（2016）沪0117民初17450号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上海高正企业发展有限公司与郑丽珍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海高正企业发展有限公司,郑丽珍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初17450号原告(反诉被告)：上海高正企业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杨瑜，董事长。委托诉讼代理人：张俊杰，上海市锦天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆垒，上海市锦天成律师事务所律师。被告(反诉原告)：郑丽珍，女，1981年6月15日生，汉族，住浙江省温州市。原告上海高正企业发展有限公司(以下简称“高正公司”)与被告郑丽珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院受理后依法与本诉合并进行审理，并于2016年12月29日公开开庭进行了审理。原告高正公司的委托诉讼代理人张俊杰、被告郑丽珍到庭参加诉讼。经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。本案现已审理终结。原告高正公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》；2.判令被告返还租赁房屋并恢复原状(毛坯状态)；3.判令被告支付原告自2015年12月1日起至2016年10月14日止的欠付租金及使用费(以每月3,042元为标准，暂计算至2016年8月31日为27,378元)；4.判令被告支付原告逾期支付租金滞纳金(暂时计算至2016年8月31日为6,212元,实际计算至实际支付之日)；5.判令被告支付原告解除合同的违约金9,126元；6.判令被告支付原告自2015年10月1日起至实际返还房屋之日止欠付物业管理费(以每月1,125元为标准，暂时计算至2016年8月31日为12,375元)；7.判令被告支付原告逾期支付物业管理费的滞纳金(暂时计算至2016年8月31日为2,351元，实际计算至实际支付之日)。审理中，原告明确放弃返还房屋、恢复原状的诉请。事实和理由：原告为上海市松江区荣乐西路XXX弄XXX-XXX号新理想广场2层F2-20的房屋(以下简称“涉案房屋”)权利人。2015年8月9日，原、被告签订了《租赁合同》，约定将涉案房屋出租给被告，建筑面积25平方米，租期自2015年8月30日起至2018年8月29日止，保底租金为2015年8月30日起至2017年8月29日每天每平方米4元，每月25日前预付下2个月的保底租金。合同另对违约责任、物业费、解除权等进行了约定。合同签订后，原告按约交付了涉案房屋，但被告自2015年10月起便拖欠物业费，自2015年12月起拖欠租金，且原告多次催讨无果，故原告诉至法院，请求判如诉请。被告郑丽珍辩称：不同意原告诉请，被告没有支付租金是因为：原告招商困难、布局不合理，导致二楼商户很少、被告经营困难，原告将周边的店铺加锁、封门，被告很害怕，就于2016年5月底自己搬走了，因为店铺还有装修及收银机，所以被告就自己上了锁，之后原告于2016年6月份对房屋上锁。1.合同签字时原告没将内容给被告看，被告签好后原告就将合同收回了，过了一个月才给被告。2.租赁合同都是格式条款，只约定了原告的权利，却没有保护被告的条款。3.合同约定开业率超过70%才支付租金，原告也表示铺位全部都出租了，但被告装修开业后，发现商场开业率不足60%，所以原告存在虚假宣传，无权要求被告支付租金。4.开业前期，因为其他商铺还在装修，影响了顾客购物，原告的负责人表示先交一个月的租金，并承诺会免租、减租、改善管理等，但原告换了负责人之后就不承认之前的承诺了。5.原告还应该退还被告支付的装修保证金2000元、装修工作证保证金300元。6.即便被告违约，滞纳金、违约金标准过高，请求法院予以调整。同时，被告郑丽珍提出反诉，要求判令：原告赔偿被告的装修费8万元。事实与理由：招商时，原告承诺商场开业率达70%才起算租金，但现在商场出租率不足70%，所以被告不存在欠租金和支付违约金的问题。原告在没有与被告解约的情况下，将房屋出租给了他人，给被告造成了一定的损失。故被告提起反诉，请求判如诉请。针对被告郑丽珍的反诉请求，原告辩称：不同意被告的反诉请求，本案是被告违约在先才导致了合同终止，是被告违约给原告造成了损失。经审理查明：2015年8月14日，被告支付原告2015年10月、11月份的租金合计6,084元以及租赁保证金6,084元。被告支付案外人上海佳管物业管理有限公司装修保证金2,000元，装修工作证保证金300元。2015年8月9日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将位于本区荣乐西路XXX弄XXX-XXX号2层F2-20铺位号的房屋租给被告，面积为25平方米。合同第6条约定，自2015年8月30日起至2017年8月29日止的保底租金为每日每平方米4元。合同第6.2条约定，被告应以先付后用的原则按2个月的租金标准预付房屋保底租金，应于每月25日前按本条前款约定的保底租金标准向原告预付下2个月的保底租金，所述日期恰逢法定休假日的，则相应提前。