（2017）豫0202民初351号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-07-03
案件名称
开封市金润物业管理有限公司与李北晗物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
开封市龙亭区人民法院
所属地区
开封市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
开封市金润物业管理有限公司,李北晗
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0202民初351号原告：开封市金润物业管理有限公司，住所地：开封市龙亭区北土街9号院3号楼3楼。统一社会信用代码：91410202068949167G。法定代表人：曹斌，董事长。委托诉讼代理人：樊随生，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：吴梦龙，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。被告：李北晗，女，1986年7月15日出生，汉族，住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：赖建萍，女，1950年2月23日出生，汉族，住河南省开封市龙亭区，系被告李北晗之姨母，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘敏，女，1955年6月20日出生，汉族，住河南省开封市鼓楼区，系被告李北晗之母，代理权限为特别授权。原告开封市金润物业管理有限公司与被告李北晗物业服务合同纠纷一案，本院于2017年３月２日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告开封市金润物业管理有限公司的委托诉讼代理人樊随生、吴梦龙，被告李北晗的委托诉讼代理人赖建萍、刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开封市金润物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告物业管理费3216元（2016、2017年度），违约金2935元（2016年应收物业费违约金自2016年1月16日按每天5‰计算至2017年1月15日，2017年应收物业费违约金自2017年1月16日按每5‰计算，以后继续计算，直至被告付清物业管理费及违约金为止），合计6151元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告购买了原告负责物业服务的开封幸福里6号楼2单元10层02号房屋，房屋面积85.91平方米，于2014年12月1日到原告处办理了入伙交接手续，并于当日与原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议第四条第一项约定，物业管理费按年收取，交纳费用时间为每年第一个月15日前；第二项约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金；逾期满三十天仍不交纳者，甲方可以采取相应措施或诉讼法律，直到乙方交齐有关费用、违约金等。被告在接收房屋后，自2016年1月起拒绝向原告交纳物业服务费。经多次口头催促无效后，原告于2016年3月12日以挂号信形式向被告送达了催费通知书，河南龙文律师事务所樊随生、吴梦龙律师于2016年10月24日受原告委托向被告发出律师函，要求被告交纳物业费，被告仍未交纳，原告诉至法院。被告李北晗辩称，1、被告于2013年为父母购买开封幸福里小区房屋，因为有电梯，年老人上下楼方便，自己在外地，父母可以常走动，因为有管理严格的物业保安使人放心，在2014年年底接收房屋，并交齐了各项费用，包括2015年全年的物业管理费；2、被告父母2015年11月28日搬入，因家中没有暖气第二天便到福建居住，2016年2月8日返回开封，发现家中被盗，立即报警，当时物业人员也到场，被告母亲提出看监控录像，物业人员不让看，被告母亲再次给警方提出时，其中一人说没有监控录像，警方的结论是防盗门猫眼被撬开，防盗门的琐是开发商配的，都不合格，报案三个月后也没有人过问，五一节过后，被告母亲找售楼部反映，售楼部通知物业人员过去，保安队长过来就说，不就是想少交点物业费吗？此话使被告母亲受到严重的伤害，随后，被告母亲又去公安机关，看了一下卷宗，就没了下文。这次失窃给被告造成巨大损失，有古字画、古青花古币、金银纪念币整册邮票，还有收藏多年的茅台等各种名酒，若人搬动应该很惹人注目，这说明原告和开发商是负一定责任的，所以原告的不作为，应承担原告的损失并退还被告2015年的物业费1000元，原告有不可推卸的责任。3、被告家人于2015年5月再次离汴，走的时候预先向保安队长告知，7月份曾曾收到原告短信，说不交物业费，不再提供服务，随后，又接到催交物业费的电话，当被告母亲提失窃的事时，原告立即挂了电话，至今再无音信，在被告问题没有解决的情况下，该公司已单方面擅自取消了所有服务，实际撕毁了物业合同，同时侵犯了被告家中的权利，因此，被告请求驳回原告的诉讼请求；4、开封幸福里开发商向业主提供的防盗门上的防盗锁问题，造成被告家中直接损失100多万元，提请法院立案调查。