（2016）云2801民初2862号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-12-12
案件名称
王春杰与西双版纳海诚投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
景洪市人民法院
所属地区
景洪市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王春杰,西双版纳海诚投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七条
全文
云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2801民初2862号原告：王春杰，男。委托诉讼代理人：熊莹，云南XXX律师事务所律师，特别授权代理。被告：西双版纳海诚投资有限公司。统一社会信用代码91532801218590007L。住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市勐泐大道**号。法定代表人周永，男。委托诉讼代理人：黄娜，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告王春杰与被告西双版纳海诚投资有限公司（以下简称“海诚公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王春杰的委托诉讼代理人熊莹、被告海诚公司的委托诉讼代理人黄娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王春杰向本院提出诉讼请求：１．被告履行办理B2-1403号房屋的房产证和土地证；２．被告因未履行办证义务赔偿原告违约金1000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年7月25日，原告与被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》（以下简称“合同”），约定：被告出让给原告位于景洪市民航路东侧20号的勐泐商业广场住房一套，房号为xx幢第14层1403号，房屋参考套内建筑面积为142.17平方米，房屋总价款720536元。合同第十二条约定了关于产权登记的约定，内容为在原告办理完毕以下事项后，被告于180个工作日向产权登记机关报送申办产权登记的相关手续：1.支付完毕本合同及补充协议约定的相关事项；2.双方办理完毕房屋交接手续；3.原告应与被告签订《办理房屋产权登记授权委托合同书》并交齐办理产权登记所需的相关资料；被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告履行完毕协助办理产权登记的义务。《合同补充协议》第五条则约定“如因被告责任原告不能按期取得房屋产权证的，由被告承担违约金1000元”。合同签订后，原告依约履行了付款义务，分两次支付了购房款720536元。购房款支付完后，原告取得房屋，并依约支付了办理产权证的相关资料和费用，共交纳办证费用29800元。但在原告履行了合同义务后，被告却未依约为原告办理房屋产权证，且经原告多次交涉未果，被告的行为已构成违约，故原告诉至法院。诉讼过程中，原告于2016年10月13日申请对其诉讼请求作如下变更：1.第一项诉讼请求变更为“请求法院判令被告限期为原告办理不动产权证书”；2.第二项诉讼请求变更为“请求法院判令被告支付原告逾期办证违约金30000元。”。被告海诚公司辩称，1.根据购房合同第12条和相关法律规定，被告仅负有协助办证的义务，被告是代原告向产权登记部门报送产权登记资料，但其中2户业主（2858号案件的原告任瑞以及2861号案件的原告李兴胡）交纳的资料不齐全，导致办证资料的逾期提交；2.该产权需在原101户房产证注销的情况下不动产登记中心才受理办证，但自2013年开始至今，政府相关部门对房产证的注销都没有作出任何行为；3.合同约定的1000元违约金是公平的，因为被告按时递交产权证的资料，并不存在违约行为，即未能办理产权证不是被告的过错。被告于2013年以来进行过多次协调，与业主就原房产证注销办理新的产权证的问题，以及与政府相关部门进行了协商。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告提交的《申请》，因其系被告自行制作，均无原告或其他有关部门签字或盖章加以确认，无法核实其真实性或已由原景洪市房管处收悉，亦无法与其他证据相印证，故本院不予采信；2.被告提交的《关于勐泐文化广场征收房屋办理产权注销登记》，该资料中并无任何管理部门或人员的签章，无法确认其来源的真实性，亦无法与其他证据相印证，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月25日，原告王春杰（乙方）与被告海诚公司（甲方）签订《商品房购销合同》（合同编号：xx-xxxx）及其《合同补充协议》,约定：甲方以出让方式取得位于景洪市民航路东侧20号地块的土地使用权，甲方经批准在该地块建设商品房项目“勐泐商业广场”；乙方购买的商品房为现房；乙方向甲方购买第B2幢第14层1403号房；该商品房总价款为720536元；在乙方办理完毕以下事项后，甲方于180个工作日向产权登记机关报送申办产权登记的相关手续：1.支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项；2.双方办理完毕房屋交接手续；3.乙方应与甲方签订《办理房屋产权登记授权委托合同书》并交齐办理产权登记所需的相关资料；被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告履行完毕协助办理产权登记的义务；如因甲方责任，乙方不能按期在取得房屋产权证书的，则甲方应承担违约金为1000元，合同继续履行，乙方不得就该项违约主张其他任何赔偿（该项内容约定于《合同补充协议》中，该协议中并未就该条款的文字进行加粗或以其他方式进行特别提示）。