（2017）粤1203民初363号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-06-16
案件名称
陈雄强与肇庆市美华房产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
肇庆市鼎湖区人民法院
所属地区
肇庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈雄强,肇庆市美华房产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1203民初363号原告：陈雄强，男，汉族，1990年10月10日出生，住广东省肇庆市鼎湖区，。被告：肇庆市美华房产开发有限公司。住所地：广东省肇庆市鼎湖区新城13区宝鼎路美华天湖丽景花园第*幢商铺一01卡首层。法定代表人：何自钱。原告陈雄强与被告肇庆市美华房产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈雄强到庭参加诉讼。被告肇庆市美华房产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈雄强向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同、交付合格商品房；2.判令被告向原告支付逾期交楼的违约金（按原《商品房买卖合同》约定交付日期2015年6月30日起至2017年4月30日止的违约金人民币共43231.88元)。违约金赔偿包括两个分段，第一分段为原《商品房买卖合同》内的条款第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中的第1款第（2）项的赔偿金额，即在2015年6月30日至2016年8月30日共427天里，违约金款项为363945（购房款）×427（天数）×0.00015（违约赔偿比率）=23310.68元；第二分段为后与开发商签订的《商品房买卖合同补充协议》内的第四项内容“若2016年8月30日前不能交楼，则2016年9月1日起赔偿金额以该商品房买卖合同约定的建筑面积每月按人民币15元/平方计算，以后每延期多一个月按每平方逐月递增5元方式计算赔偿，延期不足一个月的按一个月计算”的赔偿金额，即在2016年9月1日至2017年4月30日共八个月里，违约金款项为：2016年9月：76.62（建筑面积）×15（比率）=1149.3元；2016年10月：76.62（建筑面积）×20（比率）=1532.4元；2016年11月：76.62（建筑面积）×25（比率）=1915.5元；2016年12月：76.62（建筑面积）×30（比率）=2298.6元；2017年1月：76.62（建筑面积）×35（比率）=2681.7元；2017年2月：76.62（建筑面积）×40（比率）=3064.8元；2017年3月：76.62（建筑面积）×45（比率）=3447.9元；2017年4月：76.62（建筑面积）×50（比率）=3831元；共19921.2元。两分段合共人民币43231.88元。并于判定之日起1个月内付清；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月1日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于广东省肇庆市鼎湖区新城13区宝鼎路美华天湖丽景花园第10栋603房的合格商品房于2015年6月30日前交付给原告使用。2015年6月30日，原告至楼盘询问该商品房的交付情况，却被开发商代表多方推搪，多次协商后，开发商与原告于2015年7月21日签订了《商品房买卖合同补充协议》，承诺其楼房的最终交付日期为2016年6月30日。但至今，被告未交楼，原告再三到楼盘与开发商相关工作人员询问及协商商品房何时交付问题均未果，且由去年底至今工地未见施工，多次要求被告法定代表人当面说明迟未交楼原因，何时复工，何时交楼，可其始终避而不见。原告每月要供楼又要交房租，上有老下有小，实为贫苦业主。原告认为，被告延迟交房的行为，违反了双方所签订的《商品房买卖合同》及后所签订的《商品房买卖合同补充协议》，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告肇庆市美华房产开发有限公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告没有到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。据本院采信的证据和当事人陈述,本院认定事实如下：被告以出让方式取得了位于肇庆市××区编号××、04的地块的土地使用权。经批准，被告在上述地块建设商品房，定名为美华天湖丽景花园，为预售商品房，商品房预售许可证号为肇预许字第2013125号。2014年1月1日，原告购买被告上述商品房第8-11幢6层10-603房，该房建筑面积共76.62平方米，房价款总金额为363945元。原、被告并于同日签订了《商品房买卖合同》。该合同第六条约定，原告以银行按揭方式付款，原告支付首期款183945元，余款180000元办理银行按揭。第八条约定，被告应在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格（验收合格，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续），并符合合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、施工中因天气影响不能连续施工或施工遇到重大技术问题不能及时解决；3、其他非被告所能控制的政府行为。