（2017）苏03民终1376号

裁判日期: 2017-05-27

公开日期: 2017-06-16

案件名称

孙莉与杜昊、杜永建房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省徐州市中级人民法院

所属地区

江苏省徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杜昊,孙莉,杜永建

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

江苏省徐州市中级人民法院民事判决书（2017）苏03民终1376号上诉人（原审被告）:杜昊，男，1980年3月18日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人:赵昊罡，江苏敏言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:孙莉，女，1974年2月2日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人:何兵役，男，1956年2月10日生，汉族，住徐州市鼓楼区。原审被告:杜永建，男，1953年12月14日生，汉族，住徐州市鼓楼区。上诉人杜昊因与被上诉人孙莉、原审被告杜永建房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初3817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杜昊的委托诉讼代理人赵昊罡，被上诉人孙莉及其委托诉讼代理人何兵役到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杜昊上诉请求：撤销原判，发回��审或依法改判，诉讼费用由孙莉承担。事实与理由：一、涉案协议是在上诉人受胁迫的情形下签订的，违背上诉人的真实意愿。上诉人已经提供了报警记录、葛朝梅的证言等材料，能够证明上述情况存在。二、涉案协议成立但未生效，协议约定：2015年10月16日前，孙莉收到5万元后，终止租赁合同。这两个条件相互制约，即：孙莉在10月16日前收到钱必须终止合同，杜昊若想提前终止合同须在10月16日前付款。杜昊是权利行使方，也是合同是否生效的决定方。杜昊如果不需终止租赁协议，不想支付5万元，则涉案协议因未达到生效条件而不生效，对当事人没有约束力。三、涉案协议中的5万元赔偿金，是建立在2015年10月16日终止租赁合同的基础上。2015年10月16日后，孙莉仍继续使用涉案房产长达半年，故协议中提及的5万元不能约束当事人。被上诉人孙莉辩称：一��关于三方协议的签订情况，在（2015）泉民初字第4666号案件中，杜昊称系受买房人葛兆梅胁迫所签。在本案中，杜昊又与葛兆梅串通，诬陷是受孙莉胁迫所签。杜昊出具的证据自相矛盾。二、孙莉在租赁涉案房屋时增盖了32平米建筑，杜昊、葛兆梅都因此在房屋买卖、拆迁中获利。杜昊与葛兆梅串通隐瞒孙莉买卖涉案房屋，给孙莉造成近20万元损失。杜昊在三方协议中承诺支付孙莉5万元，至今未兑现。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告未到庭，亦未提交书面答辩意见。孙莉向一审法院起诉请求：1、判令杜永建、杜昊赔偿因房屋租赁违约给孙莉造成的各项损失12万元；2、诉讼费由杜永建、杜昊承担。一审法院认定事实：杜永建与杜昊为父子关系，徐州市煤建西路4号楼3单元101房屋所有��人为杜昊。2015年1月1日，杜永建（甲方、出租人）与孙莉（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容包括：(一)甲方愿将徐州市煤建西路4号楼3单元101房屋（以下称涉案房屋）租赁给乙方使用。租期为：2015年1月1日至2017年12月31日止。租金每月人民币2000元半（年）起交计12000元，室内设施及物品水、电、气、空调，押金人民币500元。（二）1、首次付费后，租金应在到期之前15日之内交纳，延期一日将按5%加收滞纳金。否则甲方有权收回房屋。（三）1、乙方在承租期内应遵纪守法，如有违法，责任自负。2、如需装修改造应征得甲方同意，并保证安全，费用乙方自理，退房时不得损毁，甲方不承担任何赔偿。3、乙方不得对该房屋转租、出借、交换、抵押等。（四）1、承租房屋及其设施，或造成人身伤害等，甲方不承担责任。2、任何一方违约造成的损失，由违约方承担经济责任。3、租赁期满续租，应提前一个月通知甲方，同等条件下，乙方优先。4、租赁期间如遇国家建设，房屋拆迁，乙方应无条件搬出合同自行终止等。《房屋租赁合同》签订之前，孙莉即开始对承租涉案房屋进行了装修和扩建，后在经营期间，即2015年7月28日，杜昊（甲方、卖方）与案外人葛兆梅（乙方、买方）签订《房屋买卖协议》一份，将涉案房屋出售给案外人葛兆梅。2015年8月26日，杜昊与案外人葛兆梅即办理了涉案房屋的产权转移登记手续，此后涉案房屋权属登记在案外人葛兆梅名下。案外人葛兆梅办理涉案房屋的产权转移登记手续后，即要求孙莉从涉案房屋中搬出。孙莉认为杜昊未经其同意将涉案房屋出售给案外人葛兆梅，如搬出会造成其经营损失、转让费损失、扩建装修损失等，遂与杜昊交涉。2015年10月10日，杜昊（甲方）与孙莉（乙方）及案外人葛兆梅（丙方）之间签订《协议》一份，内容为：经三方友好协商，达成一致。甲方付给乙方50000元后，乙方停业，甲乙双方租赁协议付款日期2015年10月16日，乙方收到款之后五日内撤离，无任何纠纷。撤离地址：纺织北路纺织厂北宿舍4#-3-101室。此后，杜昊未按照《协议》约定的期限向孙莉支付50000元，孙莉也因此未从涉案房屋中搬出。2015年11月，案外人葛兆梅诉至一审法院，要求判令孙莉支付自2015年10月1日至2016年4月1日的租金及利息损失。