（2017）湘10民终580号

裁判日期: 2017-05-27

公开日期: 2017-07-04

案件名称

周建凤与王月英、邓嗣洲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省郴州市中级人民法院

所属地区

湖南省郴州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

周建凤,王月英,邓嗣洲

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省郴州市中级人民法院民事判决书（2017）湘10民终580号上诉人（原审被告、反诉原告）：周建凤被上诉人（原审原告、反诉被告）：王月英委托诉讼代理人：周文新，湖南天夫律师事务所律师。原审被告：邓嗣洲委托诉讼代理人：邓雪芳（系原审被告邓嗣洲之女）上诉人周建凤因与被上诉人王月英及原审被告邓嗣洲房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2016）湘1002民初1353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周建凤，被上诉人王月英的委托诉讼代理人周��新，原审被告邓嗣洲及其委托诉讼代理人邓雪芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周建凤上诉请求：1、撤销一审判决，并改判王月英赔偿侵占房屋给周建凤造成的经济损失38,000元。2、本案诉讼费用由王月英负担。事实和理由：1、周建凤与邓凤英并未将涉案房屋的土地转让给邓嗣洲，邓嗣洲更未在该土地上出资建房，故邓嗣洲并无房屋可出售给王月英，涉案房屋属周建凤个人所有。2、王月英与邓嗣洲签订的《售房协议》是不真实的，属无效合同，不具有法律效力。3、邓嗣洲一审在规定期限内申请对《售房协议》和收条进行鉴定，一审法院认定邓嗣洲逾期提交申请是错误的。4、涉案房屋属周建凤个人所有，并非邓嗣洲赠与给周建凤，一审判决认定事实错误。5、一审法院自行收集了伪造的证据作为王月英提交的证据未经公开质证就予以采��，而对周建凤提交的经质证的证据未予采信，属程序违法。王月英辩称：1、本案的《售房协议》和收条真实、合法、有效，邓嗣洲认为《售房协议》和收条是伪造的，但其在一审法院释明后，未在指定期限内递交鉴定申请和交纳鉴定费用，则邓嗣洲应承担相应后果。2、有生效的法律文书、房管部门的档案等可证实涉案的楼房系由邓嗣洲所建且属邓嗣洲所有，并不属周建凤所有。3、邓嗣洲系以其与周建凤失效的结婚证将涉案房屋初始登记为邓嗣洲与周建凤共同所有，邓嗣洲此后通过无偿赠与变更登记为周建凤所有，依法应当撤销。4、邓嗣洲与周建凤长期对外隐瞒离婚事实。出售涉案房屋时，邓嗣洲与周建凤居住在一起且对出售涉案房屋的事实予以认可。涉案房屋已交付给王月英，王月英装修后长达八年时间，邓嗣洲和周建凤均未对王月英占有该房屋提出异议。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。邓嗣洲述称，同意周建凤的上诉请求和理由。1、王月英一审中未提交收据的原件和701房的购房合同。2、701房并非邓嗣洲所建，邓嗣洲也未与王月英签订购房合同，邓嗣洲对王月英居住在涉案房屋的情况并不知情。3、涉案土地是周建凤与邓凤英购买的，涉案房屋属周建凤的自建房，并非邓嗣洲赠与给周建凤。4、房屋产权登记的相关资料均非邓嗣洲办理，资料上的签名也非邓嗣洲所签。邓嗣洲向一审法院申请鉴定，但一审法院未予鉴定。王月英向一审法院起诉请求：1、撤销邓嗣洲与周建凤之间就郴州市开发区五岭大道西侧五岭机电大市场238号3栋一单元701号房屋（权证号7110182**）的无偿赠与行为；2、确认郴州市开发区五岭大道西侧五岭几点大市场238号3栋一单元701号房屋（权证号7110182**）归王月英所有，判令邓嗣洲、周建凤立即将该房屋转移登记至王月英名下；3、邓嗣洲赔偿王月英因逾期办理该房屋不动产权属转移登记手续而造成的损失64,800元（按照王月英已付购房款年贷款利息6%计算损失至2016年10月，此后损失另算至办好该房屋不动产权属转移登记手续时止）；4、本案的诉讼费用由邓嗣洲、周建凤负担。周建凤提起反诉请求：1、王月英向周建凤返还郴州市开发区五岭大道西侧万华机电市场238号3栋一单元701号住房；2、王月英赔偿周建凤经济损失38,000元；3、本案诉讼费用由王月英负担。