（2017）鲁06民终1026号

裁判日期: 2017-05-27

公开日期: 2017-10-24

案件名称

潘永利、马富荣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省烟台市中级人民法院

所属地区

山东省烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

潘永利,马富荣,郭庆广,宫义花

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终1026号上诉人（原审被告）：潘永利，男，1957年9月21日出生，汉族，住栖霞市。委托诉讼代理人：柳基伟，山东天锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱福娟，山东天锦律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：马富荣，女，1958年11月10日出生，汉族，住栖霞市。委托诉讼代理人：柳基伟，山东天锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱福娟，山东天锦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郭庆广，男，1956年8月3日出生，汉族，住栖霞市。委托诉讼代理人：李春瑛，栖霞市翠屏第三法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：宫义花，女，1955年4月13日，汉族，住栖霞市。委托诉讼代理人：李春瑛，栖霞市翠屏第三法律服务所法律工作者。上诉人潘永利、马富荣因与被上诉人郭庆广、宫义花房屋买卖合同纠纷一案，不服栖霞市人民法院（2016）鲁0686民初1577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。潘永利、马富荣上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判潘永利、马富荣无需向郭庆广、宫义花偿还购房款210000元及自2016年4月14日起至2016年7月13日止的同期银行贷款利率4倍的利息；2.郭庆广、宫义花承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：潘永利与郭庆广、宫义花两次签订购房协议，双方将第二份房屋总价款为21万元的购房协议在税务机关进行备案，该份协议合法有效。潘永利经过查询得知涉案房屋没有土地证，要求解除合同，退还已付款，郭庆广、宫义花拒绝，同意将房屋降价10万元，双方因此修改了协议，到栖霞市地税局备案。一审法院没有充分查清案件事实，所判定的利息也没有法律依据，其请求二审法院予以纠正。郭庆广、宫义花辩称，郭庆广、宫义花所出卖的房屋不存在任何权利瑕疵，且已按法定程序办理了过户手续，潘永利、马富荣应按协议约定全面履行。双方第二份协议是潘永利为了达到少缴税的目的，要求郭庆广、宫义花在改动的房屋价款上签字捺印。在公安机关2016年5月27日讯问潘永利时，其明确承认涉案房款为31万元，尚欠21万元。请求二审法院驳回潘永利、马富荣的上诉，维持原审判决。郭庆广、宫义花一审起诉请求：一、潘永利、马富荣立即向郭庆广、宫义花支付所欠购房款贰拾壹万元整。二、判令潘永利、马富荣承担因违约造成的损失22824.6元（包括1、按同期银行贷款利率的4倍计算利息损失约两万元。2、因索要房款额外支出的餐旅费2139元。3、因潘永利、马富荣强行入住支出的开锁换锁和水电费共计685.6元。）三、本案诉讼费用由潘永利、马富荣承担。一审法院认定事实：郭庆广与宫义花及潘永利与马富荣系夫妻。2016年1月10日，郭庆广、宫义花与潘永利签订房地产转让协议，双方约定将郭庆广、宫义花位于栖霞市迎宾路91号的房屋及草棚一处转让给潘永利，协议关键内容如下：“依据相关法律规定，经双方友好协商一致，达成如下协议，以便共遵守履行。