（2017）鲁01民终600号

裁判日期: 2017-05-27

公开日期: 2017-06-19

案件名称

朱烜坪与山东力高房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省济南市中级人民法院

所属地区

山东省济南市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

朱烜坪,山东力高房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省济南市中级人民法院民事判决书（2017）鲁01民终600号上诉人（原审原告）：朱烜坪，男，1989年8月23日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：曾艳丽，山东永奕恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王书燕，山东永奕恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：山东力高房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄恒政，董事长。委托诉讼代理人：刘明路，男，该公司工程部经理。委托诉讼代理人：尹芳，北京德恒（济南）律师事务所律师。上诉人朱烜坪因与被上诉人山东力高房地产开发有限公司（以下简称力高公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初4158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱烜坪上诉请求：1.撤销济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初4158号民事判决，发回重审或依法改判支持朱烜坪的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由力高公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。1.一审庭审中朱烜坪已经明确诉讼请求为要求力高公司履行合同义务，开通天然气和安装可视对讲，达到合同约定的交付使用标准，而非一审判决中记载的要求施工安装天然气和可视对讲。2.一审判决以“房屋内燃气管道工程已验收合格，天然气点火需买受人申报”为由，认定力高公司在双方约定的天然气方面没有违约，属认定事实错误。小区配套管道燃气工程如已经验收合格，必须有市政公用主管部门出具的《竣工验收合格证明》，而力高公司提交的燃气工程竣工报告，不能证明燃气管道工程已经验收合格。双方签订房屋买卖合同第十三条（附件三）约定，力高公司交付的房屋不仅要达到房屋燃气管道工程验收合格的标准，而且还应达到有天然气的使用标准。按照相关规定，力高公��交付房屋前必须履行的法定义包括：（1）依据《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第三条的规定，完成开发项目配套管道燃气工程的单项竣工验收，取得竣工验收合格证明。（2）根据《山东物业管理条例》第24条的规定，物业交付前完成室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置。（3）根据《山东物业管理条例》第25条的规定，自住宅小区综合验收合格之日起30日内，与相关经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。（4）依据《济南市城市建设综合配套费征收管理办法》第2条、第3条的规定，按开发项目的面积规模，交纳管网建设配套费。（5）根据力高公司与济南港华燃气有限公司签订的《城市居民燃气��程委建合同（民用）》第一条、第六条、第八条的规定，力高必须足额缴纳城市建设燃气管网配套费，燃气设施安装验收完毕具备通气条件前，力高公司应提供客户的相关资料，签订《供用气合同》，并组织预约挂表、安装表后管、通气点火等相关事宜。安装并赠送给每户特定的炉具。本案现有证据证明，力高公司未履行完上述法定义务，导致不符合合同约定的有天然气的使用条件。3.一审判决以“天然气点火需买受人申报为由”，认定力高公司没有违约，没有依据。由于力高公司的原因，导致房屋涉案燃气管道不具备通气的条件，无论朱烜坪是否申报，都无法达到合同约定的申报后天然气即时开通的使用标准。关于申报合同未约定具体的方式，朱烜坪要求力高公司开通天然气的事实行为即为合同约定的申报行为。（三）力高公司主张的因其他住户装修破坏管道行为，导致无法供气，不仅没有依据，而且即便存在装修破坏管道的行为，也是力高公司管理不到位所致，根据合同的相对性原则，不能免除力高公司的违约责任。涉案房屋已经交付两年半的时间，房屋交付使用时，朱烜坪同时要求开通水、电、暖气、天然气，但水、电、暖气按时开通后，天然气至今没有开通。就天然气事宜，朱烜坪已经向政府部门反映多次。朱烜坪于2016年6月28日起诉本案，明确要求力高公司开通天然气，其行为是明确的申报开通行为，但至今力高公司未履行开通天然气的合同义务。因此，无论是根据本案的事实情况，还是依据本案的起诉，朱烜坪要求力高公司开通天然气的申报行为都是客观存在的事实。双方签订合同第十四条约定逾期二个月后未达到使用条件的，出卖人支付买受人已付房款银行同期活期存款利息之约定，力高公司应当依法承担逾期开通天然气的违约责任。综上，力高公司出售的房屋没有达到合同约定的有天然气的交付使用标准，也没有达到合同约定的天然气申报开通的使用标准，且是由于力高公司没有履行法定义务所致，其违约行为事实清楚、证据充分，依法应承担合同约定的违约责任。