（2016）桂1102民初3474号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-12-18
案件名称
广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司与张志明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
贺州市八步区人民法院
所属地区
贺州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司,张志明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1102民初3474号原告：广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司。住所地：贺州市八步区鞍山西路**号。法定代表人：张倩瑜，总经理。委托诉讼代理人：韦莹莹，公司员工。委托诉讼代理人：董霖，公司员工。被告：张志明，男，1974年7月15日出生，汉族，住广西梧州市蝶山区。原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司（以下简称“圣展公司”）诉被告张志明物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韦莹莹、董霖到庭参加诉讼。被告张志明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费等各项费用及违约金13752.57元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年，被告购买了位于贺州市鞍山路与星光路交汇处“汇豪国际城”商品房8栋2单元1706房一套。原告作为“汇豪国际城”的物业服务公司，与被告张志明签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告提供物业服务，被告按月足额支付物业管理费、电梯维护费、水电费、城市生活垃圾处理费等相关费用，其中物业管理费为每月0.7元/平方米、电梯维护费为每月30元，城市生活垃圾处理费、水电费因被告未装修入住未产生费用，电梯年检费和电梯专业维护保养费按户平均分担。同时还约定被告逾期支付的，从逾期之日起以拖欠费用按每天千分之三交纳违约金。2014年10月10日，贺州市房产管理局对原告的服务等级标准核定为一级服务。2014年10月13日，贺州市物价局确认了原告作为一级物业服务公司的新收费标准，物业管理费为每月1元/平方米（即144.3元/月），电梯维护费为每月0.3元/平方米（即43.3元/月）。原告圣展公司对相关新收费标准予以公告，于2014年12月起按新收费标准收费。2014年1月起，被告张志明一直未支付物业相关费用。经原告多次发送《催款函》，被告仍不付清，其行为已构成严重违约。为此，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。原告对其陈述事实在举证期限内提交的证据有：1、身份证；2、商品房买卖合同；3、汇豪国际城业主临时公约；4、前期物业管理服务协议；5、《前期物业管理委托合同》；6、关于汇豪小区物业管理费、电梯维护费等费用按照贺州市物业服务等级一级收费标准收取的通知；7、关于印发《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（试行）的通知；8、贺州市物业服务等级标准备案表；9、贺州市住宅小区物业服务收费项目及标准表；10、贺州市桂东汇豪国际城住宅小区物业服务等级和收费标准备案表；11、照片；12、广西桂东电力股份有限公司结算通知单；13、水电费发票、水电详细清单；14、贺州市城市生活垃圾处理收费办法；15、维修公示照片及2015年电梯年检费公摊表；16、维修公示照片及2016年电梯年检费公摊表；17、维修公示照片及2015电梯专业维修保养费公摊表；18、维修公示照片及2016年电梯专业维修保养费公摊表；19、催款函的张贴照片；20、催款函；21、EMS快递单；21、决定、行政复议决定书；22、通知交房和反馈情况。被告张志明未向法庭提交书面答辩，亦未向法院提交证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告张志明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、质证和辩论的权利。原告提交的证据，来源合法，符合法律规定的证据要件，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：被告张志明系案涉小区8幢2单元1706号房的业主，该房屋建筑面积144.28平方米。原告圣展公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：由原告为被告提供物业服务，乙方依据本协议和政府物价部门核准的物业管理服务费用的收费标准向甲方交纳物业管理费用，物业管理服务费用住宅按建筑面积每月0.7元/平方米，电梯维护费每月30元,私家车位按建筑面积每月2元/平方米，每次交纳时间每月首5日内，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方从逾期之日起按每天千分之三收取违约金，物业管理服务费用标准根据社会经济变化、管理实需费用、物价变动进行调整，按物价部门核准的最新标准收取。2012年11月1日，广西贺州市桂东房地产开发有限公司（甲方）与原告圣展公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，约定：甲方将案涉小区二期1#楼，7#楼，8#楼，9#楼受委于乙方实行物业管理，委托管理期限自2012年11月1日起至首届业主委员会成立并选聘新的物业管理企业止，本物业的物业管理服务费，住宅房屋每月1元/平方米，私家车位、地下车位按物价局收费标准收取。