（2017）桂02民终527号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-10-24
案件名称
广西融水广海房地产开发有限公司、林秀文商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广西融水广海房地产开发有限公司,林秀文
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂02民终527号上诉人（原审原告）：广西融水广海房地产开发有限公司，住所地：广西融水苗族自治县融水镇寿星北路广海新城小区，组织机构代码：68212235-4。法定代表人：陈玉盛，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈广海，男，1983年5月28日出生，汉族，住广西融水苗族自治县，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：韦雅扬，广西保洁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林秀文，女，1966年5月6日出生，汉族，住广西融水苗族自治县，委托诉讼代理人：甘长山，广西欧亚嘉华律师事务所律师。上诉人广西融水广海房地产开发有限公司（以下简称广海房开公司）因与被上诉人林秀文商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2016）桂0225民初339号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人广海房开公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，即判决被上诉人支付逾期办理变更抵押手续违约金并承担诉讼费用。事实和理由：一审法院适用法律错误，继而裁判错误。一审法院已经查明，上诉人与被上诉人订立了的《商品房买卖合同》。该合同约定买受人（被上诉人）购买出卖人（上诉人）开发建设的本案诉争商品房。合同附件四第四条第三款约定：“在领取房产证之日起10日内，买受人应与按揭银行办理将于（预）抵押改为正式抵押的手续。逾期未能办好的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金给出卖人”，也认为该合同合法有效。被上诉人作为借款人和抵押人，与中国农业银行股份有限公司融水苗族自治县支行签订了《个人购房担保借款合同》，上诉人作为保证人、被上诉人作为抵押人在该合同上签字盖章。该合同第十条10.3.1款“阶段性保证担保保证人为广海房开公司，阶段性保证人自合同签订之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：即（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人抵押权人的抵押登记手续。”同时查明，上诉人与融水电视台签订广告发布业务合同，通知被上诉人到广海新城售楼部领取房产证。逾期不来领取的业主，所造成的一切后果，由该业主自行承担。被上诉人在该期间届满后的十天之内未能与农行融水县支行签订《抵押合同》。根据已经查明的事实，上诉人的保证责任至办妥贷款人抵押人的抵押登记手续止（严格上应是到房产所抵押登记之日止）。而附件四已经约定“买受人应与按揭银行办理将于（预）抵押改为正式抵押的手续。逾期未能办理的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金给出卖人”，充分地表示了被上诉人办理预抵押为正式抵押手续，而不仅仅是去办理该手续即为完成合同义务。至于怎样理解办理正式抵押的手续，按照法律的规定，应该是房产所完成抵押登记菜市办理完正式抵押，应该按至房产所抵押登记之日。即使不到房产所完成抵押登记之日，至少也应是到与银行办理《抵押合同》之日。而被上诉人何时提交材料，何时与银行办理好抵押手续，这些均是被上诉人应当举证证实的问题（且督促银行与其办理正式抵押手续，也是其合同义务），一审法院以无法查明被上诉人是否在期限内到银行递交材料办理正式抵押手续的情况下，不应适用公平原则，认为只要被上诉人与农行签订了抵押合同的，就视为被上诉人已在约定期限内办理了抵押手续，不存在违约，这显然是错误的。此外，上诉人为解除担保责任，在房产部门发放由上诉人代被上诉人办理的房产证后，及时通过当地电视台通知包括被上诉人在内的领取个人的房产证，应至少至该通知届满之日即视为领取房产证之日，计算其办理将预抵押手续改为正式抵押手续的期限起点。买受人知晓其办理变更抵押手续义务，但为规避抵押责任，延长上诉人的保证责任，有可能故意延期领取房产证，甚至不领取房产证。因此，应当从合同约定的本意即“在领取房产证之日（以及通知领取房产证届满之日）起10日内，买受人应与按揭银行办理……”理解适用合同处理双方争议，即以通知领取房产证届满之日计算被上诉人应当办理变更抵押手续的时间起点，而不是以其实际领取房屋所有权证之日计算其应当办理变更抵押手续的时间起点。上诉人通过电视台领取房产证的方式符合合同的约定，而且也不违反法律规定，应是合法有效的行为。对于人员众多的相对方，通过公告的方式则更为恰当，也更为易于保留证据。如果通过打电话通知，被上诉人可以说未接到或接到后辩解不是上诉人主张的内容，通过张贴通知的方式，被上诉人可以说没有张贴或者张贴后马上撕掉而未看见，以上这些情况，在之前上诉人与早期购房者的合同纠纷案件中也有反映。