（2017）苏09民终1058号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-06-14
案件名称
李正江、严顺凤与钱沛兰、施亚英等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李正江,严顺凤,钱沛兰,施亚英,钱华,茅巍柏,茅巍冲,茅巍平,茅丹蕾
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏09民终1058号上诉人（原审原告）：李正江，男，1947年5月18日出生，汉族，居民，住盐城市大丰区。上诉人（原审原告）：严顺凤，女，1947年6月27日出生，汉族，居民，住盐城市大丰区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：王钰，江苏兴时代律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：黄春华，江苏兴时代律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钱沛兰，女，1936年5月14日出生，汉族，居民，住盐城市大丰区。被上诉人（原审被告）：施亚英，女，1955年12月13日出生，汉族，居民，住盐城市大丰区。被上诉人（原审被告）：钱华，男，1979年10月30日出生，汉族，居民，住盐城市大丰区。被上诉人（原审被告）：茅巍柏，男，1957年10月9日出生，汉族，居民，住盐城市大丰区。被上诉人（原审被告）：茅巍冲，男，1961年11月1日出生，汉族，居民，住盐城市大丰区。被上诉人（原审被告）：茅巍平，男，1965年11月25日出生，汉族，居民，住盐城市大丰区。被上诉人（原审被告）：茅丹蕾，女，1992年5月25日出生，汉族，居民，住盐城市大丰区。以上七被上诉人共同委托诉讼代理人：唐亮，盐城市大丰区盐丰法律服务所法律工作者。上诉人李正江、严顺凤因与被上诉人钱沛兰、施亚英、钱华、茅巍柏、茅巍冲、茅巍平、茅丹蕾房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2016）苏0982民初5565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李正江、严顺凤共同上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由钱沛兰等七人承担。事实和理由：1.一审法院查明事实不清，未查明案涉301室房屋为何由茅丹蕾居住以及该房屋的权利人是谁；2.一审法院认定案涉解困房购买权转让协议被确认无效后产生的法律后果是李正江丧失购买资格，且因其未支付对价，故茅佐明无需返还财产或折价补偿是错误的，茅佐明已经基于购买解困房享有了原应属于李正江的政府补贴利益，应当向李正江赔偿。钱沛兰、施亚英、钱华、茅巍柏、茅巍冲、茅巍平、茅丹蕾等七人共同辩称，1.李正江、严顺凤不具有诉讼主体资格；2.本案已经超过诉讼时效；3.李正江、严顺凤在其从未支付解困房款项的情况下，基于解困房的价款增值要求赔偿没有依据；4.钱沛兰等七人并未继承茅佐明任何财产。故请求二审法院驳回李正江、严顺凤的上诉，维持原判。李正江、严顺凤向一审法院起诉请求：1.判令钱沛兰、施亚英、钱华、茅巍柏、茅巍冲、茅巍平、茅丹蕾在继承茅佐明遗产范围内赔偿李正江、严顺凤因转让解困房购买权协议无效所造成的经济损失8万元；2.本案诉讼费用由钱沛兰等七人承担。一审法院认定事实：李正江、严顺凤系夫妻关系。李正江系原机械总厂工人，其在机械总厂工作期间，有该厂分配的住房一间，严顺凤平时主要居住在盐城市大丰区三龙镇龙西村。2003年9月，因原机械总厂西宿舍区地段实施拆迁，江苏中田机械制造有限公司（以下简称中田公司）将李正江列为新建解困房的安置对象。2003年9月15日，李正江与中田公司签订《预订解困房协议书》一份，载明：李正江享有解困房安置，现预订86平方米户型解困房一套，双方于2003年10月15日至25日签订《购买解困房协议》。2003年10月15日，经原机械总厂办公室主任单金同介绍，李正江与茅佐明达成口头协议，李正江同意将其在中田公司享有的解困房购买权利有偿转让给茅佐明，购买解困房合同仍由李正江以其自己的名义与中田公司订立，购房款由茅佐明交纳，口头协议订立当日，在单金同在场的情况下，茅佐明给付李正江人民币1900元。李正江向茅佐明出具了“今收到茅佐明解困房集资权转让费1900元整”的收条一份。同日，李正江以自己名义与中田公司签订《购买解困房协议》一份，载明：李正江（乙方）认购中田公司A幢304室解困房1套，解困房基价650元/平方米，乙方认购的住房总价为62035.74元（含楼层差价），签订本协议时需交房款总价的70%，即43500元，车库预交款1000元，合计44500元；第二次交纳房款总价的20%，即12407元；余款（含车库）在接受所购解困房钥匙时交清。在规定的交款期内不交款者视为自动放弃。签订《购买解困房协议》的当天，茅佐明以李正江的名义向大丰市工业局（原机械总厂主管单位）交纳首期购房款44500元；2004年10月8日，茅佐明以李正江名义向解困房领导小组交纳二期购房款14300元。2004年年底，茅佐明将原协议约定购买的解困房A幢304室与解困房施工单位大丰市金湾房地产开发有限公司（以下简称金湾房产公司）进行了置换，将小套换成了大套，购房者的姓名也作了变更。原由茅佐明持有的《购买解困房协议》原件现在金湾房产公司处，金湾房产公司亦已将A幢304室套房出售于他人。李正江因对解困房购买权转让行为反悔，遂与严顺凤于2005年8月22日以茅佐明为被告向一审法院提起诉讼，该院经审理于2005年11月17日作出（2005）大民一初字第1310号民事判决：一、李正江、严顺凤与茅佐明之间的解困房购买权转让行为无效；二、驳回李正江、严顺凤要求确认中田公司A幢304室解困房的购买权归其享有的诉讼请求。