2014年9月19日，贺州市物价局、贺州市房产管理局印发《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（试行），规定：贺州市一级服务等级住宅物业服务费收费基准价为每月1元/平方米，电梯维护费为每月0.3元/平方米，车位、车库物业服务费每月0.19元/平方米，电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取。2014年10月10日，贺州市房产管理局核准：同意原告圣展公司按一级核定物业服务等级收费。2014年11月7日，原告向全体业主发出《关于汇豪小区物业管理费、电梯维护费等费用按照贺州市物业服务等级一级收费标准收取的通知》，载明：自2014年12月1日起，案涉小区物业管理费、电梯维护费等费用将根据贺州市物业服务等级一级的收费标准收取，并将上述通知张贴于公示栏。2015年2月10日，原告圣展公司发出《关于缴纳汇豪小区8#楼2015年度电梯年检费的通知》，载明：汇豪小区8#楼电梯合格证于2015年2月到期，电梯年检费4500元须由8#楼各户业主另行支付。8#楼共计192户，其中120户每户23.4元/月，另72户每户23.5元/月。2015年10月29日，圣展公司发出《维修公示》，载明：汇豪小区8#楼电梯专业维保合同已到期，重新签订电梯维保合同产生的维护保养费由8#楼全体业主分摊承担。8#楼电梯维保费用（2015年8月8日至2016年2月7日）为9000元，由8#楼全体业主共192户按户进行分摊，其中144户每户46.9元；48户每户46.8元。2015年12月23日，圣展公司发出《关于缴纳汇豪小区8#楼2016年度电梯年检费的通知》，载明：汇豪小区8#楼电梯合格证于2016年2月到期，2016年电梯年检费用4500元须8#楼各户业主另行支付。8#楼共计192户，其中120户应支付23.4元，另72户每户应支付23.5元。被告自2014年1月1日至2016年10月31日期间未交纳物业管理费4429.9元、电梯维护费1325.9元、电梯年检费46.9元、电梯专业维护保养费46.9元等物业服务各种费用合计5849.6元。原告多次催收，被告一直未交纳。原告诉至法院，提出前述诉讼请求。另查明，圣展公司基本履行了物业合同中的各项义务，但在涉及小区环境、安保、公共设施维护维修方面存在瑕疵。2015年9月26日，案涉小区举行业主大会，选举产生业主委员会。2016年7月14日，贺州市房产管理局作出《关于撤销贺州市汇豪国际城小区业主委员会备案的决定》。后广西壮族自治区住房和城乡建设厅作出桂建复决[2016]39号行政复议决定书，决定如下：维持贺州市房产管理局作出的《关于撤销贺州市汇豪国际城小区业主委员会备案的决定》。涉案小区至庭审辩论终结时仍未重新成立业主委员会。本院认为：原告圣展公司与被告张志明签订的《前期物业管理服务协议》以及广西贺州市桂东房地产开发有限公司与圣展公司签订的《前期物业管理委托合同》系各方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，各方均应恪守。合同订立后，原告按照上述合同约定内容履行了物业管理义务，被告在事实上接受原告提供的物业服务后，亦应履行付费义务。关于物业费用的收费项目及收费标准问题。首先，根据《前期物业管理服务协议》第四条第7款“物业管理服务费用标准根据社会经济变化、管理实需费用、物价变动进行调整，按物价部门核准的最新标准收取。”以及《前期物业管理委托合同》第二十二条、第二十三条“本物业的物业管理服务费，住宅房屋每月1元/平方米，私家车位、地下车位按物价局收费标准收取。”的约定，原告根据其服务等级相应调整收费标准，上述调整并未违反《物业服务收费管理办法》以及《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》，调整范围在物价上涨幅度范围内且符合贺州市社会经济发展状况；其次，新的收费标准经政府相应职能部门的批准后，在小区主出入口公示栏对新的收费标准已进行公示；再次，案涉小区原业主委员会被撤销后，至今仍未依法成立业主委员会或召开业主大会重新委任新的物业公司进行物业管理。综上，原告主张被告支付2014年1月1日至2016年10月31日期间未交纳物业管理费4429.9元（101元/月×11个月+144.3元/月×23个月）、电梯维护费1325元（30元/月×11个月+43.3元/月×23个月）、电梯年检费46.9元、电梯专业维护保养费46.9元等物业服务各种费用合计5849.6元的诉请，理据充分，本院予以支持。关于原告要求被告给付逾期交纳物业费的违约金的诉讼请求。原告代被告缴纳水电费部分本应按合同约定计算违约金，但案涉小区业主对2014年12月起的新收费标准存在争议，双方沟通不当，并且案涉小区于2016年存在更换物业、后被撤销的情形，多种因素导致本案诉讼的产生，又因原告服务存在一般瑕疵，存在一定的过错，综合上述因素，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张志明应于本判决书生效之日起十日内向原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司支付2014年1月至2016年10月的物业管理费、电梯维护费、电梯年检费、电梯专业维护保养费等费用合计5849.6元。二、驳回原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。案件受理费144元（原告已预交），由原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司负担83元，被告张志明负担61元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审 判 长 曾 悦代理审判员 李兰英人民陪审员 朱有寿二〇一七年五月二十七日书 记 员 潘红熹 关注微信公众号“”