（2017）豫1481民初2080号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-12-01
案件名称
霍建海与朱金辉、郑继祥合同纠纷一审民事判决书
法院
永城市人民法院
所属地区
永城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
霍建海,朱金辉,郑继祥
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第二条第一款，第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国农村土地承包法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
河南省永城市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1481民初2080号原告：霍建海，男，1964年5月15日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：崔庆先、王庆坤，永城市第一法律服务所法律工作者。被告：朱金辉，男，1964年7月2日出生，汉族，住河南省永城市。被告：郑继祥（又名郑保利），男，1974年2月20日出生，汉族，住河南省永城市。原告霍建海诉被告朱金辉、郑继祥合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告霍建海及委托诉讼代理人王庆坤、被告朱金辉到庭参加诉讼。被告郑继祥经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告霍建海向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告给付原告土地补偿款42000元；2.二被告给付原告土地租金4800元；3.二被告给付原告树差价500元并承担诉讼费用。事实与理由：2015年10月25日，二被告占用原告0.84亩土地用于建房修路，补偿款为42000元。二被告另欠原告土地租金4800元及树差价500元。原、被告约定于2016年10月25日付清，但被告在到期后经催要拒不支付。被告朱金辉辩称，因为原、被告系合伙开发关系，其中朱金辉与王建设、张玉环占50%，另外霍建海、郑继祥、王玉玺、李宗峰、张军五个人占50%。合伙人共同投资购地，但是建房的钱都是被告朱金辉出的，所以说购地钱应该是合伙人按比例承担。原告转出的土地并没有实际使用0.84亩，部分土地已被原告用于耕种。不同意支付原告租金，因为该土地并不是由朱金辉使用，所以不应支付租金。树的差价500元与被告朱金辉无关。被告郑继祥未作答辩。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年，原、被告与案外人王建设、张玉环、王玉玺、李宗峰、张军合伙在永××马牧镇郑西村开发建设房屋，约定朱金辉与王建设、张玉环同占占合伙份额的50%，霍建海、郑继祥、王玉玺、李宗峰、张军共同占合伙份额的50%。在合伙开发工程中，因建设需要向原告霍建海购买承包地0.84亩及租赁了原告部分承包地，原告作为甲方，二被告作为乙方，于2015年10月25日签订购地协议书一份，约定“一、乙方愿以每亩伍万元的价格购甲方土地0.84亩，合计款数肆万贰仟元正（42000元）用于建房、道路；二、乙方保证在明年的（16年）10月25日付清地款，如不能及时支付甲方地款，乙方愿用房屋整套作抵押；三、乙方保证在同一时间把所欠地租金4800元同时支付给甲方。甲方：霍建海乙方：保利朱金辉见证人：李宗峰2015.10.25日”。在该协议书中部另有李宗峰增写内容“另加土地书差价500元，已由建海支付2016.2.4日”。原告因二被告未能按照协议支付相应欠款而发生争议。上述事实，有2015年10月25日原、被告所签订的《购地协议》及当事人陈述等予以证实。本院认为，涉案《购地协议》中第一、二条中明确约定二被告以42000元的价格向原告购买土地0.84亩。原告与被告朱金辉对该事实均予以认可。该合同性质属于土地买卖。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”可见法律明令禁止土地买卖行为。就本案而言，原、被告达成的土地买卖合同，虽系双方的真实意思表示，但其合同标的是农村集体所有的土地，系土地买卖行为，且用于非农建设，违反了法律的强制性规定。该协议第三条约定的地租4800元系基于原、被告之间的土地租赁合同关系所产生。该租赁土地系农用地，并未依法转为建设用地，但在租赁过程中被承租方用于非农建设，改变了该土地的农业用途。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”原、被告之间的土地租赁合同违反了法律的强制性规定。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。现原、被告之间有关土地买卖及土地租赁的合同内容违反了法律有关土地禁止买卖、集体所有的土地的使用权不得出租用于非农建设的强制性规定，依法应属无效，故对原告要求二被告履行合同支付土地补偿款42000元及土地租金4800元的诉讼请求，本院不予支持。关于涉案合同中由李宗峰在协议签订后添加“另加土地书差价500元，已由建海支付2016.2.4日”的内容，因未经二被告签字确认，被告朱金辉在庭审中不予认可，且原告未能提交其他证据予以佐证，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告霍建海的诉讼请求。案件受理费983元，由原告霍建海负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长 朱建永审 判 员 邱 恺人民陪审员 杨 森二〇一七年五月二十七日书 记 员 甘博宇