（2017）苏0703民初1282号

裁判日期: 2017-05-27

公开日期: 2017-07-25

案件名称

中国人民解放军73201部队与汤传柱、连云港市连云古镇旅游服务有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

连云港市连云区人民法院

所属地区

连云港市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中国人民解放军73201部队,汤传柱,连云港市连云古镇旅游服务有限公司,徐尚军,郑爱珍,沈友春,王小娟,刘世权,王井春,陈红

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

连云港市连云区人民法院民事判决书（2017）苏0703民初1282号原告中国人民解放军73201部队，住所地连云港市连云区中山东路125号。负责人张勇，部队长。委托代理人孙加庆，江苏成器律师事务所律师。被告汤传柱，男，1973年3月14日生，汉族，住连云港市连云区。委托代理人张敏，江苏宏浩律师事务所律师。被告连云港市连云古镇旅游服务有限公司，住所地连云港市连云区中山中路11号。法定代表人张祖贤，总经理。被告徐尚军，男，1966年3月9日生，汉族，住连云港市。被告郑爱珍，女，1960年4月26日生，汉族，住连云港市。被告沈友春，男，1984年1月8日生，汉族，住连云港市。被告王小娟，女，1973年3月18日生，汉族，住连云港市。被告刘世权，男，1936年11月23日生，汉族，住连云港市。被告王井春，男，1968年2月23日生，汉族，住连云港市。被告陈红，女，1989年5月30日生，汉族，住连云港市。原告中国人民解放军73201部队(以下简称73201部队)与被告汤传柱、连云港市连云古镇旅游服务有限公司（以下简称连云古镇旅游公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依原告申请本院追加徐尚军、郑爱珍、沈友春、王小娟、刘世权、王井春、陈红作为共同被告参加诉讼，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙加庆、被告汤传柱及其委托代理人张敏、被告连云古镇旅游公司法定代表人张祖贤、被告郑爱珍、沈友春、刘世权、王井春均到庭参加诉讼，被告徐尚军、王小娟第一次开庭未到庭，第二次开庭到庭应诉、被告陈红第二次开庭未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告73201部队向本院提出诉讼请求：一、判决被告汤传柱、连云古镇旅游公司返还连云港市××××路的房屋。二、判决被告汤传柱、连云古镇旅游公司支付至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按照合同约定年租金15万元计算）；三、判决被告徐尚军、郑爱珍、沈友春、王小娟、刘世权、王井春、陈红在各自承租的房屋责任内对被告汤传柱、连云古镇旅游公司承担连带责任。诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第二项请求为判决被告汤传柱、连云古镇旅游公司连带支付至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（自2016年1月25日至实际返还房屋，按被告连云古镇旅游公司与次承租人之间合同约定给付租金标准计算）、次承租人按与被告连云古镇旅游公司合同约定的租金标准在欠付租金限额内承担连带责任，庭后原告向本院书面意见表示按原诉讼请求不变更。事实与理由：2015年1月25日，原告与被告汤传柱签订《军队房地产租赁合同》约定原告将位于江苏省连云港市××××路的房屋建筑面积1017平方米（坐落号南苏字第3549号）出租给被告汤传柱使用，租赁期限自2015年1月25日至2016年1月24日，年租金为壹拾伍万元整，合同另约定被告汤传柱未经甲方书面同意，不得转租等具体内容。合同期限届满后，原告于2016年2月24日向被告汤传柱送达了《终止合同通知书》，通知终止与被告的房屋租赁合同，并要求将房屋清理完毕并交付原告，否则承担一切后果。但被告汤传柱一直未履行返还房屋等义务。另经了解，被告汤传柱在未经原告同意情况下将涉案房屋转租给被告连云古镇旅游公司使用，被告连云古镇旅游公司将房屋转租给其他被告。被告汤传柱辩称，1、原告要求被告汤传柱的诉讼请求没有法律依据，应当驳回，当时被告汤传柱受被告连云古镇旅游公司委托与原告签订租赁合同，因此被告汤传柱只是委托人；2、根据原告与被告汤传柱于2014年1月签订的《军队房地产租赁合同》第十五条约定，双方约定的租赁期限为3年，当时租赁协议签订以后，被告连云古镇旅游公司对涉案房屋进行装潢，原告于2016年2月14日向被告汤传柱发出了终止合同通知书，被告汤传柱认为原告的通知书没有法律效力，是原告主动解除双方租赁合同，是原告违约在先，在原告没有对被告进行赔偿的情况下，原告的诉求没有相关事实依据，基于以上两点，请求法庭驳回原告对被告汤传柱的诉求。