（2017）湘07民终505号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-06-12
案件名称
熊进与蒋珊华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省常德市中级人民法院
所属地区
湖南省常德市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蒋珊华,熊进
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘07民终505号上诉人（原审被告）：蒋珊华，女，1965年3月14日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：施杰，湖南中思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊进，男，1972年12月30日出生，汉族，居民，住广东省从化市。委托诉讼代理人：黄李桃，湖南经卫律师事务所律师。上诉人蒋珊华与被上诉人熊进房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2017）湘0702民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蒋珊华的委托诉讼代理人施杰、被上诉人熊进的委托诉讼代理人黄李桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋珊华上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：上诉人未收到解除合同通知，签收人并非上诉人，合同尚未解除；蒋珊华一直在积极协商房租给付事宜，没有恶意违约，100000元的违约金明显偏高。熊进辩称，解除合同通知的邮件已明确载明收件人“蒋珊华”，收件地址为合同租赁房屋的所在地，且收件单位已注明蒋珊华个人经营的酒店名称，联系电话亦为蒋珊华的手机号码，酒店前台也是蒋珊华的员工，酒店前台签收已表明该邮件到达蒋珊华处。蒋珊华属于根本违约，100000元违约金没有过高。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。请求二审驳回上诉，维持原判。熊进向一审法院起诉请求：1、蒋珊华向熊进支付截止合同解除时拖欠的租金239167元和支付违约金100000元；2、蒋珊华向熊进按原状返还租赁房屋，且按照租金标准1124元／日从合同解除之日起至实际返还租赁房屋之日止向蒋珊华支付房屋占用使用费；3、诉讼费由蒋珊华承担。一审法院认定事实：2016年6月1日，熊进与蒋珊华签订《房屋租赁合同》，约定：熊进将位于常德市武陵区紫菱路鸿升花园1、2、3号楼108.109.110.202号房屋（房屋产权证号为：常房权证监证字第××号）租赁给蒋珊华开设餐馆使用，房屋租赁期间自2016年6月1日至2018年5月31日止，年租金为人民币410000元（不含税，房屋租赁产生的税费由蒋珊华代扣代缴），房屋租金每年6月1日前和12月1日前各交付一半，因某种原因延迟交付房租，由熊进和蒋珊华双方协商，如不能达成共识，熊进有权单方解除合同并向蒋珊华收取100000元的违约金（房屋租金照样按合同约定收取）。合同还约定，合同双方出现违约时，由违约方向对方支付100000元的违约金。《房租租赁合同》签订后，蒋珊华租赁以上房屋至今，但未按合同约定支付租金，熊进认为蒋珊华拖欠租金的行为已构成严重违约，故起诉至本院，提出前列诉讼请求。另查明，2016年12月29日，熊进向蒋珊华邮寄发出解除合同的通知，通知蒋珊华解除《房屋租赁合同》，并要求蒋珊华于2017年1月10日前按原状返还租赁房屋并办理拖欠租金等费用结算。邮件注明收件人“蒋珊华”，收件单位“武陵区鸿升龙弟酒店（武陵区梦湘餐厅）”，收件地址“常德市武陵区芷兰街道柳菱社区朝阳路鸿升花园小区107-202号”，内件品名“熊进委托寄解除房屋租赁合同通知壹份”。2016年12月30日，该通知由武陵区鸿升龙弟酒店的前台签收。还查明，蒋珊华个人经营的武陵区梦湘餐厅于2016年11月2日，名称变更登记为武陵区鸿升龙弟酒店，经营场所未发生变更，仍为常德市武陵区芷兰街道柳菱社区朝阳路鸿升花园小区107-202号。一审法院认为：熊进与蒋珊华签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容亦不违反相关法律法规强制性的规定，应认定该合同合法有效，熊进、蒋珊华均应按合同约定履行义务。合同签订后，熊进依约将租赁房屋交付蒋珊华使用，蒋珊华对房屋进行了装修，并开始餐馆经营，但未按照合同约定支付第一期和第二期的房屋租金，属合同违约，应承担违约责任。关于拖欠的租金和违约金。因蒋珊华迟延给付租金，且经催告后仍未履行，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，熊进有权解除合同，解除合同时应该通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，熊进于2016年12月29日向蒋珊华邮寄解除合同通知，2016年12月30日该邮件由武陵区鸿升龙弟酒店前台签收，蒋珊华认为前台签收不能证明该通知已送达本人。