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告分别于2012年7月25日向被告支付xx-xxxx购房款100000元，于2012年8月20日支付被告B2-1403购房款620536元，于2012年8月20日支付被告预收办证费29880元，即原告依约应交纳的全部购房款及办证费用，均已交纳完毕。现原告以被告拒不办理房屋权属证书为由，诉至本院。另查明，西双版纳州人民政府于2016年8月26日向景洪市人民政府办公室作出《西双版纳州人民政府办公室关于尽快协调办理勐泐商业广场被拆迁户原房产证注销的函》（以下简称“函”），该函称“州人民政府于2007年对原景洪市文化宫广场至民族体育场周边地块进行整体改造，改造后广场更名为“西双版纳勐泐文化广场。州人民政府成立勐泐文化广场改造建设指挥部并同意西双版纳海诚投资有限公司参与勐泐文化广场改造建设工作。指挥部按与海诚投资公司签订的《西双版纳勐泐文化广场改造建设合作协议》，开展勐泐文化广场改造建设涉及到的征收、安置、补偿工作。征收范围为东起勐泐大道，西至民航路，南邻景德路，北接莎湾国际。西双版纳勐泐文化广场于2008年竣工交付使用，该项目所涉及拆迁户101户的安置房（勐泐商业广场）于2010年竣工交房。目前，因原拆迁户的房屋转移和注销登记未办理，无法进行新项目产权登记，导致被拆迁户频繁上访。为了更快更有效地办理被征收房产注销工作，特委托西双版纳海诚投资有限公司到景洪市不动产登记局全权办理该项目101户被拆迁户原房产证直接注销登记事宜，从而顺利开展勐泐商业广场后续办证工作。”本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一方面，根据《城市商品房预售管理办法》第二条“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。”规定，即可得知，开发商在办备必要文件后，对于登记办证所负有的主要是协助和配合购房人递件办证的义务，只要开发商妥善履行了其协助义务，例如及时通知购房人交资料和费用，及时协助购房人将办证资料交给房管部门，提交办理房产证需要由开发商提供的资料给房管部门，就已属于妥善履行其协助义务。这也正与主合同中“被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告履行完毕协助办理产权登记的义务。”的约定相吻合。但本案中，被告并未提交充足的证据证明其已履行了递件等协助义务，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，故可以认定被告并未依约履行协助办证义务，而被告理应依约履行协助办证义务。另一方面，虽然函中已说明“因原拆迁户的房屋转移和注销登记未办理，无法进行新项目产权登记”，但该函中已明确“西双版纳海诚投资有限公司参与勐泐文化广场改造建设工作……开展勐泐文化广场改造建设涉及到的征收、安置、补偿工作。”，故足以认定被告作为相关工作的直接参与者，是在第一时间就知道或应当知道上述情况的。而被告作为开发商，是负有及时告知相关延期情况的附随义务的，但被告却未举证证明其履行了该项义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，原告有权主张损害赔偿。与此同时，函中已明确“委托西双版纳海诚投资有限公司到景洪市不动产登记局全权办理”，即已表明被告理应于2016年8月26日后有义务且有能力推动办证相关工作的顺利开展，但并无证据显示被告已积极的作为，就有关问题开展了工作。此外，登记办证期间，开发商对登记办证各环节具有全局性的了解，对于是否存在非开发商原因的免责事由更为清楚，相较购房人而言也更有举证能力。因此，应由被告举证证明并非被告的原因所致迟延办证，而被告虽抗辩称任瑞、李兴胡未交齐资料导致办证迟延，但未就此举证，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，故本院对被告的该项抗辩意见，不予采纳。关于原告所主张的逾期办证违约金的问题，原告提出合同约定的违约金已过低于其实际损失。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因双方当事人已在合同中明确约定了办证期限和逾期办证违约责任，而该条款中明确但书“除当事人有特殊约定外”以及“合同没有约定违约金”，故该规定不适用于本案。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”规定，且在未存在其他损失的情况下，该损失通常是指总房款的银行利息损失，而原告所主张的逾期办证违约金已低于该实际损失，故原告的该项主张，于法有据。综上所述，本院对被告应协助原告办理案涉房产的不动产权登记证书，并支付逾期办证违约金30000元的诉请，予以支持；对其他诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条规定，判决如下：一、被告西双版纳海诚投资有限公司于本判决生效之日起三十个工作日内代原告王春杰向不动产登记机构申请办理坐落于景洪市民航路东侧20号第B2幢第14层1403号房屋的不动产权证书；二、被告西双版纳海诚投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王春杰逾期办证违约金30000元；三、驳回原告王春杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11541元，减半收取计5770元，由被告西双版纳海诚投资有限公司负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告径付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员 陈德明二〇一七年五月二十七日书记员 钟宇莹 来源：