（2016）沪0101民初26160号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-10-20
案件名称
王铮与陈卡西房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市黄浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王铮,陈卡西
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第二百二十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初26160号原告：王铮，女，1984年8月8日出生，汉族，住所地四川省广元市。委托诉讼代理人：姚褘，上海申浩律师事务所律师。被告：陈卡西，女，1991年3月3日出生，汉族，住所地浙江省金华市。原告王铮与被告陈卡西房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月13日受理后，依法适用简易程序，由审判员王凌冰独任审判，于2016年11月29日公开开庭进行了审理。后转入普通程序依法组成合议庭，于2017年4月20日开庭进行了审理。审理中，经本院院长批准，本院依法延长审限三个月。原告王铮及其委托诉讼代理人姚褘，被告陈卡西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王铮向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间签订的房屋租赁合同无效；2、请求被告返还原告已支付的款项人民币131,500元(以下币种均为人民币)。事实和理由：2016年5月24日，原、被告就上海市自忠路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)开设美甲店事宜达成书面协议，该协议名为合作经营合同实为房屋租赁合同，原告根据协议要求，先后向被告支付款项131,500元。之后，原告在办理营业执照时发现，该房屋不属于营业用房，无法办理营业执照。为防止市场监督部门的检查，原告于2016年8月4日停止了试营业，并请求被告协助办理营业执照。2016年8月18日，被告告知原告，其也无法办理出营业执照，故原告明确向被告要求终止合同并要求被告赔偿原告的损失，但未获被告同意。2016年9月8日，原告腾空系争房屋。2016年9月13日，被告以原告未付后续款项为由收回了系争房屋。被告明知原告要将系争房屋用于经营活动，却刻意隐瞒系争房屋无法办理营业执照的情况，给原告造成了经济上的损失。故请求确认合同无效，由被告返还原告已支付的款项131,500元。被告陈卡西辩称：不同意原告的诉讼请求。被告原来在系争房屋经营的时候没有办理营业执照，但是仍正常经营。系争房屋位于新天地附近，周边有很多居民楼改造的商铺。合同签订后，原告在办理营业执照之前已经在系争房屋内开始实际经营，在经营的过程中，原告对被告称生意不好、不想经营，还想让其他人来接手。故原告起诉并非是因为办不出营业执照，而是因生意不好而找借口搬走。原告王铮提供了如下证据：1、原、被告签订的合作合同，证明原、被告之间实际是房屋租赁合同关系及相关约定；2.支付宝转账账单，证明原告已向被告支付的款项数额；3、微信聊天记录，证明缔约谈判经过，被告陈述有店招，让原告相信该处是可以办出营业执照的。被告陈卡西对原告王铮提供证据的质证意见如下：对原告提供所有证据的真实性、合法性及关联性均无异议。经审查本院认为，原告王铮提供的证据1、2、3具有真实性、合法性及关联性，本院依法确认上述证据具有证明力。被告陈卡西提供了如下证据：微信聊天记录，证明原告是因生意不好而搬走。原告王铮对被告陈卡西提供证据的质证意见如下：对证据的真实性、合法性、关联性无异议。经审查本院认为，被告陈卡西提供的证据具有真实性、合法性、关联性，本院依法确认上述证据具有证明力。本院经审理认定事实如下：一、2016年5月24日，原告王铮(乙方)、被告陈卡西(甲方)就上海市自忠路XXX号房屋签订《合作合同》，约定：1、甲、乙双方合作开设美甲店，甲方在所开美甲店不占股权，且与乙方所创立品牌无关，仅限在合作期间内每月获得固定回报；2、甲方的义务为：提供店铺位置(即上海市自忠路XXX号)，不干涉美甲店任何日常事务，合作期满甲方应退还乙方合作押金32,600元，甲方于2016年5月27日将店铺钥匙交给乙方；3、乙方的义务为：乙方于2016年5月24日支付甲方一万元作为合作定金，如乙方单方放弃则定金不退；2016年5月31日之前支付合作押金32,600元，及前三个月乙方给甲方的固定回报93,900元；2016年7月1日至2017年2月1日，每月的1日之前支付甲方5,000元，作为对甲方原有装修等投入的回报；2016年9月1日至2017年5月1日，每三个月支付甲方一次固定回报，每个月的固定回报为16,300元；2017年6月1日至2018年5月1日，每三个月支付甲方一次固定回报，每个月的固定回报为17,300元；……；每三个月支付一次固定回报，以先支付后使用经营场所为原则，不得拖欠，如有拖欠情况超过五日，视为乙方自动放弃合作。二、审理中，原告表示共计支付给被告2016年6、7、8月的租金48,900元，两个月押金32,600元，店铺转让费4万元，2016年7、8月各支付转让费5,000元(即合同中约定的“对甲方原有装修等投入的回报”)，共计131,500元。对原告陈述的已支付款项数额及构成，被告在庭审中表示确认。对于合同中载明的“前三个月乙方给甲方的固定回报93,900元”，原告表示为笔误，实际应为88,900元，包括前三个月租金48,900元和店铺转让费4万元，该陈述可与原、被告共同确认的款项构成相印证。三、原告与被告的微信聊天记录显示：2016年6月25日，原告因店铺生意不佳，曾向被告咨询经营经验；2016年6月28日，原告向被告表示再坚持一段时间若无客人有意将店铺再次转让，对此被告表示缔约时说过不可以转让，原告遂称转让费还是一次性给被告、帮被告找好下家并由被告直接与下家签合同，被告遂要求原告将余下的转让费一次性给付被告，并要求转让后的房租达到每月17,000元以上、每年递增1,000元；2016年9月初，原告联系接手店铺的下家并与被告洽谈，但因原告联系的下家未向被告支付款项，店铺转让未能完成。后原告迁离了系争房屋。四、关于原告迁离系争房屋的时间，原、被告双方均未提供证据，只作了口头陈述：原告称其于2016年9月8日迁离系争房屋，被告则称原告于2016年9月13日迁离系争房屋，双方均未就此提供证据。本院认为，本案的争议焦点在于原、被告之间签订的合同的效力及相应的后果处理。本案原告以系争房屋属居住用房、无法办理营业执照为由，主张原、被告之间的房屋租赁合同无效，对此本院认为，限制房屋用途的规定并不属法律、行政法规的效力性强制规定，不影响房屋租赁合同的效力，况且本案中的房屋租赁合同并非不能履行，在原告接手系争房屋之前，被告即在系争房屋内正常经营，在租赁过程中原告从未以系争房屋不能用于经营为由向被告提出异议，相反原告曾向被告请教经营经验，并且试图就店铺再次转让事宜征得被告的同意。因此，对原告要求确认原、被告之间签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求，本院不予支持。在此基础上，鉴于本案系原告单方提出退租的要求，已构成违约，应当支付其实际使用房屋期间的租金，并赔偿被告的相应损失，故原告除需支付相应租金外，无权要求被告退还其应当支付的店铺转让费。根据原、被告之间的约定，原告应向被告支付的店铺转让费为80,000元，应支付的2016年6、7、8月租金数额为48,900元，鉴于原告应就其实际迁离系争房屋的期限和交接事实负举证责任，本院以被告陈述的原告迁离系争房屋的期限为依据，认定原告应向被告支付的2016年9月租金为7,000元，上述款项合计为135,900元，已超出原告实际向被告支付的数额，故对于原告要求被告返还其已支付款项131,500元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王铮的全部诉讼请求。案件受理费人民币2,930元，由原告王铮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 王凌冰审 判 员 王巍琦人民陪审员 肖 阳二〇一七年五月二十七日书 记 员 施 雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：