（2017）闽02民终1687号

裁判日期: 2017-05-27

公开日期: 2017-06-20

案件名称

厦门市汉卫资产管理有限公司、中国电信股份有限公司厦门分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省厦门市中级人民法院

所属地区

福建省厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

厦门市汉卫资产管理有限公司,中国电信股份有限公司厦门分公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省厦门市中级人民法院民事判决书（2017）闽02民终1687号上诉人（原审被告）：厦门市汉卫资产管理有限公司，住所地厦门市思明区禾祥东路7号A栋1A单元之一。法定代表人：林加祥，总经理。委托诉讼代理人：李忠安、谢玉萍，北京中银（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司厦门分公司，住所地厦门市白鹤路25号。负责人：黎树旺，总经理。委托诉讼代理人：杨式敏、黄若阳，福建联合信实律师事务所律师。上诉人厦门市汉卫资产管理有限公司（以下简称汉卫公司）因与被上诉人中国电信股份有限公司厦门分公司（以下简称厦门电信）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初15450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人厦门市汉卫资产管理有限公司的委托诉讼代理人李忠安、谢玉萍，被上诉人中国电信股份有限公司厦门分公司的委托诉讼代理人杨式敏、黄若阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。厦门市汉卫资产管理有限公司上诉请求：1.撤销（2016）闽0203民初15449号民事判决书，并发回重审或者直接改判驳回厦门电信的全部诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用均由厦门电信承担。事实和理由：一审存在认定事实不清、证据不足、适用法律错误等诸多情形，具体如下：一、本案讼争房屋租赁合同并未依法解除。在讼争房屋租赁合同履行期间，汉卫公司一直与厦门电信就租金调整事宜处于协商过程当中，汉卫公司持续向厦门电信发出了若干份包含租金调整的申请文件，厦门电信在一审庭审中确认收到了该等申请文件，并在研究当中。因此，双方就租赁合同的履行事宜处于协商过程。但厦门电信随后提起诉讼，在未向汉卫公司进行过任何催讨的情况下以未交租金为由径行要求解除租赁合同，一方面违背了诚信原则，另一方面也不符合合同法规定的合同解除程序。我国合同法规定：因合同一方当事人违约时，另一方当事人应当先履行催告程序，在催告无果后才能发出书面解除合同通知，待通知到达违约方时合同解除才能成立。本案厦门电信既未履行催告程序，亦未发出书面解除合同通知，故其诉求解除合同的事实和程序均违反了相关规定，其该项诉求根本不能成立。一审对此适用法律错误。二、本案租赁合同约定的租金过高，依法属于可变更或可解除的情形。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案讼争租赁合同的租金远远超出了市场行情，与上一年度同一场所的租金相比更是翻了一番，汉卫公司当时为了签订这份高价房租合同只是因为此前一个年度租金合理，而且投资了500多万元仅仅经营了一年，无论如何都得继续承租才有机会收回投资。鉴于在讼争租赁合同签订后发生了汉卫公司无法预料的情况，于是汉卫公司开始向厦门电信提出变更租金条款，厦门电信也未提出异议，只是提出说国企需要走一个审批程序而已。就此而论，双方事实上对变更合同租金条款是一致的。三、关于厦门电信的其他各项诉讼请求鉴于双方就变更租金条款正在协商，且厦门电信的解除合同程序不合法导致合同解除不能成立，故厦门电信其他各项诉讼请求（包括：返还租赁物、支付拖欠租金、房屋占用费、违约金）均成了无源之水、无本之木，均不能成立。中国电信股份有限公司厦门分公司辩称，本案讼争房屋租赁合同系双方真实意思表示，汉卫公司主张变更或撤销没有法律依据。根据《房屋租赁合同》约定，若汉卫公司拖欠租金连续15天或累计20天以上的，厦门电信有权单方解除合同，收回房屋。汉卫公司自2015年9月起开始拖欠租赁房屋2015年10月1日起的租金，汉卫公司拖欠租金已达到合同约定的解除条件。