因此一审法院认为上诉人未有举证已穷尽手段仍未能通知被上诉人的情况下，采取电视公告的方式，违反公平原则，对被上诉人不具有约束力，继而以被上诉人不违约为由，驳回上诉人的诉讼请求，显然是错误的。综上所述，一审判决理由明显与合同约定以及法律规定不相符，恳请二审法院依法撤销原判，改判支持被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人林秀文辩称，上诉人上诉的事实理由不充分，其没有证据证明被上诉人存在违约的事实，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。广海房开公司向一审法院诉讼请求：1、林秀文向广海房开公司支付违约金13252元；2、本案诉讼费用由林秀文承担。一审法院认定事实：2009年12月20日，双方当事人签订了《商品房买卖合同》。该合同约定“买受人（林秀文）以249094元的价格购买出卖人（广海房开公司）开发建设的‘广海新城’第14幢201号房屋。该合同第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。附件四的合同补充协议第四条第三款约定：“在领取房产证之日起10日内，买受人应与按揭银行办理将于（预）抵押改为正式抵押的手续。逾期未能办好的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金约金给出卖人。”2010年11月11日林秀文作为借款人与中国农业银行股份有限公司融水苗族自治县支行（以下简称农行融水支行）作为贷款人签订了《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》，广海房开公司和林秀文及黄乐昌作为担保人在合同上签字盖章。同时，林秀文及黄乐昌在抵押物清单上作为抵押人签字。该合同第六条保证担保中第（四）项约定：“阶段性担保：借款人以本合同项下所购（建）房屋作抵押担保的，由保证人广西融水广海房地产开发有限公司提供阶段性保证担保，且保证人应按委托人的要求在贷款人处开立保证金帐户，并在此不可撤销的授权贷款人在借款人不按时履行还款义务时从该帐户直接扣收相应款项。阶段性保证人的保证期间自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书、办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。……”。第七条抵押担保中第（一）项约定：抵押人同意以下财产房地产（详见本合同附件《抵押物清单》）作为抵押。上述抵押物清单作为本合同的组成部分。合同签订后，林秀文按约定偿还借款。2014年5月19日，广海房开公司与融水电视台签广告发布业务合同，发布主要内容为：“通知广海新城1、5、6、7、9、14、17幢住户，请于2014年5月20日至5月26日期间到广海新城售楼部领取房产证，逾期未来领取的业主，所造成的一切后果，由该业主自行承担。”2014年11月15日林秀文到广海房开公司处签领房屋所有权证。林秀文以其向广海房开公司购买的融水县融水镇寿星北路广海新城第14幢201号房屋的房产作为抵押物与农行融水支行签订《抵押合同》，合同落款日期为2015年2月27日。在庭审中，法庭向广海房开公司核实：“广海房开公司与林秀文在签订购房合同时，广海房开公司是否就购房合同附件四第四条第三款内容向林秀文作出特别的提醒”，广海房开公司陈述：“由于合同条款内容中确定双方的权利义务较多，林秀文可以在签订合同前逐条一一阅知，广海房开公司没有义务就所有涉及权利义务的条款向林秀文一一作出特别提醒。”另查明，银行与客户办理抵押手续的过程：先由银行前台接收材料，但工作人员没有向客户出具接收材料凭证，前台接收材料后交给客户经理进行审核，客户经理在办理变更抵押登记手续时，客户签字后，客户经理再次审核相关材料，审核无误后才交银行分管行长签字。一般情况下，抵押合同的落款日期，均会在客户递交材料之后。2009年11月20日，广海房开公司作为乙方与农行融水县支行作为甲方签订《一手住房贷款业务银企业合作协议》，协议第六条第6.5款：“乙方提供保证担保的，应按甲方向合作项目发放的个人住房贷款余额的百分之伍交纳保证金，并存入保证金专户（户名广西融水广海房地产开发有限公司，账号20×××53）。乙方以该保证金专户内的资金为乙方所担保的债务设定动产质押担保。”一审法院认为，双方当事人订立的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。《商品房买卖合同》第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。该合同附件四第四条第三款约定：“在领取房产证之日起10日内，买受人应与按揭银行办理将于（预）抵押改为正式抵押的手续。逾期未能办好的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金给出卖人。”该附件条款与主合同具有相同的法律效力，因此，该附件四亦合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。关于林秀文认为该合同附件四第四条第三款是格式条款，是加重林秀文责任的条款，广海房开公司未尽提醒义务，林秀文不知道该条款内容，并主张该条款为无效条款的问题。该条款约定“林秀文在领取房产证后需要与按揭银行办理正式抵押手续”，因林秀文是按揭购房，在签订借款合同时，其对所购买的房屋还未享有所有权，是以其购买在建房屋作为“预抵押”签订的借款合同，按常理，其应当知道在取得房屋所有权证后，需要与按揭银行办理正式抵押手续，才是完全履行借款合同中“抵押”义务，因此，林秀文辩解其不知道上述条款约定内容的主张，理由不能成立，本院依法不予采纳。