（2017）京0111民初4181号

裁判日期: 2017-05-27

公开日期: 2017-12-04

案件名称

孔凡芳与李建梅农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市房山区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

孔凡芳,李建梅

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条

全文

北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0111民初4181号原告：孔凡芳，女，1945年4月13日出生。委托诉讼代理人：王文山，北京元辅律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨东江，北京元辅律师事务所律师。被告：李建梅，女，1967年10月19日出生。委托诉讼代理人：闫贝洁，北京市昆泰律师事务所律师。原告孔凡芳与被告李建梅农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月13日公开开庭进行了审理，原告孔凡芳及其委托诉讼代理人王文山、杨东江，被告李建梅及其委托诉讼代理人闫贝洁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孔凡芳向本院提出诉讼请求:1、确认原告孔凡芳与被告李建梅于2004年签订的《房屋买卖协议书》无效；2、判令被告将位于北京市房山区某村某号的全部房屋及院落腾退返还给原告；3、判令被告将涉及北京市房山区某村某号房屋院落的林权证等全部文件手续返还给原告；4、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告孔凡芳撤回第二、三项诉讼请求。事实和理由：原告在位于北京市房山区某号院有宅基地院落一处，2004年，被告与原告签订《房屋买卖协议书》，原告将房屋卖给了被告，价款9500元。原告认为，涉案土地性质为集体土地，买受人李建梅没有申请宅基地的资格，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让宅基地。双方签订的《房屋买卖协议书》违反了法律法规的强制性规定，为无效协议。并且1987年原告丈夫去世，涉诉房屋是有丈夫遗产的，子女有继承权，原告没有独立的处分权，故诉至法院。被告李建梅辩称，原告诉状所述的《房屋买卖协议书》的签订及履行情况属实，但我不同意原告的诉讼请求，理由如下：原告与被告签订的《房屋买卖协议书》合法有效，系双方真实意思表示。第一、被告在2004年购买涉诉房屋时是农业户口，直到2013年11月13日才因为征地农转非。第二、从购买时间上来讲，《房屋买卖协议书》签订日期是2004年2月15日，根据1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，只是禁止农村的房屋向城市居民出售，没有禁止向农村户口的人出售，所以原告与被告签订的《房屋买卖协议书》没有违反法律和政策的规定。第三、原告现在已经不是羊头岗村的集体经济组织成员，无权要求分配宅基地。第四、涉诉房屋居住的被告家庭成员较多，支持原告诉讼请求会导致涉诉房屋居住的成员丧失住所。第五、原告行为是受利益驱动，违反法律和道德，严重失信，如果支持原告诉讼请求，则明显违反了法律的公正。第六、签订《房屋买卖协议书》到交付涉诉房屋已经经过十三年，原告的子女没有提出任何异议，属于认可此行为，也已经超过了诉讼时效。原告孔凡芳围绕诉讼请求提交了《房屋买卖协议书》、某村村委会出具的证明等证据，被告李建梅围绕答辩意见提交了《房屋买卖协议书》、林权证、户口薄、证明信、视频光盘、证人证言等证据。本院经审理认定事实如下：1、对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2、被告李建梅及其同住家庭成员至今无一人为北京市房山区某街道某村集体经济组织成员。本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系。根据查明的事实，从购买涉诉宅院到诉讼发生被告李建梅及其同住家庭成员都不是该涉诉宅院所在集体经济组织成员，因此被告李建梅不具备取得相应宅基地使用权及购买涉诉房屋的主体资格。原告孔凡芳作为涉诉宅院的相关物权人，以此为由要求确认其与被告李建梅之间的房屋买卖合同无效，理由正当，证据充分，本院予以支持。被告李建梅关于合同有效的抗辩意见，于法无据，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，判决如下：原告孔凡芳与被告李建梅二〇〇四年二月十五日签订的关于北京市房山区某街道某村某号院的《房屋买卖协议书》无效。案件受理费三十五元，由被告李建梅负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员　　秦艳玲二〇一七年五月二十七日书记员　　韩　琳 微信公众号“”