（2017）湘05民终560号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-09-18
案件名称
永州市恒润房地产开发有限公司与方永鑫、原审被告陈海荣商品房买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省邵阳市中级人民法院
所属地区
湖南省邵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
永州市恒润房地产开发有限公司,方永鑫,陈海荣
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘05民终560号上诉人（原审被告）：永州市恒润房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩翠竹路19号。法定代表人：陈海荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：王飞鹏、张敬东，湖南骄阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方永鑫，。委托诉讼代理人：王征红，湖南云山律师事务所律师。原审被告：陈海荣，永州市恒润房地产开发有限公司董事长。上诉人永州市恒润房地产开发有限公司（以下简称恒润公司）因与被上诉人方永鑫、原审被告陈海荣商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省武冈市人民法院（2017）湘0581民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月25日公开开庭进行了审理，上诉人恒润公司的委托诉讼代理人王飞鹏与被上诉人方永鑫及其委托诉讼代理人王征红到庭参加诉讼，原审被告陈海荣无正当理由未到庭，本案现已审理终结。恒润公司上诉请求：1.撤销湖南省武冈市人民法院（2017）湘0581民初88号民事判决书，依法改判或者裁定发回一审法院重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清。首先，一审法院认定上诉人未按时交房是因为一房二卖的事实是错误的。本案中，因为武冈市政府部门行政审批错误及被永州中级人民法院保全等原因，导致上诉人不能按时交房，而这些事情并不是上诉人造成的，并且双方在合同中也有约定因上述原因延期交房，上诉人不承担违约责任。其次，一审法院认定被上诉人不能网签，从而推定一房二卖，被上诉人不能实现合同目的事实认定不清。①关于误签的事实，在本案中，因为被上诉人提供的证据系当庭提交，一审法院并没有在庭前交付给上诉人，导致上诉人发现房产管理所提供的证据错误时无法及时提供证据，对此上诉人在当庭己经提出并愿意在庭后补交，同时上诉人提出与第三人彭刚网签系误签，并愿意在补交证据时，一起请求证人彭刚出庭作证，并提交了出庭作证申请书，但一审法院并没有重新给上诉人提交证据的时间与机会，直接作出了判决。②是否进行网签，并不是是否能够交房，是否能够实现合同目的的条件。在本案中，就算被上诉人提供的关于网签的证据完全成立，也并没有排除被上诉人实现合同目的的条件，同时也完全可以交房。③本案中，双方合同约定按银行按揭，后来被上诉人变更了合同，分次付款，但被上诉人一直未将余款付清，被上诉人违约在先，但一审法院并没有审理与认定，明显也属于认定事实不清。2.一审法院适用法律错误。一审法院没有按照民事诉讼法及相关司法解释分配举证责任，也没有提供上诉人补交证据的机会，就直接以没有提交证据判决。同时对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定进行错误的理解与引用，本案中并没有导致商品房买卖合同目的不能实现，一审判决属于适用法律错误。3.一审判决显失公平。一审判决不顾误签的事实，也不给上诉人提交证据的机会，直接按商品房买卖合同计算利息，双倍赔偿，这样的判决既违法，又显失公平。被上诉人方永鑫答辩称，本案是商品房买卖合同纠纷，合同的相对方是上诉人与被上诉人，上诉人在一审要求追加案外人为当事人，一审法院没有采纳。上诉人将出售给被上诉人的房屋又卖给案外人彭刚，显然是错误的。原判认定事实清楚，适用法律恰当，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。方永鑫向一审法院起诉请求：1.解除原告方永鑫与被告恒润公司所签订的《恒润·都市豪庭商品房买卖合同》，判令两被告立即返还原告购房款35万元及利息，并赔偿原告35万元；2.本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：被告恒润房地产公司成立于2010年4月22日，经营范围为房地产开发、经营，基础设施投资、建设，投资与资产管理，物业管理等，法定代表人为陈海荣。2016年2月6日，原告与被告恒润房地产公司签订了《恒润·都市豪庭商品房买卖合同》，约定原告方永鑫以按揭方式购买被告永州市恒润房地产开发有限公司开发的“恒润·都市豪庭”小区2408号房，建筑面积136.26平方米，单价3808.08元／平方米，总价518888元；首付款10万元，余款418888元以银行按揭方式支付；合同约定恒润房地产公司应于2016年12月30日前将验收合格的商品房交付给买受人，遭遇不可抗力或非因出卖人的原因造成延期交房，出卖人应在发生之日起20日内告知买受人；逾期交房超过30日，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款10%支付违约金。