被告连云古镇旅游公司辩称，我们与原告没有合同关系，只是与汤传柱有口头协议，代为管理古镇的房子，我公司就是物业服务管理性质，原告的诉讼请求需要我方交付租金，因为我公司与原告没有任何合同，我公司不应承担租金，但我公司与六家承租户之间都签订合同。经过核实认可汤传柱系受我单位委托与原告签订合同。被告徐尚军辩称，要求部队赔偿我们损失。被告郑爱珍辩称，赔偿我损失我就返还房屋，别的我都不知道。被告沈友春辩称，不同意给房租，我们没有和原告签订合同，我们是与被告连云古镇旅游公司签订的合同，开始我们交房租，是被告连云古镇旅游公司没有收租金，我店里有装修，要求给予补偿。2017年5月16日我已经将房屋退给被告连云古镇旅游公司了。被告王小娟辩称，要求赔偿损失。被告刘世权辩称，同意退房，但前提要求赔偿装修装潢及停业的损失，原告起诉的房租我愿意依法承担。被告王井春辩称，我和原告之间没有合同关系，2015年12月份房屋漏雨没有办法经营，我只使用房屋的四分之一，只是在里面居住，2017年5月16日我已经将房屋退了。我不应承担原告的租金，要求赔偿我损失。被告陈红辩称，我不应承担原告的租金，因为我与原告没有合同关系，2016年2月因为漏雨没有办法开业，后来移到楼下，要求给予补偿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议证据，本院予以确认，在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月6日原告73201部队与被告汤传柱签订《军队房地产租赁合同》，该合同约定：原告73201部队（甲方）将位于江苏省连云港市××××路的房屋建筑面积1017平方米（坐落号南苏字第3549号）出租给被告汤传柱（乙方）使用，租赁期限自2014年1月25日至2015年1月24日，年租金为壹拾伍万元整。合同解除：甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按合同约定权属归甲方的全部财产还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，共他互不补偿；甲方非因军事需要提前解除合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属甲方的全部财产还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定。因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任等内容。附加条款：乙方无条件接受承租房屋现状（局部破旧），自行投入经费完成房屋整修，完善水电管线。房屋改造方案须报甲方审查备案要，审查确认后方可执行。房屋年租金15万元/年，一次性支付，第一年租金合同签订之日支付，其后每年租金在前一年租期满前10日支付。租赁合同一年一签，第一阶段3年，阶段租期满后，同等条件下乙方有续租赁优先权等。2015年1月25日，原告73201部队与被告汤传柱续签《军队房地产租赁合同》，合同约定租期自2015年1月25日至2016年1月24日，附加条款删除“第一年租金合同签订之日支付，其后每年租金在前一年租期满前10日支付。租赁合同一年一签，第一阶段3年，阶段租期满后，同等条件下乙方有续租赁优先权”内容，其他内容均与2014年所签合同内容一致。被告连云古镇旅游公司认可汤传柱系受其委托，借汤传柱之名义与原告签订。实际由被告连云古镇旅游公司已向原告交纳完毕2016年1月24日前的全部房租，自2016年1月25日起房租没交纳。同时查明，2014年被告汤传柱分别与被告徐尚军、孙宜军（代郑爱珍签）、沈友春、王小娟、刘世权、王井春、陈红分别签订一年期限的租赁合同，合同期限分别至2015年1月24日、2014年12月31日、2015年1月25日、2015年1月30日、2014年12月31日、2015年1月25日、2015年1月24日，租金分别为35000元、30000元、30000元、20000元、35000元、35000元、20000元，合同到期后，被告连云古镇旅游公司与被告徐尚军、郑爱珍、沈友春、王小娟、王井春、陈红又签一年期限合同，第二个合同到期后未再续订合同，被告刘世权租赁房屋合同于2014年12月31日到期后未再续签合同及交纳房租，其所承租房屋实际仍由被告刘世权使用。被告徐尚军、郑爱珍、沈友春、王小娟、王井春、陈红已向被告连云古镇旅游公司交纳至2016年1月24日前的租金，自2016年1月25日起之后房租未交纳。2016年2月24日原告向被告汤传柱送达了《终止合同通知书》，内容：我部与你于2015年1月25日签订租赁合同，将连云港市××××路（坐落号南苏字第3549号）房屋租赁于你，协议约定租期至2016年1月24日止。