（2016）沪02行初465号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2018-09-29
案件名称
徐亚林、倪进秀与上海市虹口区人民政府拆迁一审行政判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
行政案件
审理程序
一审
当事人
徐亚林,倪进秀,上海市虹口区人民政府,上海市虹口区住房保障和房屋管理局,徐亚明
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第六十九条
全文
上海市第二中级人民法院行 政 判 决 书（2016）沪02行初465号原告徐亚林，男，1963年9月9日出生，汉族，住上海市。原告倪进秀，女，1970年3月21日出生，汉族，住上海市。被告上海市虹口区人民政府，住所地上海市。法定代表人曹立强。委托代理人陈培贤，男。委托代理人ＸＸ涛，男。第三人上海市虹口区住房保障和房屋管理局，住所地上海市。法定代表人ＸＸ。委托代理人苏建新，男。第三人徐亚明，男，1961年4月17日出生，汉族，住上海市。原告徐亚明不服被告上海市虹口区人民政府(以下简称“虹口区政府”)所作沪虹府房征补[2016]42号房屋征收补偿决定，向本院提起行政诉讼。本院立案受理后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书，向双方当事人送达了举证通知书。被告虹口区政府在法定期限内向本院提交了答辩状及作出被诉行政行为的证据、依据。因徐亚明、上海市虹口区住房保障和房屋管理局(以下简称“虹口房管局”)与本案有利害关系，本院依法追加其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2016年12月26日公开开庭审理了本案。原告徐亚林、倪进秀，被告虹口区政府的委托代理人陈培贤，第三人虹口房管局的委托代理人苏建新到庭参加诉讼，第三人徐亚明未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告虹口区政府于2016年4月20日作出沪虹府房征补[2016]42号房屋征收补偿决定，主要内容：一、房屋征收部门虹口房管局以房屋产权调换与货币补偿相结合的方式补偿公有房屋承租人徐亚明。用于产权调换房屋地址为：1、本市宝山区天家路XXX弄XXX号XXX室，二室一厅，建筑面积68.96平方米，单价人民币(以下币种均为人民币)9,555元，房屋价值658,912.80元；2、本市宝山区天家路XXX弄XXX号XXX室，一室一厅，建筑面积49.17平方米，单价9,555元，房屋价值469,819.35元，两套房屋总价为1,128,732.15元。本市虹口区虹镇老街XXX弄XXX号房屋(以下简称“被征收房屋”)价值补偿金额与产权调换房屋总价值结算差价125,362.79元(1,254,094.94—1,128,732.15)，由虹口房管局支付给公有房屋承租人。二、房屋征收部门给予公有房屋承租人其他补助、补贴为：1、装潢补贴16,790元；2、搬迁补助费700元；3、无未认定建筑面积补贴40,000元；4、家用设施移装费2,000元/证；5、临时安置费补贴9,000元/证；6、达成协议后按《虹口区虹镇老街XXX号地块(A段)房屋征收与补偿方案》(以下简称《补偿方案》)规定核发相关奖励。三、公有房屋承租人徐亚明应当在收到房屋征收补偿决定书之日起15日内搬迁至上述产权调换房屋地址，将被征收房屋腾空，与上海市虹口第二房屋征收服务事务所有限公司(以下简称“虹口二征所”)办理移交手续。原告徐亚林、倪进秀诉称：涉案基地房屋征收决定违法，缺少法律规定的四项文件且不符合三项征收利益要求。虹口二征所是营利性公司，不能承担房屋征收与补偿的具体工作。第三人徐亚明系徐亚林的哥哥，兄弟二人感情不和，被征收房屋租金一直由徐亚林支付，在同住人未达成一致意见的情况下指定徐亚明作为承租人，不符合实际情况和相关规定。被征收房屋系危房翻建，属于私房，建筑面积为34平方米，应当按照实际测量面积予以补偿。被告提供的证据未能显示评估公司及评估人员在实施评估时具有评估资质，评估公司未实际进行勘查，估价分户报告单内容不够详细，评估价格低于上海市统计局公布的2014年和2015年本市内环线以内全部新建住宅平均销售价格(含保障性住房)。根据法律规定，应当先进行分户，再按户给予补偿。用于产权调换的房屋不符合应当处于改建地段或就近地段的要求。被诉房屋征收补偿决定违法，故请求判决撤销被告虹口区政府作出的沪虹府房征补[2016]42号房屋征收补偿决定。被告虹口区政府辩称：涉案基地房屋征收决定不属于本案审查范围，虹口二征所系受托承担房屋征收与补偿的具体工作，符合法律规定。被征收房屋原承租人去世，在同住人未能达成一致意见的情况下，物业公司指定徐亚明作为承租人，并无不当，且承租人仅是该户的签约代表，安置利益属于承租人与同住人共有。