（2017）川09民终289号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-09-28
案件名称
四川省昌林投资有限公司、徐林商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省遂宁市中级人民法院
所属地区
四川省遂宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
四川省昌林投资有限公司,徐林,遂宁众泰房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省遂宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川09民终289号上诉人（原审被告）：四川省昌林投资有限公司，住所地遂宁市河东新区栖霞路2号奥城花园5-302号。法定代表人：张昌颖，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：张翼，四川斗城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐林，男，1990年8月16日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。原审被告：遂宁众泰房地产开发有限公司，住所地遂宁市河东新区九宗书院路254号。法定代表人：张明秀，该公司董事长。上诉人四川省昌林投资有限公司（以下简称昌林公司）因与被上诉人徐林、原审被告遂宁众泰房地产开发有限公司（以下简称众泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初2380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人昌林公司的委托诉讼代理人张翼、被上诉人徐林到庭参加诉讼。原审被告众泰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昌林公司上诉请求：撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初2380号民事判决并驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，本案所涉房屋延迟交付，符合延迟交房的约定条件，理由如下：1.上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十三条第二款约定，若遇特殊情况或政策变动、政府行为，出卖人无法按期交房，出卖人提前30天通知买受人，不视为出卖人违约；2.上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同补充协议》第一条约定，出卖人所售房屋在符合约定的交付条件后，出卖人应向买受人发出交房通知书，买受人持交房通知书按其约定的时间、地点和部门与出卖人办理房屋交接手续；3.本案房屋延迟交付是因为遂宁市政府的海绵工程建设，向上诉人下达了海绵工程建设的要求，上诉人按照遂宁市政府的要求增加了相关设施，增加了海绵工程的设计和施工，导致了延期，符合上述合同条款约定的延期交房事由，上诉人没有过错；4.本合同不属于合同法意义上的履行不能，该合同可以实现，为了保护合同的稳定性和严肃性，对履行过错中存在部分瑕疵的行为，人民法院应当支持，不属于应当解除合同的范畴。徐林辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.合同法规定，格式合同中加重对方责任、排除对方主要权利、违反公平原则的不产生效力，《商品房买卖合同》第十三条属于格式条款，应补产生效力；2.海绵工程项目与上诉人延迟交房缺乏关联性，不造成必然影响，上诉人的项目无限期搁置验收，属于上诉人自身重大过失所致。徐林向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议；2.判令二被告立即退还原告购房款1863551元；3.由二被告支付违约金9317.77元；4.本案诉讼费由二被告承担。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，依法应受法律保护。原告按照合同约定支付了购房款，被告亦应按照合同约定按期交付房屋。本案争议的焦点在于：被告逾期交房的行为是否属于双方合同所约定的不视为违约的情形。双方的《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任中约定“若遇特殊情况或政策变动、政府行为，出卖人无法按期交房，出卖人提前30天通知买受人，不视为出卖人违约”，本案被告虽向本院提交了政府要求“在建工程、拟建项目”需要按照《海绵城市建设技术指南》中的相关技术要求进行修改设计完善的规范文件及被告为其而变更设计并重新施工的证据，但其所提交的证据不能够证明政府的该项政策要求对被告的延迟交房造成必然的影响，二者之间缺乏关联性，故被告逾期交房的行为不属于合同约定的不视为违约的情形。按照双方合同约定“逾期超过30日交付的，买受人有权退房，出卖人自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金”，被告未能按照合同约定的期限交付房屋，且达到合同约定的解除条件，故对原告要求解除合同、退还购房款并支付违约金的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除原告徐林与被告遂宁市众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、由被告遂宁市众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告徐林购房款1863551元；三、由被告遂宁市众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告徐林违约金9317元。如未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10786元，诉讼保全费4520元，合计15306元，由被告遂宁市众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理认定事实如下：2014年10月28日，众泰公司、昌林公司与徐林签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，买卖合同中约定众泰公司和昌林公司作为共同出卖人，将鼎盛国际项目中的太平洋广场A馆/B馆第1层附13号（建筑面积47.62平方米，套内面积33.82平方米）商品房，以建筑面积计算单价41023.75元/平方米，总价款1953551元出售给徐林。该合同第十一条交付条件约定：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十三条逾期交房责任约定：1.除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。2.若遇特殊情况或政策变动、政府行为，出卖人无法按期交房，出卖人提前30天通知买受人，不视为出卖人违约。徐林于2013年6月3日向众泰公司、昌林公司支付认购款1337062元，2014年10月28日向众泰公司、昌林公司支付购房款526489元。2015年6月18日，鼎盛国际项目部发布延迟交房公告，将实际交房时间延迟至2015年10月31日。本院认为，综合二审诉辩双方的意见，本案主要争议焦点是众泰公司、昌林公司与徐林签订的《商品房买卖合同》是否应当予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，众泰公司、昌林公司与徐林签订的《商品房买卖合同》对于解除合同的条件明确约定为“逾期超过30日后，买受人有权退房。”众泰公司、昌林公司未能在合同约定的交付时间即2015年6月30日前交付该商品房，已经达到合同约定的解除条件，徐林作为解除权人可以解除合同。虽然在《商品房买卖合同》中还约定了“若遇特殊情况或政策变动、政府行为，出卖人无法按期交房，出卖人提前30天通知买受人，不视为出卖人违约。”上诉人认为房屋延迟交付是因为遂宁市政府的海绵工程建设需要，上诉人增加了相关设施并变更了设计和重新进行了施工，但上诉人既不能提供其提前30天通知了买受人的证据，又不能提供遂宁市海绵工程建设必然导致其延迟交房的证据，上诉人已经构成了违约。故上诉人不能提供其逾期交房不属于合同约定不视为违约的证据，对其上诉主张本院不予支持。综上所述，昌林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10786元，由上诉人四川省昌林投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚梓佳审 判 员 廖琼英代理审判员 赖 力二〇一七年五月二十七日书 记 员 朱雪萍 搜索“”