一审法院认定事实：2008年9月8日，邓嗣洲（甲方）将自建的房屋卖给王月英（乙方），双方签订《售房协议》，约定：甲方将坐落于郴州市开发区五岭大道西侧万华机电市场��面的第陆楼（住房的五楼）左边的一套住房卖给乙方，住房为三室二厅一厨一卫一阳台，房屋面积为104.17平方（实测面积104.85m²）；房屋总价为188,000元整，总金额按照房产证核实的实际面积计算；付款方式为第一次付款180,000元，余款在办房产证时一次付清；甲方在交房后两年内负责为乙方办好契证、房产证以及土地证；交房时间：甲方保证在2008年9月8日交房。在签订《售房协议》的当日，王月英向邓嗣洲支付了180,000元购房款，邓嗣洲向王月英出具购房款《收据》，并将701号房屋（权证号7110182**）交付给王月英使用。2011年8月31日，邓嗣洲将诉争房屋无偿赠与给周建凤，并办理了房屋所有权变更登记，该房屋现登记在周建凤名下。邓嗣洲与周建凤于1999年12月13日办理了离婚手续。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同对��事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行义务。本案的争议焦点为：1、邓嗣洲将诉争房屋无偿赠与给周建凤的行为是否应予撤销；2、邓嗣洲是否应将诉争房屋过户给王月英并赔偿因逾期过户造成的相应损失；3、王月英是否存在非法侵占诉争房屋的行为以及是否应当赔偿相应损失。一、邓嗣洲将诉争房屋无偿赠与给周建凤的行为是否应予撤销的问题。《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为；”本案中，邓嗣洲于2008年9月8日与王月英签订《售房协议》，并将诉争房屋实际交付给王月英使用，又于2011年9月13日将诉争房屋无偿赠与给周建凤，并办理了过户登记。邓嗣洲的这一无偿赠与行为严重侵害了债权人王月英的合法权益，王月英享有撤销权。周建凤辩称，王月英的撤销权超过了一年的除斥期间，不应支持。王月英述称，其是在起诉之后，于2016年9月18日到房屋登记机关查询诉争房屋的登记档案时，才发现诉争房屋已被无偿赠与给周建凤。王月英于2016年9月18日得知诉争房屋被无偿赠与，于2016年9月30日向法院申请撤销邓嗣洲的这一无偿赠与行为，并未超过撤销权的除斥期间，故，王月英请求撤销邓嗣洲的无偿赠与行为，予以支持。二、邓嗣洲是否应将诉争房屋过户登记到王月英名下并赔偿逾期办理过户登记的损失的问题。根据查明的事实，王月英与邓嗣洲签订的《售房协议》依法成立并生效。按照该协议约定，邓嗣洲应该在交房后两年内（即2010年9月8日之前）负责为王月英办好契证、房产证以及土地证，但邓嗣洲直至本案起诉之日都未将诉争房屋变更登记到王月英名下，依法应当承担相应的违约责任，故王月英要求邓嗣洲履行将诉争房屋过户登记到王月英名下的诉讼请求，予以支持。此外，由于邓嗣洲已将诉争房屋转移登记到周建凤名下，故周建凤应配合邓嗣洲将诉争房屋变更登记到王月英名下。关于邓嗣洲逾期办理房屋过户登记是否应赔偿相应损失的问题。虽然双方在《售房协议》中约定“甲方在交房后两年内负责为乙方办好契证、房产证以及土地证。”但双方并未就甲方逾期办理上述证件的违约赔偿责任进行约定，而且邓嗣洲在合同签订当日就将诉争房屋交付给王月英使用，王月英已实际占有使用诉争房屋，故王月英要求邓嗣洲赔偿逾期办理过户登记的损失的诉讼请求，不予支持。三、王月英是否存在非法侵占诉争房屋的行为以及是否应当赔偿相应损失的问题。根据查明的事实可知，王月英通过合法买卖的方式取得了诉争房屋的所有权，故其对诉争房屋的占有是合法占有。周建凤主张王月英非法占有诉争房屋，无事实和法律依据。相应的，周建凤要求王月英赔偿非法占有诉争房屋的相应损失的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十四条、第七十五条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二规定，作出如下判决：“一、撤销被告邓嗣洲将郴州市开发区五岭大道西侧五岭机电大市场238号3栋一单元701号房屋（权证号7110182**）无偿赠与给被告（反诉原告）周建凤的行为；二、确认郴州市开发区五岭大道西侧五岭机电大市场238号3栋一单元701号房屋（权证号7110182**）归原告（反诉被��）王月英所有；三、被告邓嗣洲、被告（反诉原告）周建凤于本判决生效之日起十日内配合原告（反诉被告）王月英将郴州市开发区五岭大道西侧五岭机电大市场238号3栋一单元701号房屋（权证号7110182**）过户登记到原告（反诉被告）王月英名下；四、驳回原告（反诉被告）王月英的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）周建凤的全部反诉请求。