一审法院认为，该邮件已明确载明收件人“蒋珊华”，收件地址为合同租赁房屋的所在地，且收件单位已注明蒋珊华个人经营的餐馆名称，联系电话亦为蒋珊华的手机号码，酒店前台签收已表明该邮件到达蒋珊华处，在庭审中，蒋珊华表明一直在与熊进协商处理租金事宜，足见蒋珊华已收到合同解除通知，并已知晓该通知内容，故熊进与蒋珊华签订的《房屋租赁合同》已于2016年12月30日解除，对于熊进要求蒋珊华支付2016年6月1日起至2016年12月30日止的房屋租金的诉讼请求，予以支持。根据合同约定，年租金为人民币410000元，故该期间的房屋租金为人民币239260.27元（410000元／年÷365天／年x213天），熊进诉请人民币239167元，予以支持。对于熊进主张的违约金，合同约定按人民币100000元计付，占合同总金额的12.2%，该约定并未明显超过法律规定的标准，予以支持。关于按原状返还租赁房屋和房屋占有使用费。本案中，蒋珊华延迟支付租金导致熊进解除合同，但合同并未约定解除后装饰装修物的处理，根据合同法的相关规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状；承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的应当恢复原状；对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的不予支持，出租人同意利用的应在利用价值范围内予以适当补偿。现熊进认为租赁房屋的装饰装修物对其没有任何利用价值，要求蒋珊华将房屋恢复至租赁合同签订时的初始状态，不违反法律规定，故对熊进要求蒋珊华按原状返还租赁房屋的诉讼请求，予以支持。另，熊进要求蒋珊华按照合同约定的租金标准即1124元／日从合同解除之日（即2016年12月31日）起至实际返还租赁房屋之日止向其支付房屋占有使用费，因《房屋租赁合同》中已明确约定“因某种原因延迟交房租……有权单方解除合同……（房屋租金照样按合同约定收取）”，故对熊进要求蒋珊华按合同约定支付房屋占有使用费的诉讼请求，予以支持。但根据年租金人民币410000元，日租金为1123.3元，故占有使用费应按1123.3元／日计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应由法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决：一、蒋珊华于本判决生效之日起十日内向熊进支付截止合同解除时拖欠的租金人民币239167元及违约金人民币100000元；二、蒋珊华于本判决生效之日起十日内向熊进按原状返还租赁房屋，并从2016年12月31日起至实际返还租赁房屋止，按1123.3元／日的标准向熊进支付房屋占有使用费；三、驳回熊进的其它诉讼请求。一审案件受理费6400元，由蒋珊华负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人二审争议的焦点为：一、熊进与蒋珊华签订的租赁合同是否解除；二、当事人在租赁合同中约定的违约金是否过高，蒋珊华是否应支付熊进违约金100000元。关于争议焦点一，熊进与蒋珊华签订《房屋租赁合同》后，熊进、蒋珊华均应按合同约定履行义务。在合同履行中，蒋珊华迟延给付租金，且经催告后仍未履行。依照双方签订的《房屋租赁合同》约定：因某种原因延迟交付房租，由熊进和蒋珊华双方协商，如不能达成共识，熊进有权单方解除合同。故熊进有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，熊进于2016年12月29日向蒋珊华邮寄解除合同通知，2016年12月30日该邮件由武陵区鸿升龙弟酒店前台签收，蒋珊华认为前台签收不能证明该通知已送达本人。本院认为，该邮件已明确载明收件人“蒋珊华”，收件地址为合同租赁房屋的所在地，且收件单位已注明蒋珊华个人经营的餐馆名称，联系电话亦为蒋珊华的手机号码，酒店前台签收已表明该邮件到达蒋珊华处，熊进与蒋珊华签订《房屋租赁合同》已于熊进邮寄给蒋珊华的解除合同通知到达蒋珊华处即2016年12月30日解除。故一审法院认定熊进与蒋珊华签订的《房屋租赁合同》已于2016年12月30日解除，并无不当。蒋珊华关于并未收到解除合同通知，签收人并非蒋珊华，合同尚未解除的上诉理由不能成立。关于争议焦点二，熊进与蒋珊华签订的《房屋租赁合同》约定：因某种原因延迟交付房租，由熊进和蒋珊华双方协商，如不能达成共识，熊进有权单方解除合同并向蒋珊华收取100000元的违约金。合同还约定，合同双方出现违约时，由违约方向对方支付100000元的违约金。《房租租赁合同》签订后，蒋珊华租赁占用以上房屋至今，但未按合同约定支付租金与房屋占用使用费，熊进认为蒋珊华依约应支付违约金100000元。经查，双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定的100000元违约金并没有过分高于蒋珊华至今为止拖欠熊进租金及房屋占有使用费所造成的利息损失，故对一审法院判令蒋珊华支付熊进违约金100000元，并无不当。蒋珊华关于100000元违约金明显偏高的上诉理由不能成立。综上所述，蒋珊华的上诉请求不能成立，上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6400元，由蒋珊华负担。本判决为终审判决。审判长 赵昌华审判员 杨 炎审判员 张 利二〇一七年五月二十七日书记员 余 芳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审 来自：