2016年6月12日，该院作出（2015）泉民初字第4666号民事判决，判决孙莉于判决生效后十日内向葛兆梅支付2015年10月1日至2016年4月1日的租金12000元。孙莉不服，上诉至本院，本院于2016年11月11日作出（2016）苏03民终4248号民事判决：驳回上诉，维持原判。后孙莉连同��物品、设施从涉案房屋中搬离，并于2016年7月7日以诉称理由向一审法院提起诉讼，要求杜永建、杜昊赔偿因违约给其造成的各项损失计12万元。一审庭审中，孙莉变更诉讼请求，要求杜永建、杜昊按照三方签订的《协议》赔偿其损失5万元。杜永建、杜昊对《协议》质证认为，杜昊是在受胁迫的情况下签订的，违背杜昊的真实意愿，且该《协议》是附生效条件的合同，即应由孙莉与案外人先终止租赁合同，《协议》才能继续履行，但孙莉未在2015年10月10日从涉案房屋搬出，房屋租赁合同继续有效，因此《协议》不具备继续履行的可能，孙莉的主张不能得到支持。杜昊为证明上述《协议》是在受胁迫下签订的，向一审法院提交以下证据：1、（2015）泉民初字第4666号民事判决书及孙莉于2015年12月21日书写并向一审法院提交的追加第三人申请书复印件，证明房屋��赁合同合法有效，有效期至2017年12月31日，且孙莉在该案审理期间仍占有使用涉案房屋；2、葛兆梅书写的《协议》签订的经过，内容为：2015年10月10日下午我约杜昊找孙莉要房租钱，因为孙莉应于2015年9月16日按原租赁合同，交下半年房租，孙莉以后面自建两间板房为由（原有间砖混房被孙莉拆掉）要杜昊赔她板房钱，要不然就不交房租钱。以致于2015年9月16日以后拒不给房租，我多次催要无果，于是就约杜昊于2015年10月10日下午找孙莉要房租，从下午五点一直谈到晚上九点多，期间，孙莉喊来两个男的，一个肌肉男很凶，还有一个男的坐在沙发上。我和我对象、我哥哥、我妹妹一起来的，我听见不知谁说的：“谈不好，不让他回家，车也不能开走，把车扣在这里。”杜昊一人来的，出于无奈，杜昊和我、孙莉签了一个所谓的三方协议（附原件），后来我觉得这件事情办得不妥，就把协议原件还给了杜昊，以免事态发展。对葛兆梅出具的证明，孙莉质证认为，杜昊在（2015）泉民初字第4666号案件审理中向一审法院提交徐州市公安局段庄派出所报警的《接处警工作登记表》，该登记表上显示杜昊报警称买房子的人胁迫其签订《协议》，而在本案中又辨称是孙莉胁迫其签订《协议》，两份证据自相矛盾，因此对该份证明不予认可。一审法院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。案涉当事人及案外人于2015年10月10日签订的《协议》，是各方真实意志的表示，且不违反法律规定，合法有效。杜昊应按照《协议》约定履行自己的义务。杜昊抗辩《协议》是在受胁迫的情况下签订的，且属附生效条件的合同，并向一审法院提交（2015）泉民初字第4666号民事判决书、案外人葛兆梅书写的《协议》签订经过等证据，但上述两份证据，自相矛盾，不能证实杜昊是受胁迫下签订的《协议》。故杜昊抗辩《协议》系受胁迫所签订，证据不足，一审法院不予采信。本案中，杜昊、孙莉及案外人葛兆梅就提前终止《房屋租赁合同》于2015年10月10日签订涉案《协议》，约定杜昊于2015年10月16日支付孙莉5万元后，合同终止，孙莉于收到款后五日内搬离涉案房屋，但由于杜昊并未按照《协议》约定的期限向孙莉支付5万元，孙莉也因此未从涉案房屋中搬出，杜昊首先构成违约。孙莉由于未按《协议》约定搬离涉案房屋已被（2015）泉民初字第4666号民事判决支付案外人葛兆梅涉案房屋租金12000元，孙莉支付租金的行为并不能免除杜昊履行《协议》约定义务。现孙莉已在租赁期内搬离涉案房屋，履行了《协议》约定义务，其损失客观存在，杜昊应予赔偿。综上，一审法院认为孙莉要求��昊按照《协议》约定给付5万元，符合法律规定，予以支持。孙莉要求杜永建赔偿其损失的请求，无法律依据，不予支持。一审法院判决：判决生效后十日内，杜昊赔偿孙莉50000元。二审期间，上诉人杜昊、被上诉人孙莉、原审被告杜永建均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本案二审期间的争议焦点为：涉案三方协议效力如何确定，各方当事人应否按照协议约定履行各自义务。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。涉案三方协议自各方意思表示达成一致时成立，且各方意思表示真实，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按协议约定履行各自义务。协议约定杜昊支付孙莉5万元，付款日期2015年10月16日，孙莉收到5万元后搬离涉案房屋。杜昊上诉主张该��定系协议生效与否的条件，授予杜昊是否付款的决定权。本院认为，该约定内容明确具体，即要求杜昊应于2015年10月16日支付孙莉5万元，并非决定协议生效与否的条件，亦非授予杜昊付款与否的决定权，杜昊应按照该约定内容按期、足额支付孙莉5万元。关于杜昊主张涉案协议其系在受胁迫情况下所签，并提交（2015）泉民初字第4666号民事判决书、案外人葛兆梅书写的协议签订经过等证据予以证明。但该两份证据，关于杜昊系受谁胁迫的陈述相互矛盾，杜昊亦未能提供其他证据予以佐证，故该两份证据证据不足，本院不予采信，杜昊关于协议系其受胁迫所签的主张，不能成立。综上，杜昊的上诉主张不能成立，其应按协议约定履行向孙莉支付5万元款项的义务。一审判决正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费1050元，由上诉人杜昊负担。本判决为终审判决。审　判　长　　单雪晴审　判　员　　单德水代理审判员　　徐海青二〇一七年五月二十七日书　记　员　　范　璐微信公众号“”