（2017）苏13民终779号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-06-14
案件名称
姚星星与江苏万顺置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏万顺置业有限公司,姚星星
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏13民终779号上诉人（原审被告）：江苏万顺置业有限公司。法定代表人何金生，该公司董事长。委托诉讼代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚星星。上诉人江苏万顺置业有限公司（以下简称万顺公司）因与被上诉人姚星星房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初字第12119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚星星向一审法院起诉请求：1.解除姚星星与万顺公司之间签订的阳光绿洲小区3幢2单元1103室房屋的商品房买卖合同；2.万顺公司返还姚星星购房款175000及利息（利息以175000元为基数，自2014年3月26日起按年利率6%计算至实际给付之日止）。一审法院认定事实：2014年3月26日，姚星星与万顺公司签订了《阳光绿洲商品房认购书》，约定姚星星认购万顺公司开发的沭阳县阳光绿洲小区3幢2单元1103室房屋，建筑面积58.17平方米，单价3008.4元/平方米，房款总额为175000元。认购书签订当日，姚星星向万顺公司交付全部购房款，并由万顺公司向姚星星出具收款收据。2014年1月30日，万顺公司出具承诺书，承诺于2015年4月中旬为姚星星购买的涉案房屋办理销售备案合同。后姚星星与万顺公司未签订正式的商品房买卖合同，亦未办理备案手续。姚星星曾于2015年7月向一审法院提起诉讼，要求解除合同返还购房款，后经宿迁市中级人民法院审理认为案件涉嫌王毅非法吸收公众存款犯罪，不宜作为民事案件继续审理，故裁定驳回姚星星起诉。现该刑事案件已由公安机关侦查终结，并向沭阳县人民检察院移送审查起诉，沭阳县人民检察院作出沭检诉刑诉[2016]282号起诉书，向沭阳县人民法院提起诉讼，但起诉书中并未涉及案涉款项。2016年11月24日，沭阳县人民法院作出（2016）苏1322刑初338号刑事判决书，认定判决王毅犯非法吸收公众存款罪。但涉案款项并未包含在王毅的上述犯罪事实中，该判决现已发生法律效力。姚星星认为本案已具备起诉条件，故于2016年8月15日再次诉至一审法院要求处理。一审另查明：万顺公司于2013年10月31日取得万顺·阳光绿洲2、3号楼商品房预售许可证。一审法院认为，依据《最高人民法院、最高人民检察院、公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》第七条第二款规定，：人民法院在审理案件中，发现有非法集资犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉或中止执行，并及时将有关材料移送公安机关或检察机关。本案中，姚星星曾就涉案款项起诉，在诉讼过程中，万顺公司提出款项涉嫌王毅非法吸收公众存款犯罪，并将该线索向公安机关报案，公安机关亦对王毅涉嫌非法吸收公众犯罪一案立案侦查，且姚星星在本案中提供的认购书及收款收据亦列入公安机关的侦查范围。公安机关对该案侦查终结后，经检察机关提起诉讼，并经人民法院生效法律文书判决确认王毅犯非法吸收公众存款犯罪，而姚星星起诉的款项并未包含在上述犯罪事实中，故本案已具备再次起诉的条件，姚星星可就该同一事实向人民法院提起民事诉讼。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”。本案中，姚星星与万顺公司之间签订的阳光绿洲商品房认购书，该认购书载明了相关认购人、房号、建筑面积、总价款等商品房买卖合同的主要内容，姚星星提供的收据、银行对账明细、承诺书等足以证明其已按约向万顺公司支付了全部购房款，故双方之间形成了商品房买卖合同关系。万顺公司已取得涉案房屋的商品房预售许可证，双方间的商品房买卖合同合法有效，双方应严格按照合同约定履行义务。万顺公司关于双方不存在真实的商品房买卖合同关系，相关购房手续系案外人王毅、楼益健向姚星星借款以房屋作抵押且并未收取姚星星购房款的辩解，姚星星均予以否认，万顺公司亦未提供充足证据证实，对万顺公司的上述辩解理由，不予采信。