合同6.5条约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，则被告需按未付租金的千分之一支付滞纳金，如被告逾期30天以上的，原告有权解除合同，没收租赁保证金，并要求被告承担相应的违约责任。合同第7.1条约定，被告同意接受原告指定的物业管理公司提供物业管理服务，并自房屋交付日起向原告或原告指定的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费标准为45元/平方米/月。合同第7.2条约定，被告应于每月的25日前向物业管理公司支付下一月的管理费，所述日期恰逢法定休假日的则相应提前。合同第7.7条约定，如被告逾期支付物业管理费或其他费用，原告有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金，如被告逾期30天以上的，原告有权解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。合同第8.1条约定，被告应于签署本合同之日起三个工作日内并在房屋交付前向原告支付租赁保证金6,084元(相当于2个月的租金标准)。合同第11.1条约定，被告应在本合同终止或提前解除之日起的7日内返还房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告需按照当期租金及物业管理费的2倍的标准向原告支付房屋占用期间的使用费。合同第11.2条约定，被告返还房屋时应当将房屋恢复原状或者原告书面认可的可租用及良好的使用状态(双方另有约定的除外)，若被告拒绝恢复原状的，原告有权自行恢复，费用由被告承担。合同第15.2条约定，双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按相当于三个月的租金承担违约金：……(6)被告逾期不支付租金、物业管理费或本合同其他费用累计超过30日的……。合同第17.5条约定，若本合同被解除或期满，被告未能按照本合同规定向原告返还该房屋，则双方同意，原告有权进入该房屋并对该房屋内的物品做如下处理，将该房屋重新租与其他租户：如该房屋内有被告遗留的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品，均视为被告放弃前述物品，原告有权以任何方式处理前述物品，被告不得异议，也不得追究原告责任和要求原告赔偿；同时，原告亦有权向被告追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的一切费用，或从被告缴付的租赁保证金内先行扣除该等费用，然后将余款退还给原告，如被告所缴付的租赁保证金不足以支付该等费用时，则原告仍有权继续向被告追讨不足部分的款项。合同另对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告支付了截止至2015年11月30日止的租金，并未支付过物业管理费。2016年5月24日，原告向被告发送《催缴函》，要求被告支付欠付费用。2016年5月底，被告自行搬离涉案房屋，并自行对房屋上锁。2016年8月25日，案外人上海佳管物业管理有限公司出具证明，明确其同意由原告代其向被告收取物业管理费，不会再行主张物业费。另查明，本区荣乐西路XXX弄XXX-XXX号房屋于2012年12月13日登记于原告名下。审理中，原告为证明其主张提交了2016年9月20日签订的租赁合同，合同约定原告将涉案房屋租给案外人上海福馐贸易有限公司(以下简称“福馐公司”)，租期自2016年10月15日起至2019年10月14日止。拟证明原告在2016年10月15日才将涉案房屋另租他人，故10月15日之前的租金、使用费均需被告承担。被告对证据不予认可，坚称被告在2016年5月底就已经搬离了。同时，被告为证明其主张提交了房屋照片，拟证明装修情况以及原告已经将房屋另租他人。原告认可被告装修过房屋，目前房屋的状态也如照片所示，但对于被告所述的拍摄时间存疑。审理中，对装修保证金2,000元、装修工作证保证金300元，原、被告均表示同意抵扣应付费用。对租赁保证金，原告认为应按约没收，被告认为应该退还。原告表示，对于被告遗留的装修已由后续租户进行拆除，仅遗留了地板及2个柜子，其中地板由后续租户继续使用。以上事实，由租赁合同、证明、催款函复印件、上海市房地产权证复印件、照片、收据、装修流程、付款通知以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。本案中，被告逾期支付租金、物业管理费已经累计超过30日，原告依约有权解除合同，并没收租赁保证金。至于合同解除的日期，故本院确认以诉状副本送达被告之日，即2016年10月12日作为合同解除之日。被告主张原告在没有解约的情况下另租他人，给被告造成了损失，本院认为，原告的行为系因被告未按期付款违约而行使合同解除权的方式，并未违反合同和法律的规定，故对被告的主张本院不予支持。至于被告提出的合同约定开业率高于70%才缴纳租金、原告曾承诺免租、减租的抗辩意见，缺乏合同和事实依据，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同虽已解除，被告仍应支付欠付的租金。被告主张原告在2016年6月份对房屋上锁，原告不予认可，被告对此亦未提供证据予以证明，故对被告的主张本院不予支持。