一、出让方将自有的栖霞市内房产证号为栖城房字第××号建筑面积120.40平方米楼房一套及草棚一处转让给受让方。二、转让价人民币叁拾壹万元。于签订本协议之日首付壹拾万元，余款贰拾壹万元于受让方银行贷款发放之日一次性付给出让方。三、本协议签订后，出让方协助受让方办理产权证过户手续，过户、办证费用由受让方自付。四、出让方保证该房地产权清洁，因该房协议签订之前的法律责任由出让方负责，协议签订之后产生的法律责任由受让方负责。五、双方须全面履行协议，如有违约由违约方承担违约责任，造成损失的由违约方赔偿。六、本协议未尽事宜，由双方协商补充，其补充协议与本协议具有同等法律效力。七、本协议自双方签字之日生效。八、本协议一式四份，出让方执一份，受让方执叁份。出让方：郭庆广、宫义花受让方：潘永利”另查明，2016年1月9日，潘永利己按协议约定支付100000元给郭庆广，郭庆广当庭对此表示认可。2016年1月15日，郭庆广与潘永利一起到栖霞市房管局办理了过户手续，现该房办理在潘永利名下，潘永利当庭称该房的房产证及上述转让协议均已丢失，对此亦未提交过户后的房产登记信息。关于以下事实，双方存在较大争议：双方在栖霞市地税局备案存档的房屋买卖协议的签订时间及内容一致，但对于房屋总价款及剩余未付房款的数额有改动，由双方签订协议时的房屋总价款310000元改为210000元，剩余价款由210000元改为110000元，对此，郭庆广、宫义花称是为让潘永利少交房产契税而临时签订的协议，该协议的内容及签订时间均与原始协议一致，应以原始协议为准，潘永利称因郭庆广、宫义花的房屋无土地证，其不愿意再购买该房，故双方协商降低价格，应以地税局的为准。郭庆广、宫义花为证实其主张向法庭提供如下证据：1、房地产转让协议，证实郭庆广、宫义花将房屋出售给潘永利，潘永利尚欠购房款210000元。2、收款收据，证明郭庆广、宫义花换涉案房屋的门锁花费56元。3、水电费收据，证明郭庆广、宫义花的房屋被潘永利强行居住花费水电费125.6元，系郭庆广、宫义花交纳。4、车票3张证明郭庆广、宫义花为向潘永利索要房款回到栖霞产生交通费670.5元。5、潘永利在中国银行栖霞支行的贷款凭证及贷款协议各一份，证明潘永利于2016年4月14日从该行中贷款200000元。潘永利对上述证据1的真实性无异议，但提出该协议已作废，后双方又重新签订一份合同。对证据2、3、4不认可。对证据5无异议。潘永利为证实其主张向法庭提供储存于其手机中的短信一份，证明其没有违约，且其2016年4月14日贷出款后就通知郭庆广、宫义花拿钱并要求郭庆广、宫义花腾房。郭庆广、宫义花对潘永利提供的证据的真实性无异议，但对关联性及潘永利待证事实不认可。一审法院依潘永利的申请到栖霞市地税局调取双方为办理过户手续出示的房屋买卖协议。该协议签订的时间与郭庆广、宫义花出具的协议的签订时间及内容一致，但关于购房款的数额及余额部分有更改的痕迹，房款总价款由310000元变更为210000元，未付余款由210000元变更为110000元。税务机关在该房屋档案中对该房的评估价格为273920.16元，并以此价格对该房按1.5%的税率进行征税，实际税额为4108.8元。对此协议，郭庆广、宫义花不认可，陈述称该协议的修改仅为价款的修改，目的是为了让潘永利办理过户手续时少交税，并非是双方的真实意思表示。潘永利对此无异议，认为该协议能够反映双方的真实意思表示，具有法律效力，但在庭审中陈述是按278000元交的房产契税。一审法院认为，房屋买卖合同系双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上达成的转让协议，系双方的真实意思表示，郭庆广、宫义花已协助潘永利办理房屋的过户手续，潘永利已支付郭庆广、宫义花房款100000元。双方签订的协议已实际履行，且能够继续履行，潘永利应支付剩余的购房款给郭庆广、宫义花。