厦门电信多次催缴未果，故依法向人民法院提起诉讼，诉讼请求包括解除租赁合同。汉卫公司于2016年11月2日收到起诉状等材料，即厦门电信关于解除合同的通知已到达汉卫公司。故，讼争租赁合同已于2016年11月2日解除，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、汉卫公司违反合同约定，厦门电信依法解除合同，一审法院判决汉卫公司支付拖欠租金、返还租赁房屋、支付占用费、承担违约金，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。厦门电信向一审法院起诉请求：1.自汉卫公司收到本案起诉材料之日（2016年11月2日）解除厦门电信与汉卫公司于2013年12月4日签订的、合同编号为FJXMA1301767A0000的《房屋租赁合同》；2.汉卫公司立即将租赁场所厦门市思明区禾祥东路7号A栋1A单元之一（以下简称讼争房屋）返还给厦门电信；3.汉卫公司立即向厦门电信支付拖欠的2015年10月1日至《房屋租赁合同》解除之日（2016年11月2日）的房屋租金计40455.2元（已扣除汉卫公司支付的租金5000元）；汉卫公司按合同约定租金标准（2016年10月1日至2017年9月30日按3633元/月，2017年10月1日至2018年9月30日按3822元/月）向厦门电信支付合同解除次日（2016年11月3日）起至汉卫公司实际腾退并向厦门电信返还房屋期间的房屋占用费；4.汉卫公司向厦门电信支付逾期支付租金的违约金，违约金的标准调整为按拖欠租金总额的30%计算，计为12136.56元。一审法院认定事实：厦门电信系讼争房屋的所有权人。2013年12月4日，厦门电信（出租方）与汉卫公司（承租方）签订《房屋租赁合同》（合同编号为FJXMA1301766A0000）（以下简称讼争合同），约定厦门电信将讼争房屋出租给汉卫公司，租赁期限自2013年10月1日起至2018年9月30日止；第三个合同年度2015年10月1日至2016年9月30日每月租金65485.46元，第四个合同年度2016年10月1日至2017年9月30日每月租金68759.38元，第五个合同年度2017年10月1日至2018年9月30日每月租金72195.93元；汉卫公司自合同生效之日起每季度为一期交纳租金一次，每季度末月25日之前汉卫公司应将下个季度的租金以银行转账的方式支付至厦门电信指定的银行账户；汉卫公司应根据本合同的规定及时支付租金，如延期支付，应按照延付时间计算每日向厦门电信支付延付金额千分之三的违约金；若汉卫公司拖欠租金连续15天或累计20天以上的，厦门电信有权单方解除合同，收回房屋使用权，汉卫公司应在三天内支付所欠款项及迟延付款的违约金，并向厦门电信支付不低于三个月房屋租赁费的违约金；合同期满或提前终止、解除时（上述情形发生之日统称“房屋返还日”），汉卫公司应在房屋返还日后7天内返还房屋并完成所有房屋交接手续；因汉卫公司的行为导致厦门电信无法顺利收回房屋的，汉卫公司应自房屋返还日起每日按该合同年度日租金的3倍支付违约金（计算至厦门电信收回房屋之日止）等。讼争合同签订后，厦门电信依约将讼争房屋交付给汉卫公司使用，汉卫公司亦依约支付租金至2015年9月30日止，2015年10月1日起租金未及时足额支付，仅于2016年9月30日支付5000元租金。汉卫公司分别于2015年12月2日、2016年2月25日及2016年9月9日向厦门电信发出《关于调整房屋租赁合同租金等相关事宜的几点意见》、《关于下调租金的申请书》及《关于后续调整租赁期限等有关事宜的申请书》，厦门电信至今未同意调低租金。2016年11月2日，汉卫公司收到起诉材料。一审法院认为，厦门电信与汉卫公司签订的讼争合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。根据讼争合同约定，若汉卫公司拖欠租金连续15天或累计20天以上的，厦门电信有权单方解除合同。现汉卫公司已欠付租金达20天以上，故厦门电信起诉要求自汉卫公司收到本案起诉材料之日（2016年11月2日）解除其与汉卫公司签订的讼争合同，符合合同约定，予以支持。关于厦门电信其他各项诉求，认定如下：（一）关于讼争房屋的返还。讼争合同解除后，厦门电信有权依约要求汉卫公司返还房屋，于法有据，予以支持。（二）关于拖欠的租金。厦门电信要求汉卫公司支付拖欠的2015年10月1日至讼争合同解除之日（即2016年11月2日）房屋租金计40455.2元（已扣除汉卫公司支付的租金5000元），符合合同约定，予以支持。