（2016）粤7101行初3027号

裁判日期: 2017-05-27

公开日期: 2018-05-12

案件名称

广州佳地房地产开发有限公司与广州市国土资源和规划委员会城乡建设行政管理:房屋登记管理(房屋登记)一审行政判决书

法院

广州铁路运输第一法院

所属地区

案件类型

行政案件

审理程序

一审

当事人

广州佳地房地产开发有限公司,广州市国土资源和规划委员会,广东省建材有限公司

案由

法律依据

《中华人民共和国行政诉讼法》：第六十九条

全文

广州铁路运输第一法院行 政 判 决 书（2016）粤7101行初3027号原告：广州佳地房地产开发有限公司，地址：广州市越秀区寺右新马路133号深华大厦F楼。法定代表人：吴卫升，职务：总经理。委托代理人：孔宁军，该公司法律顾问。被告：广州市国土资源和规划委员会，地址：广州市越秀区吉祥路80号。法定代表人：彭高峰，职务：主任。委托代理人：柯鸿杰，该委工作人员。委托代理人：王伟国，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：广东省建材有限公司，地址：广州市北较场横路12号六楼。法定代表人：谢国诚，职务：总经理。委托代理人：陈篇，广东三民律师事务所律师。委托代理人：刘冰屹，广东三民律师事务所实习律师。原告广州佳地房地产开发有限公司不服被告广州市国土资源和规划委员会作出的房地产权证一案，原告于2016年11月28日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2017年1月19日公开开庭审理了本案。原告委托代理人孔宁军，被告的委托代理人柯鸿杰、王伟国律师，第三人的委托代理人陈篇律师、刘冰屹实习律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州佳地房地产开发有限公司诉称，依据原告与第三人1997年3月签订的《抵债协议》及天河区法院、广州中院判决，原告抵债给第三人的总建筑面积为1223.22平方米（五层、六层两层面积抵债面积之和），并以此面积过户产权证。但原告后发现被告实际给第三人办房地产权证面积五、六层总建筑面积合计为1279.566平方米（502、602房面积之和），超出法院判决认定的总建筑面积56.346平方米。被告在明知原告与第三人有纠纷的情况下，不知会原告就将原告未抵债部分面积处理给第三人，是严重侵权行为，造成了原告的财产损失。故请求法院依法判决撤销被告核发给第三人的建工路12号502房的2015登记90××51号《房地产权证》并判令被告重新核发房地产权证。被告广州市国土资源和规划委员会辩称，原告不是涉案房屋的买受人，也不是抵押权人，更不是合法的产权人，对涉案房屋不享有任何权利，原告与我方核发广州市建工路12号502房的2015登记90××51号《房地产权证》的行为没有法律上的利害关系，不是本案适格主体。我方是依据（2009）天法民四初字第2646号《民事判决书》及（2011）穗天法执字第2596号《协助执行通知书》办理涉案房地产权证，根据法释[2005]6号批复规定，本案不属于法院行政诉讼受案范围，请求法院依法驳回原告的起诉。2015年7月20日，第三人申请向我方申请办理涉案房屋的转移登记，提交了广州市房地产转移登记申请书、穗房预契第96066709号《房地产预售契约》、（2011）穗天法执字第2596号《协助执行通知书》、（2009）天法民四初字第2646号《民事判决书》、申请人身份证明等材料。我方以15登记090××51号案受理。经审查我方于2015年8月10日核准登记，并于同月24日向第三人核发了粤房地产权证穗字××号《房地产权证》。我方发证行为事情清楚、证据充分，不存在违法情形，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。第三人广东省建材有限公司述称，我方认为被告是按照协助执行通知书的要求将四至确定的房产登记在第三人名下，没有违法。在登记中，测量面积会按照实际的面积来确定，这是符合房地产登记的操作规则。我方与原告的抵债协议是以四至已经确定的房产来抵债，不计单价。在判决书、协助执行通知书及抵债协议书，面积是打括号附注的；预售合同已经写清楚面积是预估，不知道实际测量时多少。原告在1998年已经把房产交付给第三人，到发房产证已经过了17年，从来没有关心实际面积是多少，原告把其他房产出售了，应该是清楚实际面积，一直没有提出异议。被告按实际面积的登记是合法的，即使发生争议也应该由原告和第三人处理，实际上双方之间不应该会有实际面积的争议。经审理查明，2010年9月3日，广州市天河区人民法院作出作出（2009）天法民四初字第2646号民事判决书，判决广州佳地房地产开发有限公司（本案原告，以下简称佳地房产公司）协助广东省建材公司（本案第三人广东省建材有限公司）办理广州市天河区高新技术开发区员村工业园内佳地厂区自编B座第五层、第六层各半层（总建筑面积为1223.22平方米）房屋的产权过户及房地产登记手续，并将办妥的《房地产权证》交付给广东省建材公司。该判决书查明广东省建材公司与广州佳地投资有限公司（原深华工贸总公司广州公司，以下简称深华公司）协商后，与佳地房产公司共同于1996年1月15日签订《协议》一份，约定由佳地房产公司将其名下物业广州市天河区高新技术开发区员村工业园内佳地厂区自编D座第六层（建筑面积1223.22平方米），抵偿深华公司欠款2735405元。1997年3月，三方再次签订《协议》，约定佳地房产公司改用佳地厂区自编B座第五层、第六层各半层（总建筑面积为1223.22平方米）作抵偿。