李正江、严顺凤不服上述判决向本院提起上诉，本院经审理于2006年4月10日作出（2006）盐民一终字第0254号民事判决：驳回上诉，维持原判。后李正江、严顺凤不服（2006）盐民一终字第0254号民事判决，向本院申请再审，本院于2007年9月17日作出（2007）盐民监字第0142号驳回再审申请通知：李正江、严顺凤的再审申请不符合法律规定的再审条件，原判决应予维持。2008年8月25日，李正江、严顺凤不服（2006）盐民一终字第0254号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审，该院经审查于2009年12月7日作出（2008）苏民一申字第1535号民事裁定：驳回李正江、严顺凤的再审申请。2015年1月19日，李正江、严顺凤以茅佐明为被告向一审法院提起诉讼，要求茅佐明赔偿因双方转让解困房购买权协议无效造成的经济损失，后李正江、严顺凤于2015年2月10日申请撤诉。2016年3月31日，李正江、严顺凤以茅巍柏、茅巍冲、茅巍平为被告向一审法院提起诉讼，要求茅巍柏、茅巍冲、茅巍平在继承茅佐明遗产范围内赔偿两人因与茅佐明的转让解困房购买协议无效造成的经济损失，因需要追加被告参加诉讼，李正江、严顺凤遂于2016年8月25日申请撤诉。2016年10月19日，李正江、严顺凤以钱沛兰、施亚英、钱华、茅巍柏、茅巍冲、茅巍平、茅丹蕾为被告向一审法院提起本案诉讼。一审法院另查明：茅佐明与钱沛兰系夫妻关系，两人生有四子：钱惠松、茅巍柏、茅巍冲、茅巍平，茅佐明与其长子钱惠松已去世（钱惠松先于茅佐明去世）。施亚英与钱惠松系夫妻关系，生一子钱华，茅丹蕾系茅巍平的女儿。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.李正江与茅佐明之间转让解困房购买权协议被确认无效后所产生的法律后果如何认定？2.李正江、严顺凤能否在转让解困房购买权协议被确认无效后据此来向茅佐明或其继承人主张其因转让解困房购买权继而丧失该权利而产生的财产损失？关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条亦规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李正江与茅佐明之间转让解困房购买权的协议经法院生效判决确认为无效，合同无效，李正江与茅佐明应当负有互相返还之义务，茅佐明与李正江之间转让的是解困房的购买权，该权利是人民政府基于李正江的实际生活现状赋予其享有，李正江以有偿转让的形式表明其已放弃这种权利，放弃享有这种权利所带来的得益。茅佐明在取得李正江转让的解困房购买权后已使用该种权利购买了解困房并实际支付房屋价款，李正江不再具备享有解困房购买权的资格，茅佐明因无效合同取得的关于人民政府政策补贴解困房部分的得益也应由解困房安置主管部门予以处理。故李正江与茅佐明之间转让解困房购买权协议被确认无效后所产生的法律后果应是李正江丧失购买解困房的资格，李正江未支付对价，茅佐明无需向其返还任何财产或折价补偿。关于争议焦点2，本案所涉的解困房是人民政府为解决特定的住房特困户的住房问题，提供优惠政策，减免相当一部分规费，而建设的房价普遍低于商品房价格的房屋，其带有政府补贴的性质。茅佐明购买的解困房房款实际包含两个部分，即茅佐明自己支付的价款和政府政策性补贴的价款（茅佐明无需支付）。自2003年茅佐明购买解困房至李正江、严顺凤起诉时止，如解困房房价升值，其升值的基础也应为茅佐明支付的房价款和政府补贴的房价款，现李正江、严顺凤在其从未支付过解困房房价款的基础上来主张房价升值对其造成的财产损失，显然于情于理于法无据。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，一审判决：驳回李正江、严顺凤的诉讼请求。案件受理费1800元，由李正江、严顺凤负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，李正江明确其一审要求赔偿的8万元损失系案涉304室房屋增值的部分，即对同地段安置房现在的市场价格减去2004年底茅佐明购买案涉房屋合同价的差额。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据已发生法律效力的（2005）大民一初字第1310号民事判决，李正江、严顺凤与茅佐明之间的解困房购买权转让协议无效，且该解困房购买权无法返还。李正江、严顺凤要求钱沛兰等七人在继承遗产的范围内赔偿损失8万元，但并未提交证据证明其损失的数额，故李正江、严顺凤提出该主张没有充分依据。关于李正江、严顺凤提出，茅佐明已经基于购买解困房享有了原应属于李正江的政府补贴，应当向李正江赔偿的上诉理由，本院认为，案涉解困房购买权转让的实质属于茅佐明借李正江的名义购买案涉解困房，茅佐明支付价款购买房屋即应享有有关利益，李正江、严顺凤对案涉房屋并未支付对价，故该优惠利益并不属于李正江、严顺凤，李正江、严顺凤转让购买权的行为亦应视为二人放弃有关利益，故二人提出该上诉理由不能成立，本院不予支持。且上述（2005）大民一初字第1310号民事判决于2006年4月已发生法律效力，李正江、严顺凤虽在此后申请再审，但在2009年12月7日江苏省高级人民法院作出驳回申请再审的裁定后，李正江、严顺凤应当及时主张权利，但二人未能提交证据证明自2010年1月起至2015年1月其向一审法院起诉期间已向茅佐明主张权利，故李正江、严顺凤的主张即使成立亦已超过诉讼时效。至于案涉301室房屋为何由茅丹蕾居住以及该房屋的权利人是谁与本案无关，一审法院未予查明并无不妥。综上，李正江、严顺凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人李正江、严顺凤负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁益钧代理审判员 李 砚代理审判员 周 陇二〇一七年五月二十七日书 记 员 周亚梅 来源：