第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），1.逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1.5（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。第十一条约定,商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。验收交接时，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告按已付房款的1%向原告支付违约金。原告于2014年1月2日支付了全部购房款363945元，被告出具了付清房款的发票给原告。2015年7月21日，原、被告就延期交楼达成调解意见，签订《美华·天湖丽景花园二期商品房买卖合同补充协议》，约定最终交楼日期为2016年6月30日前；2015年6月30日至2016年6月30日的赔偿金按原合同第九条约定的内容，在2016年7月8日前以现金方式一次性付清；被告必须于2016年8月30日前提供《建设工程竣工验收备案表》，否则2016年7月、8月缓冲期一并纳入2015年6月30日至2016年6月30日的赔偿范围内。若2016年8月30日前不能交楼，则2016年9月1日起赔偿金额以该商品房合同约定的建筑面积每月按人民币15元/平方米计算，以后每延期多一个月按每平方米逐月递增人民币5元方式计算赔偿。延期不足一个月的按一个月计算。被告没有依约交付涉案商品房，原告于2017年4月24日向本院提起本案诉讼。另查明，被告与部分商品房买受人签订《美华·天湖丽景花园商品房买卖合同补充协议（二）》，约定若被告在2017年3月30日之后交付商品房，则对违约金分段计算。2017年3月30日之前的违约金按每日以已付房款总额万分之1.5计算，2017年3月30日起至实际交付商品房之日止的违约金按每日以已付房款总额万分之3计算。部分买受人已向本院起诉，要求被告按上述《补充协议（二）》约定支付逾期交楼违约金。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告于2014年1月1日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同订立后，原告依约向被告付清涉案商品房的总价款363945元，被告也应按合同约定于2015年6月30日前交付符合合同约定的商品房给原告使用。但被告逾期至今不能交付涉案商品房，其行为已构成违约，应负违约责任。原告没有提供证据证明涉案商品房已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，该商品房不具备交付使用的条件，原告主张被告交付房屋，理据不足，本院不予支持，原告可待具备交付使用的条件后，再作主张交付房屋；原告主张被告交付房屋，属主张继续履行合同，根据原、被告的《商品房买卖合同》约定，原告主张继续履行合同，被告应按合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之1.5的违约金。双方签订的《美华·天湖丽景花园二期商品房买卖合同补充协议》中“若2016年8月30日前不能交楼，则2016年9月1日起赔偿金额以该商品房合同约定的建筑面积每月按人民币15元/平方米计算，以后每延期多一个月按每平方米逐月递增人民币5元方式计算赔偿。延期不足一个月的按一个月计算。”的内容不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定精神，原告主张按建筑面积每月递增方式计算违约金，本院不予支持。鉴于被告预售的部分商品房存在逾期交楼的情况，鉴于被告预售的部分商品房存在逾期交楼的情况，众多买受人与被告对逾期交楼的违约行为达成了被告按已付购房款总额每日万分之3计算逾期交楼违约金的协议，为了保护和均衡众多购房者的合法权益，故参照《补充协议（二）》约定的违约金计算方式处理本案。即从2015年7月1日起至2017年3月30日期间按每日以已付购房款总额万分之1.5计算，从2017年3月31日至交付符合合同约定交楼条件的商品房之日止按已付购房款总额每日万分之3计算。因此，本案的违约金分段计算，自2015年7月1日起至2017年3月30日止（共639天）按房价款363945元每日万分之1.5计算；自2017年3月31日起至2017年4月30日止（共31天）按房价款363945元每日万分之3计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告肇庆市美华房产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起30日内向原告陈雄强支付迟延交楼违约金38268.82元（其中自2015年7月1日起至2017年3月30日止按房价款363945元每日万分之1.5计算的违约金34884.13元；自2017年3月31日起至2017年4月30日止按房价款363945元每日万分之3计算的违约金3384.69元）。二、驳回原告谢雄强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440元，由被告肇庆市美华房产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 黄力聪二〇一七年五月二十七日书记员 张炳森 来自：