5、原告在被告家被盗后，没有积极配合警方的行为，不能提供摄像、而是一味掩盖自己的失职，特别是事后没有过问此事、没有安慰被告，没有人情，造成被告家人心里巨大的伤害。对此，被告不再与原告有任何协议交往，不接受其服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方没有异议的原告提交的被告身份证复印件、入伙交接流程表、业主入住登记表、前期物业管理服务协议、催款通知书、律师函，被告提交的开封市公安局柳园口分局案件侦办大队证明、受案回执本院予以确认，并在卷佐证。对被告提交的照片虽然原告有异议，但该照片能证明本案事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月30日，开封市金润物业管理有限公司（甲方）与李北晗（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，主要内容为：房屋坐落位置为幸福里小区6号楼2单元10层02号，建筑面积为86平方米；物业管理服务内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生管理、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放；物业管理费按年收取，交纳费用时间为每年第一个月15日前；住宅物业管理费按建筑面积1.56元/㎡/月收取；违约责任：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金；逾期满三十天仍不交纳者，甲方可以采取相应措施或诉讼法律，直到乙方交齐有关费用、违约金等。另查明，李北晗委托刘敏于2014年12月1日办理了房屋交接手续，并于当日交纳了2015年度物业管理费1342元，但自2016年1月1日起未向开封市金润物业管理有限公司交纳物业服务费。金润物业管理有限公司于2016年7月22日以催款通知书的形式向被告催交物业费，于2016年10月24日向被告发出律师函，通知被告交纳物业费，被告仍未交纳，原告诉至法院。还查明，2016年2月8日被告从外地返回家中，发现其位于幸福里小区6号楼2单元1002号房屋被盗，2016年2月9日10时，被告向开封市公安局柳园口分局报案，称其于2015年11月10日10时，离开其位于河南省××幸福里小区××楼××单元××房间的家，门窗上锁，期间一直未归，于2016年2月8日10时返回家中，发现家中被盗。被盗物品有：放在其卧室的一些集邮册，一个祖传的古瓷瓶。开封市公安局柳园口分局于2016年2月14日立案受理。本院认为，开封市金润物业管理有限公司与被告李北晗签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行自己的义务。开封市金润物业管理有限公司履行了为被告李北晗入住的开封幸福里小区提供物业服务的义务，被告李北晗作为该小区的业主应当根据上述协议的约定履行向该公司交纳物业费的义务。而被告没有履行上述义务，其行为已构成违约，应承担继续履行的义务，原告要求被告交纳物业费的请求本院予以支持。但根据原、被双方《前期物业管理服务协议》第一条第一项第一款约定：对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维修、修缮、服务与管理及协助公安部门做好物业管理区域内的安全防范工作是开封市金润物业管理有限公司的权利和义务。同时该协议第一条第二项第21条约定：依据《物业管理条例》甲方在小区内所提供的安全防范服务是协助政府相关部门，为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动。内容包括：出入管理，安防系统的使用、维护和管理，施工现场的管理，配合政府开展社区管理等工作。甲方安全防范的作用不能等同于保镖的作用，乙方不能要求甲方确保物业小区内所有财产和人身的安全。甲、乙双方并不构成人身、财产保管或保险关系。依据上述规定，原告对该小区有安全防范的义务，即对出入该小区的人员有管理义务等义务，但该义务不构成原、被告双方的财产保管关系。而本案，原告没有对出入该小区的人员进行严格管理，被告家中被盗后也未及时提供该小区的监空录像以便协助公安机关破案，其行为存在一定的过错，因此应酌减被告的物业费，本院结合全案案情，酌减2016年度、2017年度物业费3216元的40%即1286元为宜，故被告还应支付1930元，原告请求过高部分本院不予支持，原告请求支付违约金的请求本院也不予支持。关于被告辩解请求退回2015年物业费及要求承担赔偿其被盗损失不是本案审理范围，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李北晗于本判决生效后十日内支付原告开封市金润物业管理有限公司物业服务费1930元。二、驳回原告开封市金润物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告开封市金润物业管理有限公司负担10元，被告李北晗负担15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审判员 王培霞二〇一七年五月二十七日书记员 彭超峰 微信公众号“”