被征收房屋系公房，应当按照《租用公房凭证》记载的居住面积核算房屋建筑面积。根据对该户房屋估价分户报告的鉴定结论，评估公司与估价师在实施评估时资质均在注册有效期内。公房按照租赁凭证计户，原告主张应分两户进行补偿缺乏依据。原告户未与房屋征收部门达成协议，被告以房屋产权调换与货币补偿相结合的方式补偿原告户，且用于产权调换房屋符合相关法律规定，并无不当。被诉房屋征收补偿决定认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，内容适当，故请求驳回原告的诉讼请求。第三人虹口房管局述称：同意虹口区政府的答辩意见，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2012年11月18日，虹口区政府作出《上海市虹口区人民政府房屋征收决定》(虹府房征[2012]9号)，明确了征收范围，并收回该范围内国有土地使用权。房屋征收部门虹口房管局委托虹口二征所承担房屋征收与补偿的具体工作。在基地规定的签约期内，截止至2013年12月20日，该地块签约率达94.27%，超过规定85%协议生效的签约率。至房屋征收部门报请作补偿决定时，已经超过签约期限。被征收房屋处于上述房屋征收决定的征收范围内，房屋性质为公房，类型为旧里，用途为居住，居住部位为底层后间13.1平方米及室内阁8.7平方米，居住面积合计为21.8平方米，核算建筑面积为33.58平方米。被征收房屋内有常住户口两人，分别为徐亚明、徐亚林。原公房承租人江祥英(原该户户主)去世，公房物业公司指定徐亚明为被征收房屋承租人。经上海房地产估计师事务所有限公司评估，被征收房屋房地产市场评估单价为21,560元/平方米，签约奖励单价为22,806元/平方米；该地块评估均价为22,770元/平方米，签约奖励均价为24,146元/平方米。评估单价的估价时点为2012年11月18日，签约奖励单价评估时点为2013年8月11日。根据基地公告，以签约奖励单价(2013年8月11日为时点)作为被征收房屋的评估单价。因被征收房屋签约奖励单价低于签约奖励均价，故按签约奖励均价计算该户的补偿金额。2013年9月2日，房屋征收部门向被征收人户送达了《上海市国有土地上房屋征收估价分户报告单》及调整评估价格的告知书，同月3日送达了《补偿方案》及《房屋补偿方案告知单》，均由徐亚林签收。该户未在规定的期限内申请复估、鉴定。房屋征收部门向上海市房地产估价师协会房地产估价专家委员会(以下简称“专家委员会”)申请鉴定。2015年8月20日，专家委员会作出编号沪房地估鉴(2015)055—17号《虹口区虹镇老街XXX弄XXX号底层后间和室内阁(江祥英户)上海市国有土地上居住房屋征收评估分户报告的鉴定结果报告》，鉴定结果为：估价机构资质和估价师执业资格在注册有效期内。估价报告基本规范，评估价格合理。根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(以下简称《实施细则》)及该地块房屋征收补偿方案，被征收房屋价值补偿金额合计为1,254,094.94元，其中被征收房屋评估价格为648,658.14元(24146×33.58×80%),价格补贴为243,246.8元(24146×33.58×30%)，套型面积补贴为362,190元(24146×15)。其他补助、补贴包括装潢补贴16,790元(500×33.58)、搬迁补助费700元(15×33.58，不足700元，按700元计算)、家用设施移装费2,000元/证、无未认定建筑面积补贴40,000元、达成协议后按《补偿方案》规定核发相关费用。2013年10月4日，徐亚明与房屋征收部门签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(编号：7A-1-3-11)。协议签订后，原告户未依约履行搬离原址、空房移交等义务，经房屋征收部门及虹口二征所书面催告后，仍未履行。2015年5月14日，房屋征收部门向徐亚明送达了《关于解除的告知书》。协议解除后，房屋征收部门与徐亚明再次进行协商，未能达成协议。房屋征收部门于2016年4月7日报请虹口区政府作出房屋征收补偿决定。虹口区政府受理后，向徐亚明送达了《申请居住困难户意见征询单》及审理调解会通知，徐亚明未在规定期限内提出居困保障书面申请。2016年4月18日，虹口区政府组织召开审理调解会，徐亚明参加会议，但双方仍未就征收补偿达成协议。虹口区政府经审理后于2016年4月20日作出被诉房屋征收补偿决定并送达徐亚明。