同时，广海房开公司在借款合同中作为保证人，其保证责任期限至林秀文办理好正式抵押手续时止，由此说明，只要林秀文未办理正式抵押手续，广海房开公司的保证责任持续存在，从条款内容看，该条款并不是加重林秀文的责任，即便广海房开公司未尽到特别提醒义务，也不影响条款的效力。因此，林秀文主张该条款为无效条款，理由不成立，本院依法不予采纳。关于广海房开公司以电视公告形式通知林秀文领取房屋所有权证，该通知内容对林秀文是否具有约束力问题。在房屋买卖合同中，双方当事人并未就广海房开公司采用何种方式通知林秀文领取房产证和通知林秀文办理正式抵押手续作出相关约定，按交易习惯，广海房开公司应当采用林秀文容易收到的方式通知林秀文，如：直接电话通知、通过快件邮寄、在小区大门或者每幢楼楼梯口显眼的位置张贴通知等等，林秀文并不是下落不明或通过上述方式无法通知。电视频道较多，每个人不会固定看那个频道的节目，且广海房开公司在电视公告通知领证的时间只有几天，一般情况，林秀文很难看到广海房开公司公告通知的内容。庭审中，广海房开公司也未能举证其已穷尽手段仍未能通知林秀文的情况下采取电视公告通知方式。显然，广海房开公司采用电视公告通知林秀文领取房产证和办理正式抵押手续的方式，违反公平原则，因此，该电视公告通知方式对林秀文不具有约束力。本案应当以林秀文实际签领的日期为领取房产证的日期。而广海房开公司认为以电视公告期限届满的日期为林秀文领取房产证日期的主张，理由不成立，本院依法不予采纳。关于林秀文是否在约定期限内办理正式抵押手续，是否应承担违约责任问题。合同法第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”林秀文于2014年11月15日到广海房开公司处签领房屋所有权证，按合同约定，林秀文应当在2014年11月15日至24日期间办理正式抵押手续。从林秀文提供的抵押合同看，抵押合同的落款日期为2015年2月27日，该日期并非在合同约定的期限内。由于银行在办理抵押手续存在不规范现象，没有向林秀文出具递交材料的凭证，如果仍以《房屋买卖合同》中约定的“逾期未能办好”就视为林秀文构成违约，这对林秀文而言，显然不公平。为此，在无法查明林秀文是否在期限内到银行递交材料办理正式抵押手续的情况下，根据公平原则，只要林秀文与农行签订了抵押合同的，应当视为林秀文在约定期限内办理了抵押手续，就不构成违约，不需向广海房开公司承担违约责任。因此，广海房开公司主张林秀文违约，要求林秀文承担违约责任并支付违约金的理由不成立，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回广海房开公司的诉讼请求。本案受理费132元（广海房开公司已预交66元），由广海房开公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对于上诉人对一审判决查明事实的异议，本院认为，银行与客户办理抵押手续的过程，有中国农业银行股份有限公司融水苗族自治县支行出具的答复函佐证，上诉人认为被上诉人向银行提交材料后，银行已经出具了接收凭证或者加盖收文章，但其并无相应证据证实，本院对其异议不予采纳。综上所述，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，应属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于被上诉人是否应当承担逾期办理正式抵押手续违约责任的问题，根据双方合同约定，被上诉人应当在领取房屋所有权证之日起十日内办理正式抵押手续。上诉人认为按照抵押合同的落款日期，被上诉人已经逾期办理正式抵押手续，应当承担违约责任。然而从本案已查明的事实来看，银行办理抵押手续需要较长的内部审核流程及时间，被上诉人作为弱势和非专业一方，对此是难以知晓、参与和控制的，如果仍以签订抵押合同的落款日期认定被上诉人是否逾期办理正式抵押手续，则与公平原则相悖，因此本院对上诉人的上述观点不予采纳。由于“银行接收办理抵押的相关材料后没有向客户出具凭证”、“抵押合同的落款日期一般在客户递交材料之后”等客观情况的存在，被上诉人在本案中难以举证证实其办理抵押手续的具体时间。因此从民事交易的诚实信用原则以及被上诉人最终与银行签订了抵押合同的结果来看，被上诉人并未怠于履行自己的义务，其作为房屋按揭的借款人在合同约定的期限内向银行递交相关材料并在银行指导下办理抵押手续，上述情况具有高度盖然性，本院予以采信。上诉人主张被上诉人存在违约，要求被上诉人承担违约责任并支付违约金的理由不充分，本院不予支持。上诉人认为被上诉人应当以在融水电视台公布通知领取房产证的时间作为办理正式抵押手续的起算点，但双方并未在《商品房买卖合同》及其附件中约定领取房屋产权证的具体方式，按照交易习惯，上诉人应当采用对方更容易获得信息的方式（如电话、短信、快件邮寄、小区公告等）通知被上诉人领取房产证，在上诉人未能穷尽正常方式通知被上诉人的情况下，上诉人不宜首先选用通过发布电视公告的方式通知被上诉人领取房产证。上诉人认为双方已经在《商品房买卖合同》第十一条约定了可以通过在融水电视台公布通知领取房产证，但该条约定的是交付房屋的方式，并非领取房产证的约定，对其异议本院不予采纳。综上所述，上诉人广海房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81元，由上诉人广西融水广海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴媚媚审 判 员 丘洪兵代理审判员 侯海丽二〇一七年五月二十七日书 记 员 黄子晟 来自：