（2015）相民初字第1124号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2018-04-19
案件名称
1124叶茂芳与苏州物源物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市相城区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶茂芳,苏州物源物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第1124号原告：叶茂芳，女，1977年4月6日出生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：张玉，上海小城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程世忠，男，1974年7月18日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区，系原告的配偶。被告：苏州物源物业管理有限公司，住所地苏州工业园区娄葑街道南摆宴街50号鸿利达大厦209室。法定代表人：郑光华，总经理。委托诉讼代理人：刘晓炯，江苏颐华律师事务所律师。原告叶茂芳与被告苏州物源物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月13日受理后，依法由审判员丁亦辛独任审判，于2015年8月24日公开开庭进行了审理。原告叶茂芳的委托诉讼代理人张玉、程世忠，被告苏州物源物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘晓炯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶茂芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告双倍退还原告电费保证金2000元（1000乘以2）；2、判令被告双倍退还电费差价2349.80元（1174.90乘以2）（暂计至2015年6月15日，期后按实际发生计，计算明细说明如附件1）；3判令被告赔偿占用原告资金的利息（按同期贷款利率）；4、确认被告应按照供电企业的电价标准及分户电表显示的实际量值计收电费；5、本案诉讼费用、律师费用均由被告承担。诉讼请求第三条以占用的1000元电费保证金为本数从2010年5月10日起算，按银行同期同类贷款利率计算至实际返还之日；电费差价的利息以1174.90元从起诉之日计算实际支付之日止、按银行同期同类贷款利率计算。事实与理由：2010年5月，原告购买办公用房，并签订了由被告提供的格式条款合同《苏州市前期物业管理服务协议》，被告在该协议约定的收费项目外收取了电费保证金1000元并占用资金，被告违反法规政策额外加价收取电费，并持续至今；该协议第二条明确电费的收费办法为代收代付，故应按供电公司的电费单价标准及分户电表显示的实际量计收电费。况且，该协议有关电费的定价违反法律法规的强制性规定，损害社会公共利益，阻碍国家有关政策的落实，《物业管理条例》第四十五条第二款规定，物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。双方协议第三条第八款明确约定，依据政府的有关法规政策和本协议向乙方收取物业管理各项费用；同时在该协议第八条第四款也约定了甲方和其委托的物业管理企业违反本合同的约定，擅自收费或擅自提高收费标准的，对擅自收费部分或超出标准部分，业主有权要求双倍返还，故原告起诉。被告苏州物源物业管理有限公司辩称，一、被告从未向原告收取电费保证金，而是根据“嘉元项目”的用电实际向原告预售的电费，“嘉元项目”的用电是先充值后使用，业主和使用人作为电费的实际使用主体，有义务向供电公司先行充值，故被告经与业主和使用人协商后，由业主和使用人根据房屋面积和经营情况向被告预先缴纳一定金额的电费，由被告统一按月向供电公司预先充值，所以被告方不存在违规收取电费保证金的事实，原告主张双倍返还已付电费更是没有法律依据。二、关于用电按照1元/度的标准收取电费的问题，被告方的收费是根据项目的用电情况、供电公司的意见、行业习惯以及物业合同的约定执行的，未向业主或使用人收取手续费，执行的收费标准并无不当，主要理由如下，１、“嘉元项目”的供电是专变供电形式，在供电公司向项目总表供电、经变压器变压再送至每户业主电表供电过程中，将产生部分电损，根据供电公司的测算和意见，故电费按1元/度的标准执行；2、在执行电费收费标准时，被告与广大业主进行了沟通，并与项目开发商就用电收费标准联合在“嘉元项目”进行了公示；且被告与业主签订的《前期物业管理服务协议》，也明确了电费收费标准，故被告收费具有相应的合同依据；3、在专变供电的物业项目中，电费收费标准均是在供电公司的电价标准上适当予以提高，以冲抵变电过程中产生的电能损耗失，这是物业服务的行业惯例，应该得到尊重。三、被告作为“嘉元项目”的物业服务企业，根据合同约定和相关规定向原告预售电费和执行1元/度的电价标准，是为了保障项目的正常运营，并不存在违规占用原告资金的事实，故原告主张资金利息没有法律依据。