从查明的情况来看，被告于2016年5月底自行搬离并自行上锁，并未将房屋返还给原告，而原告于2016年9月20日与案外人签订租赁合同将房屋另租他人，故原告应该在2016年9月20日之前已经实际收回了涉案房屋，鉴于被告未能就原告实际收回房屋举证，本院综合上述情况酌情确定被告仍应支付原告自2015年12月1日起至2016年8月31日止的租金，故对原告的相应租金的诉请本院予以支持。经计算，欠付租金的金额为27,500元(4元/平方米/日×25平方米×275日)。原告主张合同解除违约金，符合合同的约定，本院予以支持。经计算，合同解除违约金金额为9,000元(25平方米×4元/平方米/日×3个月×30日/月)。原告主张物业管理费，同时案外人上海佳管物业管理有限公司亦明确表示物业费由原告收取，不会再行主张，故原告关于物业管理费的主张，本院予以支持，相应期间应从2015年10月1日起计算至2016年8月31日止。经计算，物业管理费金额为12,375元(45元/平方米/月×25平方米×11个月)。至于逾期支付租金滞纳金、逾期支付物业管理费滞纳金，性质上属于逾期付款违约金，对此被告主张计算标准过高，要求法院予以调整，且原告并未提供证据证明其实际损失，故本院兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定按每日万分之五的标准计算。同时，鉴于2015年10月25日、2016年6月25日为双休日，故按照合同约定，起算点应提前至2015年10月23日、2016年6月24日。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，被告主张原告赔偿装修费8万元，对此本院认为，虽然地板由后续租户继续使用，但一则，被告并未提供证据证明其装饰装修的具体金额；二则，本案系因被告未按时付款违约而导致合同解除，根据相关规定，被告请求原告赔偿装饰装修损失的，本院不予支持；三则，被告未能按约向原告返还房屋，根据合同约定，遗留的装饰、物品均视为被告放弃，原告有权以任何方式处理，同时，被告自行锁门、撤场，该行为亦应视为被告对遗留装饰装修、物品的放弃。综上，被告反诉主张装修费8万元，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。另外，双方均同意装修保证金、装修工作证保证金抵扣应付费用，本院在本案中一并予以处理，并无不妥。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司与被告(反诉原告)郑丽珍于2015年8月9日签订的《租赁合同》于2016年10月12日解除；二、被告(反诉原告)郑丽珍于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司自2015年12月1日起至2016年8月31日止的租金27,500元；三、被告(反诉原告)郑丽珍于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司逾期支付租金违约金(以2015年12月1日起至2016年1月31日止的租金6,200元为本金，自2015年11月25日起；以2016年2月1日起至2016年3月31日止的租金6,000元为本金，自2016年1月25日起；以2016年4月1日起至2016年5月31日止的租金6,100元为本金，自2016年3月25日起；以2016年6月1日起至2016年7月31日止的租金6,100元为本金，自2016年5月25日起；以2016年8月1日起至2016年8月31日止的租金3,100元为本金，自2016年7月25日起；均计算至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算)；四、被告(反诉原告)郑丽珍于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司合同解除违约金6,700元(已抵扣装修保证金2,000元、装修工作证保证金300元);五、被告(反诉原告)郑丽珍于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司子2015年10月1日起至2016年8月31日止的物业管理费12,375元；六、被告(反诉原告)郑丽珍于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司逾期支付物业管理费违约金(以1,125元为本金，分别自2015年9月25日、2015年10月23日、2015年11月25日、2015年12月25日、2016年1月25日、2016年2月25日、2016年3月25日、2016年4月25日、2016年5月25日、2016年6月24日、2016年7月25日起，均计算至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算)七、驳回被告(反诉原告)郑丽珍的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,316元，减半收取计658元，反诉案件受理费900元，合计诉讼费1,558元，由原告(反诉被告)上海高正企业发展有限公司负担51元(已付)，被告(反诉原告)郑丽珍负担1,507元(已付900元，余款607元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一七年五月二十七日书记员 邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；…… 来源：百度“”