1997年5月30日三方又签订《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第96066709号）再次约定双方的权利义务。该合同于1997年6月10日办理了预售契约监证手续。1998年10月6日，佳地房产公司将案涉房产交付给第三人指定的广东省物资产业（集团）有限公司使用，双方办理了收楼手续，第三人确认自此收楼使用至今等。原告对上述判决不服，向广州市中级人民法院提出上诉。该院经审理后作出（2010）穗中法民五终字第3868号民事判决书，判决驳回上诉维持原判。2013年6月5日，广州市天河区人民法院向被告广州市国土资源和规划委员会（原广州市国土资源和房屋管理局）发出（2011）穗天法执字第2596号《协助执行通知书》，注明协助广东省建材公司单方面办理广州市天河区高新技术开发区员村工业园内佳地厂区自编B座第五层、第六层各半层（总建筑面积为1223.22平方米）[即广州天河高新技术产业工业区工业园内L2栋5、6层A号]产权过户及房地产登记手续。2015年7月20日，第三人向被告提交了广州市房地产转移登记申请书、穗房预契第96066709号《房地产预售契约》、身份证明、门牌变更证明等材料申请办理广州市建工路12号502房的转移登记，其中门牌变更证明注明广州市天河区高新技术开发区员村工业园内佳地厂区第L2幢第五、六层A房（即自编B座第五层、第六层各半层）曾变更为广州市天河区建工路11号502、602房，现地址及门牌号码已变更为天河区建工路12号502、602房。被告经审查后于2015年8月10日向第三人核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》（房产登记号：2015登记字9012451，房产地址为天河区建工路12号502房）及粤房地权证穗字第××号《房地产权证》（房产登记号：2015登记字9012455，房产地址为天河区建工路12号602房），其中502房《房地产权证》载明套内建筑面积为563.6064平方米；建筑面积为634.686平方米为等；602房《房地产权证》载明套内建筑面积为572.6588平方米；建筑面积为644.88平方米等。以上事实，有查册表、判决书、协助执行通知书、申请书、询问表、清单、受理回执、预售契约、证明、委托书、票据、测量成果报告书、分户图等证据证实，原、被告及第三人亦当庭陈述在案。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”法释[2004]6号《最高人民法院关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》规定：行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为，是行政机关必须履行的法定协助义务，不属于人民法院行政诉讼受案范围。但如果当事人认为行政机关在协助执行时扩大了范围或违法采取措施造成其损害，提起行政诉讼的，人民法院应当受理。本案讼争房屋虽经法院判决由原告协助第三人办理产权过户及房地产登记手续，并且天河区人民法院也向被告发出协助执行通知书为第三人单方面办理讼争房屋的过户及登记手续，但上述判决书及协助执行通知书均明确注明总建筑面积为1223.22平方米，而现涉案502房及602房产权证注明的建筑面积合计为1279.566平方米，超出法律文书内注明的总建筑面积56.346平方米，故原告作为讼争房屋的原权利人，其认为被告协助执行时扩大了范围提起本案诉讼请求撤销涉案产权证，主体资格适格且符合行政诉讼案件受案范围。《房屋登记办法》第八十六条第一款规定：“房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书；（四）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；（五）证明房屋所有权发生转移的材料；（六）其他必要材料。”《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条规定：“申请房地产转移登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；（五）房地产测绘附图；（六）缴纳有关税费的证明。房地产行政主管部门应当自受理申请之日起三十日内完成审核，核准登记的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，发给房地产权证书。”《商品房销售管理办法》第二十条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。”虽然涉案502房及602房实测办证建筑面积大于法律文书注明的总建筑面积，但该房屋原告于1998年已交付给第三人指定的公司使用并办理了收楼手续，而且房屋经过法院判决由原告协助第三人办理产权过户登记手续，因此案件争议的标的物是确定的，被告据此核发涉案产权证并无不当。至于房屋面积误差原告可另循法律途径解决，其以此为由要求撤销涉案产权证的理由不充分，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告广州佳地房地产开发有限公司诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。（此页无正文）审　判　长　　周健彬人民陪审员　　周小燕人民陪审员　　冯金爱二〇一七年五月二十七日书　记　员　　李　艳 关注公众号“”