签订合同当日，原告方永鑫支付了10万元首付款，被告恒润房地产公司向方永鑫出具了一份收据为“兹收到方永鑫交来2408房房款10万元”；同年2月16日，原告与被告恒润房地产公司变更了付款方式，当天原告支付了25万元购房款，被告恒润房地产公司向原告方永鑫出具了另一份为“兹收到方永鑫交来2408房款25万元”的收据；以上二份收据均盖有“永州市恒润房地产开发有限公司财务专用章”。2016年11月1日，被告恒润房地产公司与案外人彭刚网签了商品房买卖合同，将恒润都市豪庭2408号商品房出售给彭刚，双方在当地房地产主管部门进行备案并在网上予以公布。该房的房号与原告方永鑫、被告恒润房地产公司签订的《恒润·都市豪庭商品房买卖合同》所购买的房号一致。一审法院认为，被告恒润房地产公司与原告方永鑫签订的商品房实卖合同以及被告恒润房地产公司与案外人彭刚签订的商品房买卖合同，均系合同当事人的真实意思表示，未违反相关法律规定，故两份合同均合法有效。被告是否一房二卖是双方当事人争执的焦点，从本案证据分析，原告提交的《恒润·都市豪庭商品房买卖合同》与武冈市房产交易管理所出具的证明，证明恒润房地产公司出售给方永鑫的商品房与恒润房地产公司出售给案外人的商品房所在位置、房号、面积均一致；被告虽然不认可其一房二卖，解释说网签是办理错误，但未提交相关证据予以反驳。因此，原告提出其购买的商品房已由被告通过网签合同的形式另外出售给他人的主张，予以采信。商品房网签是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，网签后具有公示、确认和管理等功能，未经当事人在规定的期限内共同申请注销或买受人自愿申请注销，网签的证明、确认的效力将一直持续。因被告不能向原告交付约定的房屋的行为已构成违约，原告的合同目的不能实现，故原告提出解除商品房买卖合同、返还购房款及利息并要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告恒润房地产公司系有限责任公司，以其自己的财产承担有限责任，原告提交的一份汇款证明也不足以证明恒润房地产公司与陈海荣的个人财产产生了混同，且陈海荣未与原告发生合同关系，原告要求被告陈海荣承担责任的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：（一）解除原告方永鑫与被告永州市恒润房地产开发有限公司于2016年2月6日签订的《恒润·都市豪庭商品房买卖合同》；（二）被告永州市恒润房地产开发有限公司返还原告方永鑫已付购房款350000元；（三）被告永州市恒润房地产开发有限公司按年利率6%的标准支付原告方永鑫已付购房款从2016年2月16日起至起2017年2月15日止的利息21000元；（四）被告永州市恒润房地产开发有限公司支付原告方永鑫赔偿款350000元；（五）驳回原告方永鑫要求被告陈海荣承担责任的诉讼请求。二审期间，上诉人恒润公司向本院提交了一组证据，即武冈市房产交易管理所的证明，用以证明被上诉人方永鑫所提交的房产交易管理所所出具的证据网签时间是错误的。本院组织双方当事人进行了举证质证。经审查，该证据符合其三性的要求，予以认定。二审另查明，武冈市恒润都市豪庭项目2408号房，买受人为彭刚，网签受理时间为2016年5月26日。二审所查明的其他事实和对证据的认定与原判一致。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。本案双方争执的焦点主要有以下三个方面，一是恒润公司是否存在一房二卖的事实；二是原审法院是否遗漏了诉讼当事人；三是原判适用法律和实体处理是否恰当。关于恒润公司是否存在一房二卖的问题。上诉人恒润公司与被上诉人方永鑫于2016年2月6日所签订的《恒润·都市豪庭商品房买卖合同》，恒润公司将恒润·都市豪庭项目的2408号房屋出售给方永鑫，该合同系双方当事人真实意思的表示，自签订之日起就具有法律效力，应受法律的保护。恒润公司在没有与方永鑫解除合同的情况下，又将属于方永鑫所购的2408号房出售给案外人彭刚，并于2016年5月26日将与彭刚所签订的购房合同进行了网签公示，恒润公司自己亦认可方永鑫与彭刚所购的是同一套房屋，恒润公司一房二卖的事实是清楚的。恒润公司上诉提出彭刚购房的网签属误签，其可以按约向方永鑫交房，但恒润公司至今未将其与彭刚购房的网签予以撤销，亦未将房屋在约定的期限内向方永鑫交付，故恒润公司上诉称没有一房二卖、与彭刚的网签系误签的理由不成立。原审法院是否遗漏了诉讼当事人的问题。方永鑫所购房屋是恒润公司的，方永鑫是与恒润公司签订的购房合同，根据合同签订的相对性原则，方永鑫因自己的权益受到侵害，起诉合同相对人恒润公司并无不当。其诉讼请求是要求解除双方所签订的商品房买卖合同，返还购房款及赔偿损失，并不是要求恒润公司交付房屋，其诉讼请求与彭刚无法律上的利害关系。虽彭刚所购房屋与方永鑫所购房屋系同一房屋，但彭刚并不知情，属于善意的第三人，无需向方永鑫承担法律责任。因此，原审法院没有将彭刚追加为本案的第三人是可以的，恒润公司要求将彭刚作为诉讼当事人的理由不成立，本院不予支持。原判适用法律和实体处理是否恰当的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条元规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该项房屋出卖给第三人。…….”。原审法院根据上述法律规定，结合方永鑫的诉请和结合本案的事实，进行判处并无不妥。恒润公司提出原判适用法律错误的理由不成立。综上所述，恒润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费10800元，由上诉人永州市恒润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭晓飞审 判 员 李盛刚审 判 员 莫佩华二〇一七年五月二十七日代理书记员 李林玉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”