（2017）云01民终1260号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-11-13
案件名称
刘会祥、李建华租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘会祥,李建华
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终1260号上诉人（原审原告）：刘会祥，男，1949年12月8日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：刘丹，云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李建华，男，1973年2月6日出生，彝族，现住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：袁明娜，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人刘会祥因与被上诉人李建华租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初8578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘会祥及其委托诉讼代理人刘丹、被上诉人李建华及其委托诉讼代理人袁明娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘会祥上诉请求：一、撤销昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初8578号民事判决，依法改判上诉人享有位于昆明市东华小区秋实里8号六间商铺的租金收益权；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：首先，一审法院认定诉争六间商铺辅助敬老院经营错误。案外人高鹤嘉将位于昆明市东华小区秋实里8号的整栋办公楼转让给上诉人，一楼以上为万福园敬老院，而一楼作为六间商铺。此时，整栋办公楼在使用权上已经进行了划分，故使用权不存在从属关系。但一审法院在认定使用功能不同的同时仍认定六间商铺为敬老院的一部分，相互矛盾。根据双方签订的《转让协议》第二条第4款及后附租房协议第四条的约定，可以看出转让范围仅包含敬老院二至四层部分，不含一层临街商铺。其次，一审法院对上诉人收取六间商铺租金的情况认定错误。上诉人自2011年10月31日与高鹤嘉签订转让协议后，即收取了2012年至2015年期间六间商铺的租金。从转租给次承租人转租协议第一条的约定也可以看出，是以上诉人个人名义而非以万福园敬老院名义出租。再次，从高鹤嘉与上诉人以及本案双方订立的协议对转让范围的不同约定也可以看出，上诉人受让整栋楼后，向被上诉人转让的部分仅为敬老院使用的房屋，但当时敬老院仅使用一楼以上的房屋。本案双方签订转让协议后租金亦由上诉人收取，被上诉人从未提出过异议。最后，从转让价款看，高鹤嘉收取的转让费为35万元，而本案双方约定的转让费仅为30万元。同时，被上诉人至今仅支付20万元，该事实亦得到被上诉人的认可，可以看出被上诉人的诚信问题。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。李建华辩称，一、案外人高鹤嘉承租后，为了办好万福园敬老院，把一楼改为商铺，出租给零就业家庭进行经营，并补贴敬老院的经营，该事实得到高鹤嘉本人的证实。二、本案双方约定的转让范围包含六间商铺的使用权和敬老院的经营管理权，该范围与被上诉人自高鹤嘉处受让的标的物范围一致，目的就是为了以辅养主，办好敬老院。三、上诉人于2011年11月1日正式接手经营管理，故高鹤嘉把入住老人的全部剩余费用、商铺剩余租金均退还给了上诉人，这样，上诉人支付的转让价款就非35万元。四、自2014年1月1日起至今已经三年，上诉人对于为何会收取2014、2015年度租金的原因应当清楚。综上所述，自2014年1月1日起上诉人对于东华小区秋实里8号整幢楼已无任何权利，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。刘会祥向一审法院起诉请求：判令其对位于昆明市东华小区秋实里8号的六间临街商铺享有租金收益权。一审法院认定事实：2005年8月1日，李文金与高鹤嘉签署租房合同，约定李文金将位于昆明市东华小区秋实里8号的整幢办公楼出租给承租人高鹤嘉使用，租期为20年，租金为每年144000元。高鹤嘉承租该租赁物后将一楼以上部分创办经营“万福园敬老院”，一楼六间房屋住改商后用于出租辅助敬老院的经营。2011年10月31日，刘会祥与高鹤嘉签订转让协议。协议约定：高鹤嘉将位于昆明市东华小区秋实里8号万福敬老院整体转让给刘会祥经营管理，转让费为350000元。2013年11月5日，刘会祥与李建华签订一份转让协议。协议约定：刘会祥将万福园敬老院整体转让给李建华经营，转让费为300000元，刘会祥于2013年12月31日前移交给李建华经营管理，李建华应在2013年12月31日前一次性向刘会祥支付转让费300000元。同时，双方在万福园敬老院租房协议中又约定：刘会祥所管理的临街铺面与李建华有关联的，由双方协商解决。