根据中央军委《关于全面停止有偿服务活动的通知》要求，全军必须全面停止有偿服务。为贯彻落实上级通知精神，现郑重通知你，终止我部与你关于临海路房屋的租赁合同。你务必于收到通知一个月内将租赁的临海路房屋清理完毕并交付我部，否则一切后果由你自行承担。2017年5月16日被告徐尚军、沈友春、王小娟、王井春、陈红已将所租赁的房屋返还原告，被告郑爱珍、刘世权因主张所租赁房屋租赁期间漏雨损失未能解决，至今仍未返还原告承租房屋。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告73201部队与被告汤传柱合同约定因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任等内容，已包含因军队政策法规重大调整可以解除合同意思表示，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力。本案原告73201部队于2016年2月24日已向被告汤传柱送达解除合同通知书，被告方并未在法定期限内向人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力，原告与被告汤传柱之间所签订的租赁合同已解除。《江苏高级人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题〉的意见》第三十一条规定：房屋租赁合同租赁期限界满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。被告汤传系受被告连云古镇旅游公司委托借汤传柱名义所签，本院认定与原告签订合同的相对方应为被告连云古镇旅游公司，被告连云古镇旅游公司作为实际承租人应承担返还房屋及给付逾期占有使用费义务，被告汤传柱不承担任何责任。原告请求按原告与被告连云古镇旅游公司约定的房租标准支付占有使用费符合法律规定，本院予以支持。自2016年1月25日至2017年5月16日，被告连云古镇旅游公司应支付原告房租196667元（150000元＋150000元/12月×4月-150000元/12月÷30天×8天）。2017年5月16日被告徐尚军、沈友春、王小娟、王井春、陈红已将所租赁的房屋交还原告，原告要求其返还房屋承担连带责任已无事实依据，本院不予支持，被告郑爱珍、刘世权至今仍未返还原告房屋，被告连云古镇旅游公司承担返还房屋及赔偿自2017年5月17日起至实际返还该两次承租人所占用房屋之日止的占用使用费责任，占有使用费应按两次租赁人与被告连云古镇旅游公司约定标准计算至实际返还之日止，该七名次承租人应在自2016年1月25日起至实际返返之日止欠付被告连云古镇旅游公司房租限额内承担连带给付房租责任。被告徐尚军、郑爱珍（以孙宜军名义）、沈友春、王小娟、刘世权、王井春、陈红均提出房屋漏雨，造成无法经营等损失，由于被告主张的损失在本案中不能提起反诉，且未提起反诉，本院不予处理，应另案主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告连云港市连云古镇旅游服务有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内返还原告中国人民解放军73201部队位于连云港市连云区临海路的房屋（被告爱珍、刘世权所承租的房屋）；被告郑爱珍、刘世权在各自占有的房内范围内承担连带责任。二、被告连云港市连云古镇旅游服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告中国人民解放军73201部队自2016年1月25日至2017年5月16日房租196667元及2017年5月17日起至实际返还之日止房租（按65000元/年计算），由被告徐尚军、郑爱珍、沈友春、王小娟、刘世权、王井春、陈红在各自欠付房租限额内承带连带给付责任。二、驳回原告中国人民解放军73201部队其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元，由被告连云港市连云古镇旅游服务有限公司、徐尚军、沈友春、王小娟、王井春、陈红、郑爱珍、刘世权共同承担（原告已预交，由被告与上述款项一并支付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费3800元，并将交款凭证一并交于本院。户名：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：农业银行梧支行，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员　　何宝国二〇一七年五月二十七日书记员　　刘一龙法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履和；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。关注公众号“”