关于房屋价款，双方签订的合同与在地税局办理房屋契税的合同除价格有改动外，其他内容与原协议相同，合同第八项清楚的记载，合同一式四份，郭庆广、宫义花执一份，潘永利执三份，郭庆广、宫义花当庭出示了合同原件，潘永利未提供，并称其手中的合同与房产证一并丢失，对此潘永利未提供其他房屋产权证明，同时亦未提供其他证据加以证实，其辩解理由不充分，不予采纳。结合法院在栖霞市地税局调取的房屋买卖协议及房屋过户登记档案中的房屋评估价格看，评估价格为273920.16元，该协议中关于价格210000元的约定明显低于市场价格及评估价格，应认定双方为少交契税而恶意串通修改了房屋价格，损害了国家利益，故该合同第二条的约定无效，故剩余价款应认定210000元，即房屋总价格为310000元；关于郭庆广、宫义花要求潘永利支付自2016年4月1日起至2016年7月13日的4倍同期银行贷款利息的请求，不违反法律规定，予以支持；关于双方恶意串通而少交的契税部分可由相关税务部门进行相应的处罚。因潘永利与马富荣系夫妻，潘永利未提供购房用于其个人居住的证据，故产生的债务应认定为夫妻共同债务，应由二人共同偿还。关于郭庆广、宫义花要求潘永利、马富荣赔偿其因索要房款支出的餐旅费及开锁、换锁费、水电费无事实及法律依据，不予支持。一审法院判决：一、潘永利、马富荣于本判决生效后十日内付清郭庆广、宫义花的购房款210000元及自2016年4月1日起至2016年7月13日止的同期银行贷款利率4倍的利息；二、驳回郭庆广、宫义花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4792.37元，保全费1520元，由潘永利、马富荣共同负担。本院审理中，潘永利、马富荣围绕其上诉请求提交署名马英杰的书面证言，证称马英杰在起草协议时曾向郭庆广核实土地证情况，郭庆广表示“没有土地使用证，但有大土地证”。潘永利、马富荣依此主张郭庆广在签署协议时表明涉案房屋有土地证，之后双方在查询后，因没有土地证而签署了第二份协议。郭庆广、宫义花主张马英杰没有出庭作证，无法判断证明是否其本人书写，该证言为无效证据。本院认为，潘永利、马富荣提交署名马英杰的书面证言，但马英杰没有出庭作证，不能确定相应证言的真实性，且郭庆广、宫义花亦不认可，故对该书面证言的证据效力不予认定。郭庆广、宫义花提交栖霞市公安局2016年5月27日对潘永利的讯问笔录复印件，潘永利讯问中称“因为我买郭庆广的房子，在今年1月15日郭庆广将房产证过户到了我身上，但是土地证他一直没有过户给我，当时我已经支付了十万元钱给郭庆广，房子一共三十一万元钱，由于郭庆广土地证一直没有过户，剩余的二十一万元我就一直没有给他，他今天就是来找我要我欠的这个钱”。郭庆广、宫义花依此主张涉案房屋的买卖价格为31万元。潘永利对该讯问笔录的真实性没有异议，主张其所作陈述只是表明郭庆广向其主张的是31万元。本院认为，栖霞市公安局2016年5月27日对潘永利进行讯问，时间在潘永利办理涉案房屋过户登记之后，潘永利在接受讯问中认可涉案房屋价款为31万元，尚欠郭庆广21万元，应为其真实意思表示，依法应予认定。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。潘永利主张其与郭庆广、宫义花协商变更了购房价款，更改了购房协议，郭庆广、宫义花予以否认，并提供了公安机关讯问潘永利的笔录，潘永利在接受讯问中并未提出购房价款变更的情况，认可尚欠购房款21万元，由此可以认定涉案房屋买卖价款为31万元，潘永利尚欠21万元。潘永利主张因涉案房屋没有土地证而变更购房价款，证据不足，依法不予支持。潘永利未依约支付购房款，郭庆广、宫义花要求其承担相应利息，符合法律规定，依法应予支持。综上所述，潘永利、马富荣的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4792.37元，由上诉人潘永利、马富荣负担。本判决为终审判决。审判长　　慈勤哲审判员　　衣振国审判员　　姜松诚二〇一七年五月二十七日书记员　　付微微 搜索“”