在协议履行中，刘会祥以万福敬老院的名义出租一楼六间铺面并收取2014至2015年租金。2016年起，李建华向租户收取商铺租金，为铺面租金收取问题，双方发生纠纷，故刘会祥诉至一审法院请求判令其对昆明市东华小区秋实里8号的六间商铺享有租金收益权。一审法院认为：本案双方系转让合同民事法律关系。双方当事人在平等、自愿、合法的基础上所签订的转让协议，为有效协议，应受法律保护。本案双方当事人所争议的焦点问题是昆明市东华小区秋实里8号一楼六间商铺是否是属于万福园敬老院整体中的一部分。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第六十一条关于“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，本案中，由于双方在协议中对一楼商铺是否包括在转让范围中约定不明确，根据刘会祥与高鹤嘉所签订的协议，高鹤嘉转让给刘会祥的万福园敬老院经营权系整体转让，其包括一楼六间商铺在内，而本案双方所签订的转让协议，也约定了万福园敬老院整体转让给李建华经营，又从万福园敬老院的创办人高鹤嘉的证言中可以证明其六间商铺系其为维持敬老院的经营申请住改商所改造而成的，其目的在于辅助敬老院的正常经营。甚者从刘会祥实际收取2014年至2015年租金的事实分析，刘会祥与租户签订的租房合同部分也是以万福园敬老院的名义对外出租的，故根据上述基本事实及交易习惯和民法公序良俗原则，一审法院认定昆明市东华小区秋实里8号一楼六间商铺是属于万福园敬老院整体中的一部分，双方在转让协议中既然已经约定万福敬老院的转让系整体转让，故其一楼的六间商铺就应该归李建华经营管理，其租金收益权归李建华行使，刘会祥在本案中的诉请，因其所提供的证据不能证明其主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对其所主张的事实负有举证责任”的规定，刘会祥对其举证不能应承担相应法律后果，对刘会祥的诉请一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“驳回原告刘会祥的诉讼请求。”案件受理费100元，减半收取50元由刘会祥承担，其余50元退还刘会祥。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于二审新证据的认定，本院将在其后结合本案争议焦点一并进行评述。经征询双方当事人对于一审法院认定法律事实的意见，上诉人称一层六间商铺辅助敬老院经营、刘会祥以敬老院名义与承租人签订铺面租赁协议均与事实不符；同时，遗漏认定双方转让范围不包含一楼六间商铺。对于上诉人所提事实异议，本院认为，综合全文，一审法院认定商铺出租辅助敬老院经营的事实发生于高鹤嘉经营管理敬老院期间，且该认定得到高鹤嘉的确认；同时，刘会祥进行转租的协议确实加盖了敬老院公章，故上诉人所提事实异议均不能成立，本院不予确认。而上诉人要求补充确认的事实为本案争议焦点，本院将在其后进行评述。综上，本院对于一审法院认定事实予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为：上诉人是否将东华小区秋实里8号一层六间商铺的经营权向被上诉人进行转让？首先，根据双方于2013年11月5日订立的《转让协议》，其上明确记载：甲方将位于昆明市东华小区秋实里8号的万福园敬老院转让给乙方经营管理；转让所涉及的内容为敬老院使用的房屋；乙方于2014年1月1日正式接手经营管理敬老院。上述约定仅提及“敬老院”，而未涉及一层商铺。再结合双方订立转让协议时标的物的使用状况（一层并非万福园敬老院用房），可以认定双方转让经营权的范围不包含一层六间商铺。其次，《万福园敬老院租房协议》第四条约定，甲方所管理的临街商铺与乙方有关联的，由双方协商解决，根据该约定，可以认定因双方约定转让经营管理权的范围不包含一层商铺，故需“双方协商解决”。上诉人对此解释称因涉及水电费事宜，故作此约定，符合常理。再次，案外人高鹤嘉向上诉人转让经营管理权的对价为35万元，而本案双方转让经营权的价款仅为30万元，可以印证上诉人的主张。第四，本案双方在订立转让协议及租房协议后，上诉人与商铺承租人订立铺面租赁协议时，仍加盖了应由被上诉人持有的万福园敬老院的公章，故推定被上诉人对此并无异议。最后，被上诉人对于敬老院处于亏损状态，故需用一层商铺租金收益填补敬老院亏损的主张，除其自行制作的敬老院支出与收入的统计外，并无有力证据予以证实。而按照上诉人的陈述，在其经营敬老院期间，转租收益已无需用于补贴敬老院开支，而属其个人所得，故本院对被上诉人的主张不予采信，并对其二审提交的新证据不予确认。综合前述分析，本院认定双方于2013年11月5日订立的《转让协议》及相应租房协议的范围不包含一层六间商铺。但上诉人要求确认其对六间商铺享有租金收益权的诉讼请求不属于确认之诉的范围，收取租金的对象亦为案外人，而非本案被上诉人，故本院对其诉讼请求依法不予支持。综上所述，刘会祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，但处理结果并无不当，故本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘会祥承担。本判决为终审判决。审判长 孙 建审判员 李 鸿审判员 符圆圆二〇一七年五月二十七日书记员 杨江鹏 微信公众号“”