（2017）晋04民终1043号

裁判日期: 2017-05-27

公开日期: 2017-06-13

案件名称

上诉人张文昌因与被上诉人长治市万吉广厦商贸有限公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

山西省长治市中级人民法院

所属地区

山西省长治市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张文昌,长治市万吉广厦商贸有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山西省长治市中级人民法院民事判决书(2017)晋04民终1043号上诉人（原审原告）：张文昌，男。委托诉讼代理人：张超（与上诉人系父子关系），男。被上诉人（原审被告）：长治市万吉广厦商贸有限公司，住所地长治市莲花巷1号。法定代表人：林菁，该公司总经理。委托诉讼代理人：张有生，男，该公司经营部部长。委托诉讼代理人：贺惠龙，山西德贝律师事务所律师。上诉人张文昌因与被上诉人长治市万吉广厦商贸有限公司租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市城区人民法院（2016）晋0402民初1920号民事判决，向本院提起上诉，本院于二〇一七年四月二��八日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张文昌及委托诉讼代理人张超、被上诉人长治市万吉广厦商贸有限公司的委托诉讼代理人张有生、贺惠龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张文昌上诉请求：1.撤销长治市城区人民法院（2016）晋0402民初1920号民事判决书。2.依法判决上诉人与被上诉人解除房屋租赁关系。3.依法判决被上诉人立即退还上诉人剩余房租柒万元整。4.一审、二审的所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审事实认定错误。1.本案中，当事人之间未采用书面租赁合同，租赁期限、每年的租金、租期的起止日期等重要条款都是口头约定，来自当事人陈述，无书面约定，当事人之间是不定期租赁关系。2.《经营摊位（房屋）预订卡》只是预订房屋、选择商铺位置所用，并非正式租赁合同。卡片上“预定��位费三年合计壹拾万伍仟元整”只能说明上诉人预定了三年的房租，但非具体租期，所以不能确定是固定期限租赁。3.《经营摊位（房屋）预订卡》备注为一式三份，预订人应当持有一份，但上诉人挑选完后该预订卡被被上诉人收回，上诉人的证人也可证明，因此，该预订卡作用就是预订房屋、挑选商铺位置，而非租赁合同。4.一审中上诉人的两个证人出庭所做证词是对本案口头协议达成的租赁关系的有力证据，一审法院未予采信，交付房屋后，上诉人也多次要求被上诉人签订正式租赁合同，被上诉人一直拖延。5.一审法院将被上诉人对所有租户统一不签订租赁合同和不出具发票，只有挑选房屋的预订卡和口头协议的行为作为整个行业的交易习惯，并据此认为当事人之间系固定期限租赁合同关系错误。6.有关房屋租赁期限、每年租金、租赁起止时间等内容均是从上诉��口头陈述中获得，从预订卡上看不出来，因此，预订卡形式和内容上均不符合租赁合同要件，当事人之间是不定期租赁。二、一审适用法律错误。1.房屋租赁的期限三年、每年的租金、租赁的起止时间均是从当事人口头陈述中获得，应当适用《合同法》第215条规定视为不定期租赁。2.一审法院错误认为预订卡符合《合同法》第213条规定的租赁合同的要件，该预订卡上未约定租期、每年租金、租赁日期的起止、支付期限、租赁物的维修等，根本不具备租赁合同的形式和内容要件。3.不签订租赁合同，不开具发票，只进行口头协议并非行业交易习惯，一审法院错误理解《合同法》第232条和第61条的规定，将被上诉人对租户采取统一的不合法做法作为行业交易习惯错误。长治市万吉广厦商贸有限公司辩称，上诉人上诉理由不能成立，双方有书面的��赁合同，预订卡上有相关租赁事项。二审查明事实维持一审判决。张文昌向一审法院起诉请求：1.解除与被告的房屋租赁关系；2.被告返还原告剩余房租柒万元；3.由被告承担所有诉讼费用。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，当事人之间未签订正式书面合同，但从双方签订的包括租赁物的名称、数量、用途、租金及支付方式等内容的《长治市万吉大厦经营摊位（房屋）预订卡》，符合租赁合同的形式要件，应当认定为租赁合同。虽原告对该卡中“预付摊位费三年合计壹拾万伍仟元整”的记载，否认系有固定期限的租赁，但从原告起诉时的陈述、双方签订的预订��所记载，以及被告与其它租赁户之间的交易方式、交易习惯，可以认定双方之间约定了租赁期限，系有固定期限的租赁合同关系，所以，原告以双方未签订租赁合同，系不定期租赁，要求解除合同退还租金的主张，与常理相悖，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。判决：驳回原告张文昌的诉讼请求。案件受理费1550元，减半收取775元，由原告张文昌承担。经审理查明，张文昌与长治市万吉广厦商贸有限公司于2012年11月3日口头约定，待长治市万吉广厦商贸有限公司建造的万吉大厦开业后，将该大厦四层445号商铺租给张文昌，租期叁年，每年租金叁万伍仟元，张文昌于当天向长治市万吉广厦商贸有限公司一次性支付现金壹拾万伍仟元，并填写《长治市万吉大厦经营摊位（房）预定卡》（以下简称预订卡）。《预定卡》记载层次为四层，摊位��房）编号肆拾伍号，经营面积26.4㎡，经营类别针织品，预付摊位费三年合计壹拾万伍仟元整，张文昌本人身份证号、联系方式，双方均签字盖章。2012年9月28日万吉大厦建成后，长治市万吉广厦商贸有限公司依约将商铺交付张文昌使用。后张文昌要求解除租赁关系并退还剩余租金柒万元遭拒后致诉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人均应当依约履行自己的义务，不得擅自解除合同。本案中，上诉人主张双方未签订书面合同，依据合同法之规定应为不定期租赁，上诉人有权随时解除合同并要求被上诉人退还剩余租金。本院认为，首先，根据合同法第十一条之规定，书面形式是指合同书等可以有形地表现所载内容的形式，法律并未限定于合同书形式，本案中，双方均签字盖章的《预定卡》中已经就层次、摊位（房）编号、经营面积、经营类别、预付摊位费三年合计以及张文昌本人身份证号、联系方式等方式进行了记载，所记载内容符合合同法第十二条中合同构成的主要要件，符合法律规定的书面合同形式。其次，根据合同法第十三条之规定，当事人订立合同采取要约、承诺方式。本案中，从双方口头约定，到上诉人直接一次性缴纳三年款项，直至双方将约定事项记载于《预订卡》中，双方当事人已经通过自己的行为完成了法律规定的要约、承诺行为，且不存在违反法律强制性规定等可能导致合同被解除的情形，该订立合同行为和订立内容合法有效。第三，2012年9月28日万吉大厦建成后，被上诉人已经依约将商铺交付上诉人使用，且上诉人已经租用一年，该合同已经实际生效并履行。第四、从上诉人自诉一次性缴纳三年款项，以及《预订卡》记载预付摊位费三年合计壹拾万伍仟元整，均可印证双方已对租期进行了约定。综上，从保护合同的稳定性及合同守约方合法权益的角度出发，上诉人仅以起诉和上诉时所称理由要求解约缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，张文昌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元由上诉人张文昌负担。本判决为终审判决。审判长　孙　锐审判员　王　瑞审判员　王成立二〇一七年五月二十七日书记员　张　宁关注公众号“”