诉讼过程中，万顺公司提出申请追加案外人王毅、楼益健为本案第三人，但并未提供证据证明该二人与本案的审理结果存在利害关系，故对万顺公司的该申请，不予准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”本案中，万顺公司否认双方存在商品房买卖合同关系，致使双方之间的商品房买卖合同目的无法实现，现姚星星要求解除双方间的商品房买卖合同关系，有事实及法律依据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，合同解除后，姚星星要求万顺公司返还购房款175000元及利息损失的请求，有事实和法律依据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除姚星星与江苏万顺置业有限公司之间关于阳光绿洲小区3幢2单元1103室房屋的商品房买卖合同；二、江苏万顺置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向姚星星返还购房款175000元及利息（利息以175000元为基数，自2014年3月26日起按年利率6%计算至实际给付之日止）。案件受理费3800元（姚星星已预交1900元），由江苏万顺置业有限公司负担。万顺公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回姚星星的诉讼请求。事实和理由：1.姚星星持有的认购书、收款收据均系被撕毁后粘贴而成，不具备证据效力。法律意义上的证据除了要具有真实性、合法性和关联性外，还应具备完整性。对于形式不完整的证据应视为瑕疵证据，要与其他证据相互佐证，否则不能单独作为认定事实的诉讼证据。另从生活经验上判断，债权人应当妥善保管认购书和收款收据。而本案中认购书、收款收据都是被撕成相对规则整齐的碎片，显然是姚星星从容所为，而姚星星对此未作出合理解释。2.涉案的阳光绿洲3号楼早在2013年10月31日就已经办理了预售许可证，涉案房屋完全具备签订正式商品房买卖合同并办理备案登记的条件却未办理，显然不合常理。3.证人仲某也借款给王毅，与本案具有利害关系且陈述相互矛盾，故其证言没有证明力。被上诉人姚星星辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。除万顺公司主张姚星星2014年3月26日交付的175000元系借款而非购房款外，双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，对双方均无异议的事实，本院予以确认。经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：姚星星与万顺公司之间是否存在涉案房屋的买卖关系。本院认为：姚星星据以主张权利的认购书、收款收据及承诺书虽系撕碎后粘贴而成，但粘贴后各部分内容完整，且与万顺公司持有的收款收据记账联相互印证，证据所载内容能够反映姚星星于2014年3月26日向万顺公司购房及缴纳房款的事实。万顺公司主张上述证据实为王毅以万顺公司名义向姚星星借款及以房抵押的手续，并主张借款归还后即撕毁上述证据，但万顺公司并未举证证明其归还所谓借款的事实。而且，万顺公司在一审提供的《王毅假买卖真借贷综合统计表》上“姚星星”一栏记载的内容仅包括姓名（姚星星）、时间（20140326）、房号（3-2-1103）、房款额（175000元），“抵押”、“借款额”、“借条额”、“协议书借款额”项下内容均为空白，而其他人姓名一栏内有的却完整记载了上述项目内容。因此，万顺公司在自行统计时对“名为买卖实为借贷”和真实的房屋买卖进行了严格的区分，对于“名为买卖实为借贷”的款项均在其后的“抵押”、“借款额”、“借条额”、“协议书借款额”等栏内做了明确的记载，以示与真实房屋买卖的区别，而有关时并未包括姚星星支付的175000元并未记载上述内容。由此可见，该证据与姚星星提供的存在形式瑕疵的收据、认购书、承诺书相互印证，足以证明姚星星与万顺公司之间就涉案房屋存在买卖关系。综上，万顺公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3800元，由上诉人江苏万顺置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 汤小夫审判员 王 静审判员 庄云扉二○一七年五月二十七六日法官助理段娜书记员王南淳第1页/共7页 更多数据：