（2017）粤0103民初3198号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-09-25
案件名称
梁瑞平与胡达伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市荔湾区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁瑞平,胡达伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十五条
全文
广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0103民初3198号原告：梁瑞平，女，1961年3月3日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人：丁浚，广东恒生律师事务所律师。被告：胡达伟，男，1941年4月12日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人：匡广雄、谢荣琛，广东明境律师事务所律师。原告梁瑞平诉被告胡达伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理后，依法由审判员何锦堂适用简易程序独任审判，于2017年5月25日公开开庭进行了审理。原告梁瑞平及其委托代理人丁浚、被告胡达伟的委托代理人匡广雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁瑞平诉称：原告与被告在2016年12月21日签订二手房买卖合同，约定由原告购买被告所有的位于广州市荔湾区xxx号的房屋，按照被告的叙述，房屋的产权人为被告几个兄弟姐妹，他们有其他人的出售房屋的授权文件。房屋的建筑面积为283.37平方米，总价为354.2万元。约定付款方式为一次性付款或者按揭付款，签订合同时原告支付10万元定金，被告在收据上签名。签订合同后，原告催促被告履行合同，却在2017年2月底收到声称是其他产权人的信件，分别署名为陈绮娴、胡日豪、胡蔼云、胡建云，告知为涉案房屋的共有产权人，不同意卖房，我向原告催促询问，没有得到任何回应。签约至今已经过去四个月，当地的房价有了一定的升幅，原告非常焦急，多次要求尽快办理交易过户或者给一个具体的解决方案，但被告没有任何回应。据此，请求判令：1、被告继续履行与原告签订的购买广东省广州市荔湾区逢源路逢源正街34号的购房合同，将上述房屋过户到原告名下；2、由被告承担本案的所有诉讼费用。被告胡达伟辩称：不同意原告的诉讼请求，原、被告签订的房屋买卖合同是无效合同，无效的主要原因是原告造成的。胡达伟因为年纪大，无力管理房屋，所以想出售自己份额的房屋，后来原告不知道通过什么途径了解到被告的联系方式，当时中介说先由被告与原告签订合同，如果其他共有人不同意就退出，双方互不追究。合同中的证号是被告持有的份额的房产证号，当时被告已经把真实的情况告诉了原告和中介，因此导致合同无效的原因不在被告。原告不具备购房资格，也是导致合同无效的原因。故请驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：广州市荔湾区xxx号房屋的产权由陈绮娴、胡卓伟、胡达伟、胡日豪、胡蔼云、胡建云按份共有，其中陈绮娴、胡卓伟各占房屋2/8产权份额，胡达伟、胡日豪、胡蔼云、胡建云各占房屋1/8产权份额。2016年12月21日，原告（买方）梁瑞平与被告（卖方）胡达伟签订NO:0001019号《房屋买卖合同》，约定：买卖之房屋（以下简称该物业）地址为广州市荔湾区xxx号，建筑面积约283.27平方米（以房产证面积为准），该物业用途为住宅；卖方持有该物业之权属证明是（房产证号：粤20**产权第04xxx09号），卖方保证对该物业享有完全的处分权，有权出售该物业，保证该物业没有被司法机关查封，出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均为真实、合法、完整，否则卖方应赔偿买方损失以及经纪方的中介服务费损失；该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币3542000元，买卖双方一致同意由买方按下述第一或第二项支付楼款并办理交易手续：1、一次性付款：签订本合同时支付人民币100000元作为定金，于交易过户完成当天付清楼价余款3442000元，交易过户手续需在本合同签订后30日内完成（以付清交易税费为准），买卖双方于2017年4月30日完成所有交易过户手续，买方全部付清所有房款；2、按揭付款：签订本合同同事支付人民币100000元作为定金，首期楼款（含定金）人民币1800000应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清；银行同意贷款申请后5个工作日内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续；交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清交易税费为准）；人民币1642000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付等等。上述合同签订当日即2016年12月21日，原告梁瑞平向被告胡达伟支付了定金人民币100000元正。2017年2月21日，陈绮娴、胡日豪、胡蔼云、胡建云分别向原告发出《关于不同意出售房屋的声明函》，均称:我们（陈绮娴、胡日豪、胡蔼云、胡建云）是广州市荔湾区逢源路逢源正街34号房屋的共有人；上述房屋是我们与胡达伟、胡卓伟六个人共有的房屋；在春节前，胡达伟告知我们将上述房屋出售于你，并说与你订立了房屋买卖合同；我们已表示反对，现我们四人在此向你发出书面声明，上述房屋是我们等六人的共有房产，我们不同意出售该房产，胡达伟未经我们同意与你订立的关于上述房屋的买卖合同无效；请你终止上述房屋的买卖行为，否则造成我们的损失，将承担法律责任。本院认为：广州市荔湾区xxx号房屋的产权由陈绮娴、胡卓伟、胡达伟、胡日豪、胡蔼云、胡建云按份共有，其中陈绮娴、胡卓伟各占2/8产权份额、胡达伟、胡日豪、胡蔼云、胡建云各占1/8产权份额。被告在签订买卖合同时，并未取得陈绮娴、胡日豪、胡蔼云、胡建云的同意，后陈绮娴、胡日豪、胡蔼云、胡建云向原告发出《关于不同意出售房屋的声明函》，明确表示不同意出售讼争房屋，而陈绮娴、胡日豪、胡蔼云、胡建云合计占讼争房屋的5/8产权，而被告胡达伟只占讼争房屋的1/8产权，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，被告胡达伟无权未经其他房屋共有人的授权单独出售讼争房屋，而被告胡达伟也当庭否认其他产权共有人有授权其出售讼争房屋，原告也未能提供证据证实其他共同产权人有授权胡达伟出售讼争房屋，故原告请求被告继续履行与原告签订的购买广东省广州市荔湾区xxx号的购房合同，将上述房屋过户到原告名下的诉讼请求，本院不予支持。关于被告在2017年5月25日向本院提交《调查取证申请书》，请求本院调查原告在广州市的房屋套数及原告是否有购房资格的问题。1、原告该调查取证申请已过申请期限；2、本案不需再审查原告的购房资格，故本院对被告的调查取证申请不予受理。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，判决如下：驳回原告梁瑞平的全部诉讼请求。本案受理费50元，由原告梁瑞平负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 何锦堂二〇一七年五月二十七日书记员 吴 帆姚晓丹 来自