（三）关于占用费。厦门电信要求汉卫公司按合同约定租金标准向其支付合同解除次日（2016年11月3日）起至汉卫公司实际腾退并向厦门电信返还房屋期间的房屋占用费，予以支持，但占用费按3633元/月的标准计算，自合同解除次日（2016年11月3日）起计至汉卫公司实际腾退并返还房屋之日。（四）关于逾期支付租金的违约金。厦门电信要求汉卫公司支付逾期支付租金的违约金，违约金标准调整为按拖欠租金总额的30%计算为12136.56元，对于该违约金的计算方法汉卫公司亦予以认可，故予以照准。另，汉卫公司主张其已支付的保证金9450元应从上述诉求中扣除，但其并未提供相应证据予以佐证，且厦门电信对该事实亦不予确认，故对该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、中国电信股份有限公司厦门分公司与厦门市汉卫资产管理有限公司于2013年12月4日签订的《房屋租赁合同》（合同编号为FJXMA1301767A0000）于2016年11月2日解除；二、厦门市汉卫资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区禾祥东路7号A栋1A单元之一返还给中国电信股份有限公司厦门分公司；三、厦门市汉卫资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向中国电信股份有限公司厦门分公司支付自2015年10月1日起至2016年11月2日拖欠的租金40455.2元；四、厦门市汉卫资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向中国电信股份有限公司厦门分公司支付2016年11月3日起至厦门市汉卫资产管理有限公司实际腾退并返还房屋期间的房屋占用费（按3633元/月的标准）；五、厦门市汉卫资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向中国电信股份有限公司厦门分公司支付逾期支付租金的违约金12136.56元；六、驳回中国电信股份有限公司厦门分公司其他诉讼请求。案件受理费648元及保全费715元，由厦门市汉卫资产管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实，汉卫公司认为其与厦门电信在2012年7月1日至2013年9月30日有一份一年期租赁合同，租金每月1000元，仅仅相差一年，租金价格涨幅巨大，一审遗漏查明该事实。此外，双方当事人一致确认判决书第三页倒数第五行合同编号存在笔误，应该是FJXMA1301767A0000。而且关于每月租金的数额也存在笔误，第三个合同年度每月租金3465元，第四个合同年度每月租金3633元，第五个合同年度每月租金3822元。双方当事人对一审查明的其他事实无异议，本院对双方当事人无异议的事实予以确认。本院认为，汉卫公司与厦门电信签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守。因汉卫公司拖欠自2015年10月1日起的租金，厦门电信要求解除双方租赁合同。汉卫公司上诉认为厦门电信未履行催告程序等，不符合合同法规定的合同解除程序，租赁合同并未依法解除。而且租赁合同约定的租金过高，汉卫公司已向厦门电信提出租金调整的申请，双方处于协商过程中，厦门电信径行起诉，有违诚信原则。本院认为，首先，双方租赁合同约定了厦门电信行使合同解除权的条件，即汉卫公司拖欠租金连续15天或累计20天以上的，厦门电信有权单方解除合同。厦门电信以起诉的方式通知汉卫公司解除合同，汉卫公司于2016年11月2日收到起诉状等材料，解除合同的通知已到达汉卫公司。故汉卫公司主张租赁合同尚未解除的观点，本院不予采纳。其次，即便汉卫公司向厦门电信提出了租金调整的申请，但这并非汉卫公司迟延支付或拒付租金的合法事由。在双方就调整租金标准达成一致前，汉卫公司仍应按约足额向厦门电信支付租金。综上所述，厦门市汉卫资产管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1114元，由厦门市汉卫资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　颜映红审判员　　胡林蓉审判员　　章　毅二〇一七年五月二十七日书记员　　罗仁冰附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注微信公众号“”