以上事实有被告虹口区政府提供的关于对徐亚明(户)作出房屋征收补偿决定的报告、房屋征收决定及补偿方案、虹口区虹镇老街XXX号地块(A段)产权调换房屋选购办法、关于虹镇老街XXX号地块签约期内总体签约率公告、征收实施单位企业法人营业执照及委托书、工作人员工作证、房地产估价机构资质证书、估价分户报告单、告知、关于签约奖励单价等的公告、涉案地块居住房屋房地产评估均价的函、被征收户房屋补偿方案告知单、送达回证(征补方案、估价分户报告单、房屋补偿方案告知单)、鉴定结果报告、租用公房凭证、物业公司出具的房屋证明、户籍资料摘录表、户口簿复印件、上海市国有土地上房屋征收补偿协议、催告函、关于解除《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》的告知书、催告书及告知书的送达回证、谈话笔录、看房单、增补房源的公告、上海市新建住宅交付使用许可证、房源清单、申请居住困难户意见征询单、会议通知、送达回证(会议通知、房屋征收补偿决定的报告、申请居住困难户意见征询单)、调查笔录、被诉房屋征收补偿决定书及送达回证等证据，以及当事人庭审陈述予以证明。本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款和《实施细则》第四十二条第一款之规定，被告虹口区政府具有作出被诉房屋征收补偿决定的行政职权。本案中，第三人虹口房管局因与承租人徐亚明在补偿协议解除后未能协商达成协议，且超过签约期限，遂报请虹口区政府作出房屋征收补偿决定。虹口区政府受理后，核实了证据材料，查清了房屋征收补偿的事实，并组织该户与房屋征收部门进行了调解，在双方无法达成协议的情况下，于法定期限内作出被诉房屋征收补偿决定，并向双方进行了送达，执法程序合法。被诉房屋征收补偿决定对被征收房屋的性质、类型、建筑面积、评估价格、应得货币补偿款的计算以及产权调换房屋的建筑面积和评估价格等认定，有相应的证据予以佐证，认定事实清楚。虹口区政府对该户以房屋产权调换并结算差价的方式予以补偿，并承诺支付装潢补贴、搬迁补助费、无未认定建筑面积补贴等费用，该决定内容符合法律、法规规定及涉案地块房屋征收补偿方案，未损害该户的合法权益。本案系房屋征收补偿决定纠纷，涉案基地房屋征收决定的合法性不属本案审查范围。且行政行为具有既定力，房屋征收决定未经法定程序撤销或确认违法，应属合法有效，故本院对此不予审查。根据《实施细则》第五条第三款的规定，房屋征收部门可以委托房屋征收事务所承担房屋征收与补偿的具体工作，房屋征收事务所不得以营利为目的。本案中，虹口二征所受虹口房管局委托作为涉案基地的房屋征收实施单位，符合上述法律规定，且现无证据证明虹口二征所在本案房屋征收补偿工作中实施了盈利行为。关于原告对房屋性质及建筑面积的异议，本院认为，根据法律法规规定及基地征收方案，承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；如租用公房凭证记载的是居住面积的，按相应系数换算成建筑面积，旧里的换算系数为1.54。根据徐亚林提供的编号虹新字2685号《租用公房凭证》及上海宏阳物业有限公司提供的房屋证明，记载被征收房屋性质为公房，类型为旧里，居住部位为底层后间13.1平方米及室内阁8.7平方米，合计为21.8平方米。被告据此认定被征收房屋的性质，并根据居住面积及旧里的换算系数核算建筑面积，符合法律规定，并无不当。关于原告对评估机构及房屋评估价格的异议，本院认为，根据被告提供的证据能够证明，上海房地产估价师事务所有限公司具有评估资质，其作出的评估报告应属合法有效，予以采信，且经专家委员会鉴定，该估价报告基本规范，评估价格合理。根据基地的相关公告，以签约奖励价作为评估单价，而徐亚明户的签约奖励价又低于基地的签约奖励均价，被告以签约奖励均价为基础计算被征收房屋补偿金额，符合基地补偿方案，且有利于保护该户的合法权益。关于原告对未予分户补偿的异议，根据《实施细则》第二十三条第二款的规定：“被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿”，被征收人户持有一本租用公房凭证，承租人为徐亚明，被告按照一户作出补偿，并无不当。关于原告对用于产权调换房屋的异议，涉案基地补偿方案中提供了就近房源，因被征收人户未与征收部门达成协议，故未能选房。被诉房屋征收补偿决定综合该户补偿金额及基地房源等情况选定了两套用于产权调换的房屋，符合作为安置用房的条件。综上，被诉房屋征收补偿决定合法，原告的诉讼请求及理由缺乏事实证据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告徐亚林、倪进秀的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告徐亚林、倪进秀共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。法官助理韩瑱审 判 长 姚倩芸审 判 员 王 兵人民陪审员 薛翠兰二〇一七年五月二十七日书 记 员 孙 芸附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 关注微信公众号“”