴炳初负担的部分应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给原告练向起）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 仇丽君人民陪审员 陈明玉人民陪审员 郭泳欣二〇一七年五月二十七日书 记 员 孙婉霞许晓丹 更多数据：