（2017）京01民终3917号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-06-05
案件名称
韩冰与北京海成人和物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韩冰,北京海成人和物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终3917号上诉人（原审被告）：韩冰，女，1980年2月9日出生，汉族，北京中凯博威文化发展有限公司经理，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：单富强（韩冰之夫），住北京市延庆区。被上诉人（原审原告）：北京海成人和物业管理有限公司，住所地北京市延庆区大榆树镇东杏园村北（龙庆建筑工程有限公司院内）。法定代表人：马小平，经理。委托诉讼代理人：王俊利，男，该公司经理。上诉人韩冰因与被上诉人北京海成人和物业管理有限公司（以下简称海成人和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2017）京0119民初1171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭，因无新事实，不开庭进行了审理。上诉人韩冰之委托诉讼代理人单富强，被上诉人海成人和物业公司之委托诉讼代理人王俊利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩冰上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审未能认定物业服务存在瑕疵，海成人和物业公司在一审中已承认小区未设置保安和门岗，未作垃圾��类处理，2016年7月21日大雨时物业公司对地下室漏水未作及时处理。不开展服务满意率调查。物业费应按照每平方米0.3元计算，赔偿我地下室受水损失。海成人和物业公司辩称，不同意韩冰的上诉意见。2015年小区缴费率是99%，每平方米0.55元不包括保安费，垃圾分类并非物业公司管理，地下室漏水属于业主自用部分，我公司接到业主报修后去现场清理了公共部位。海成人和物业公司向一审法院起诉请求：要求韩冰交纳2014年9月1日至2016年8月31日期间的物业费1220元，滞纳金668元，以上共计1888元。一审法院认定事实：韩冰系北京市延庆区X小区X室业主，该房屋建筑面积为92.44平方米。海成人和物业公司系该小区的物业服务公司，其服务的内容为：1、制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据��律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度。2、负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。3、负责本物业管理区域内共用设备的日常维修、养护、运行和管理。4、负责共有绿地、景观的养护和管理。5、负责清洁卫生服务、包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集等。6、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。海成人和物业公司对以上服务内容收费标准是每建筑平方米每月0.55元。韩冰未向海成人和物业公司交纳2014年9月1日至2016年8月31日期间的物业服务费共计1220元。庭审中，海成人和物业公司提供了《物业服务合同》用以证明主张的事实。韩冰向法庭提交了照片用以证明自己的主张。上述事实，有双方当事人陈述、物业服务合同在案佐证。一审法院认为，业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同对业主具有约束力，业主应当按照合同的约定依法交纳物业费，物业服务公司亦应当按照合同的约定履行服务义务。海成人和物业公司作为X小区的物业服务企业，为小区提供了物业服务，要求韩冰按照合同约定的收费标准按时交纳物业费1220元的请求，合法有据，法院予以支持。海成人和物业公司要求韩冰清偿滞纳金668元没有事实及法律依据，法院不予支持。韩冰提出地下室被水淹的问题与本案不属于同一法律关系，本案不予考虑。关于韩冰在诉讼中所提出的海成人和物业公司在物业管理服务中存在的其他各种问题，韩冰未提供相应的证据证明，法院不予采信。需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质��，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解,尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。若拒绝交纳物业服务费将导致降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：一、韩冰于判决生效后七日��给付北京海成人和物业管理有限公司二〇一四年九月一日至二〇一六年八月三十一日期间的物业费共计一千二百二十元。二、驳回北京海成人和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，韩冰提供王某书面证人证言，欲证实其地下室漏水情况；小区照片打印件6张及原件2张，证明北门门岗物业用房被出租，大货车随意进出，小区无保安，垃圾无分类。海成人和物业公司质证意见为：王某的身份不能核实，书面证言不认可；北门门岗已售出，与物业公司无关，小区已告知大车不允许进入，无保安是事实，但属于政府未兑现，物业公司负责清扫垃圾，没有分类情况。上述事实，有双方当事人一、二审审理期��陈述，王某书面证人证言，照片打印件及原件在案佐证。本院认为，海成人和物业公司与北京市延庆区X小区业主委员会签订物业服务合同，接受业主委员会委托，为韩冰居住的X小区提供物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。韩冰在接受物业服务后应按约交纳费用。虽然诉讼中韩冰提供的照片等证据说明海成人和物业公司在为小区服务的过程中存在一定瑕疵，但物业服务具有持续性，这些不足尚不能反映小区整体服务水平，且未影响小区业主整体的生活质量，小区至今总体运转正常，可以确认海成人和物业公司依约基本履行了物业服务义务且没有严重违约情节，韩冰主张按照每平方米0.3元的标准交纳物业费，缺乏充分依据。韩���主张地下室漏水给其造成的经济损失，与本案非同一法律关系，其可持有效证据另行解决。当然，海成人和物业公司亦应全方位听取业主提出的意见和建议，改进自身不足，以利双方和睦相处，维护小区和谐环境。综上所述，韩冰上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由韩冰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈 伟审 判 员 白 云审 判 员 王国庆二〇一七年五月二十七日法官助理 任可娜书 记 员 赵倬希 更多数据：搜索“”来源：