力高公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回朱烜坪的上诉，维持原判。（一）力高公司严格按照国家法律、法规等有关规定，完成天然气等基础设施建设，且通过燃气工程验收，已取得房地产开发项目竣工综合验收备案，按照《商品房买卖合同》约定按时交付涉案房屋。力高公司完全履行合同义务，力高公司不存在违约行为，朱烜坪所诉没有事实及法律依据。在天然气基础设备建设完毕且通过综合验收的情况下，开通天然气并非力高公司的合同义务，应由朱烜坪自行向燃��公司申报开通。（二）燃气公司未供气并非是力高公司的原因。涉案6号楼交付使用后，经济南港华燃气公司开通前检查发现，6号楼284家住户（包括朱烜坪）在装修过程中对房屋结构或燃气管道存在拆改现象，该行为严重违反《城镇燃气管理条例》第28条的规定，导致不符合开通燃气的技术要求，因此燃气公司中止对6号楼进行供气，并要求物业公司对上述行为进行整改，物业公司对住户下发了整改通知。朱烜坪购买涉案房屋在装修过程中，对房屋结构进行了改造，将厨房改造成办公室，燃气公司中止供气系朱烜坪自己原因造成的，与力高公司无关。朱烜坪向一审法院起诉请求：1.依法判令力高公司履行合同义务，施工安装天然气和可视对讲，达到合同约定的交付使用标准；2.依法判决力高公司承担逾期开通天然气期间的违约责任（自2014年9月20日起至天然气供应开通达到合同约定使用条件之日止，期间以1002828元为基数，按同期银行存款利息支付违约金）；3.诉讼费用由力高公司承担。一审法院认定事实：2013年12月1日朱烜坪与力高公司签订商品房买卖合同，购买力高公司开发的力高某花园某号室（新楼号为某号楼），合同对“装饰、设备标准”项中，要求有天然气，可视对讲。同时约定天然气点火、暖气开通、交房之日后申报（由买受人申报开通）。2014年7月20日力高公司向朱烜坪交付了涉案房屋，包括可视对讲设备两套。涉案房屋已经竣工验收，且取得产权证书，力高公司同意为朱烜坪安装可视对讲设备。另查明，力高公司与济南港华燃气有限公司签订了城市居民燃气工程委建合同，进行管道天然气安装工程，包含涉案的7号楼（现6号楼），工程已经竣工验收。一审法院认为，朱烜坪与力高公司��订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，当事人应按照约定全面履行自己的义务。朱烜坪已经入住涉案房屋，房屋内燃气管道工程已经验收合格，天然气点火根据合同约定需要买受人即朱烜坪申报，故力高公司在双方约定的天然气方面并无违约，朱烜坪要求其施工安装天然气及承担逾期开通天然气期间的违约责任，一审法院不予支持。对于可视对讲，根据合同约定，力高公司应为朱烜坪安装可视对讲设备，现可视对讲设备已交付朱烜坪，力高公司同意为其安装，故朱烜坪要求力高公司为其安装可视对讲，一审法院予以支持，鉴于可视对讲设备已交付朱烜坪，故力高公司应于本判决生效后且朱烜坪提供可视对讲设备提供之日起10日内为其安装可视对讲设备为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零��条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决：一、被告山东力高房地产开发有限公司于本判决生效后且原告朱烜坪提供可视对讲设备提供之日起10日内为其安装可视对讲设备；二、驳回原告朱烜坪的其他诉讼请求。案件受理费人民币2406元，减半收取1203元，由原告朱烜坪负担1103元，被告山东力高房地产开发有限公司负担100元。本院二审期间当事人没有提交新证据，对于一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，朱烜坪与力高公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，为有效合同。合同第十四条系出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……2.天然气点火、暖气开通、交房之日后申报（由买受人申报开通）……”。合同对于房屋配套天然气设施设备应于何时达到何种标准，约定不明确。《山东省房地产开发项目竣工验收备案办法》规定，开发项目经综合验收合格后，方可交付使用；综合验收的内容中包括基础设施和配套公用设施是否按照规划建设，并达到使用条件；开发项目综合验收报告应附有的材料中包括供水、供热、供电、煤气等市政公用基础设施的验收合格证明。涉案房屋在交付之前已经取得了综合验收备案证明，因此可以认定力高公司交付房屋的天然气配套设施已经由相关主管部门验收合格，达到了使用条件。并且，根据力高公司一审中提交的“六号楼燃气现状”、物业公司要求整改的“通知”、朱烜坪“装修申请及验收表”、向燃气公司出具的“工作联系单”等证据，能够证明涉案房屋所在6号楼燃气未开通的原因，系房屋交付后包括朱烜坪在内的业主对厨房有拆改行为，造成供气安全隐患，在完成整改之前不符合燃气公司要求的供气条件。因此，涉案房屋所在6号楼一直未予开通燃气的原因并非力高公司提供的燃气配套设施不具备使用条件，而是由于房屋交付后业主的不当装修行为。朱烜坪要求力高公司承担逾期开通天然气的违约责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，朱烜坪的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2406元，由上诉人朱烜坪负担。本判决为终审判决。审　判　长　　许海涛代理审判员　　何菊红代理审判员　　曹　慧二〇一七年五月二十七日书　记　员　　王　娜来源：百度“”