四、原告在本案中主张的电费预付款以及电费差价问题均已在“嘉元项目”执行多年，原告的主张已经超过了诉讼时效，不应得到支持。经审理查明，原告为苏州市相城区元和街道相城大道1539号1003室业主。2010年5月11日，原告（乙方）与苏州德诚房地产有限公司（甲方）及其选聘的物业公司即本案被告签订《苏州市前期物业管理服务协议》一份，该协议第一条约定，在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的苏州物源物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作；协议第二条约定，其中专变供电电费（分户）商业为1元/度（代收代付）；协议第八条约定，甲方和其委托的物业管理企业违反本合同的约定擅自收费或者擅自提高收费标准等，对擅自收费部分或超出标准的部分，业主有权要求双倍返还；协议还约定的其他事项。2010年5月13日，苏州莹琦电子科技有限公司向本案被告转账支付9486元，其中包括原告物业2010年6月到11月的物业管理费8486元，余额1000元即为本案原告所称由被告强行收取的电费保证金。原告另提供由被告于2013年8月28日张贴的通知，该通知称，因需向供电公司统一预购电费，要求业主预估一个月用电量，向被告缴纳一个月电量的电费作为用电保证金。原告以此证明其预付的1000元属电费保证金。原告另行提供江苏省电网销售电价表，以证明供电部门收取一般工商业的用电均按每度0.8601元左右收取，虽然其间价格略有波动。原告另自行制作计算表一份，以证明从2010年4月30日至2015年6月15日期间原告的用电量共7913度，因被告擅自以1元/度，导致原告多付电费1174.90元，对此差价请求双倍返还；对用电数量另提供有被告盖章的电表读数和电力部门的水电气销售发票等佐证。另查明，涉案物业至本案开庭之日，尚未成立业主委员会。2015年8月18日，原告与上海小城（苏州）律师事务所签订《法律服务委托代理合同》，委托该所律师作为本案诉讼代理人，本案，约定律师费为2500元，上述事实，由原告的身份证复印件，工商登记信息，苏州市前期物业管理服务协议，电费票据，法律服务代理合同、房产证以及当事人陈述为证，本院予以确认，审理中，原告明确，其为苏州莹琦电子科技有限公司法定代表人，其名下物业属商业性质，实际有该公司使用。被告举证记账凭证1份称，2010年5月收取原告方1000元记账为预收电费；原告对真实性认可，但属被告的自行记账，与原告无关。被告举证，2009年11月15日其与供电部门签订的《电费结算协议》1份，称被告须按月向供电公司预交电费，再根据实际使用情况进行结算；原告对此真实性没有异议，但认为被告提供的协议载明的用电地址与原告没有关联性。被告还提供工商银行网上电子银行回单以及江苏省电力公司苏州电供电公司发票，证明被告的相城分公司即本案物业所在的管理公司向供电公司预付电费的情况；原告对真实性没有异议，但认为与本案无关。被告另举证，2011年10月1日，被告在本案所涉物业发出的《关于业主、客户电水费代收代缴的通知》以及附件《关于嘉元广场电费单价和预购电费说明》，以证明被告方基于前期物业服务协议的约定以及项目用电的实际情况向业主作出了相应说明、解释了用电按照1元/度执行的相关原因，也明确了电费的缴纳方式，并采用张贴方式向业主沟通、进行了通知；原告对此真实性也没有异议，但认为被告没有对电费进行定价的权利。本院认为，原告作为业主与被告签订了《苏州市前期物业管理服务协议》，其内容并不违反法律法规规定，应为合法有效，受法律保护，双方应按合同的约定各自履行相应义务。原告认为被告按1元/度收取电费，该标准高于供电部门向被告收取电费标准，据此认为被告构成违约，应双倍返还多收电费。本案中，双方的服务协议第二条约定，专变供电用户商业用电为1元/度，被告按照协议的约定以该标准向原告收取电费，有合同依据。因涉案物业采用专变供电方式，的确会产生一定的损耗，总表与分户间读数亦会不符，对电费总额与各分表的差额由全体业主按一定标准分摊，亦是合理的。原告要求被告双倍返还多收电费差额的请求于法无据，本院不予支持。本案中，双方在《苏州市前期物业管理服务协议》中虽没有约定收取电费押金，但被告向原告收取1000元明确为电费押金，并非属于擅自收费，该押金应作为交纳电费的保证，是一种意定的担保物权。另，被告的确亦向供电部门预购电费，被告亦无义务要为原告等业主垫付电费。原告认为被告收取电费押金属于擅自收费，无相应事实和法律依据。原告要求被告双倍返还电费押金2000元的主张，本院不予支持。原告若认为被告的行为不合理，应由业主委员会代表全体业主统一与物业公司沟通协商、以获得调整。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条以及相关法律规定，判决如下，驳回原告叶茂芳的所有诉讼请求。本案案件受理费减半收取人民币25元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 丁亦辛二〇一七年五月二十七日书记员 顾艺纬 微信公众号“”