本诉案件受理费1420元，由原告王月英负担710元，被告邓嗣洲、被告（反诉原告）周建凤负担710元；反诉案件受理费375元，由被告（反诉原告）周建凤负担”。本院二审期间，周建凤提交1份证据，即湘南学院司法鉴定中心出具的司法鉴定书，拟证明邓嗣洲、王礼青等五人签订的购地合同和土地转让合同以及邓嗣洲、刘阳波与王艇松签订的建设工程施工合同是伪造的。邓嗣洲提交1份证据，即湖南正宏司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书，拟证明邓嗣洲、王礼青等五人签订的《购地合同》和邓嗣洲、王礼青等三人签订的《购地合同》中邓嗣洲的签名是虚假的。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王月英质证认为：对周建凤、邓嗣洲提交的两份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，均系由其两人私自委托进行的鉴定，且与本案无关联。周建凤质证认可邓嗣洲提交的证据。邓嗣洲质证认可周建凤提交的证据。本院认证如下：周建凤提交的证据和邓嗣洲提交的证据与本案的处理无关联，本院不予采信。邓嗣洲向本院提交笔迹鉴定申请，请求对邓嗣洲、王礼英等五人签订的《购地合同》及涉案土地规划、建设等资料中邓嗣洲的签名进行鉴定，由于邓嗣洲的该申请事项与本案处理无关联，本院不予准许。本院除对一审认定的事实予以确认外，另查明：1、郴州市国土资源局2005年第18号地块揭牌户主名单中载有邓嗣洲；2008年1月16日就涉案楼房郴州市私人建设工程竣工验收及违章处理记录中载明姓名为邓嗣洲；2008年1月18日郴州市房屋测绘队对涉案房屋作出的房产测绘报告书载明委托人为邓嗣洲；郴州市规划局于2008年12月11日颁发的建设工程规划许可证建设个人中载有邓嗣洲；郴州市建设工程质量安全协会于2009年7月27日作出的鉴定报告载明委托单位为邓嗣洲。2009年涉案房屋进行初始登记时，登记产权人为邓嗣洲，共有人为周建凤，所有权证号为709004045号，共有权证号为709004047号。2、2011年9月8日，邓嗣洲、周建凤出具了一份《非交易转移情况说明》，载明其2009年10月对涉案房屋申办房产证时，提供了其两人作废的结婚证，致使涉案房屋登记为邓嗣洲与周建凤共同共有。本院��为，本案二审的争议焦点为：一、本案中邓嗣洲与王月英签订的《售房协议》是否合法有效；二、王月英应否向周建凤赔偿损失。关于焦点一。2008年9月8日，邓嗣洲与王月英签订本案《售房协议》。邓嗣洲虽否认本案《售房协议》的真实性，主张并非其签订，但其未提交充分证据予以反驳，本院认定本案《售房协议》系邓嗣洲与王月英的真实意思表示，合法有效。邓嗣洲与王月英签订《售房协议》时，涉案土地的使用权人登记为邓嗣洲，涉案房屋尚未进行编号并办理产权登记。郴州市国土资源局2005年第18号地块揭牌户主名单、郴州市私人建设工程竣工验收及违章处理记录、房产测绘报告书、建设工程规划许可证、郴州市建设工程质量安全协会作出的鉴定报告等证据中均载明邓嗣洲的名字。周建凤主张其与邓嗣洲早已于1999年12月13日离婚，��案土地、涉案房屋系周建凤所有，邓嗣洲无权处分。但对于周建凤与邓嗣洲离婚后，由邓嗣洲办理的相关审批、测绘、验收等手续以及登记土地使用权人为邓嗣洲的权属证件，周建凤未提交充分证据予以否认，亦未提交充分证据证实签订本案《售房协议》时涉案土地、房屋归周建凤所有，本院对周建凤的该项主张不予支持。根据邓嗣洲与王月英签订的《售房协议》约定，邓嗣洲在交房后两年内即2010年9月8日前负责为王月英办好契证、房产证及土地证，但邓嗣洲与周建凤于2009年持已作废的结婚证将涉案房屋办理为其两人共有，又于2011年9月13日以无偿赠与的形式变更登记为周建凤所有，可见邓嗣洲、周建凤存在不为王月英办理涉案房屋权属登记的故意。签订《售房协议》当天，王月英即支付邓嗣洲购房款180,000元并由邓嗣洲出具了收据，王月英依约履行了义务。邓嗣洲将涉案房屋依约交付给王月英，且在此后长达八年的时间里邓嗣洲、周建凤未提出异议，现邓嗣洲未依约为王月英办理相关权证明显违约，对王月英要求邓嗣洲、周建凤配合其将涉案房屋变更登记在王月英名下的诉请，本院予以支持。关于焦点二。王月英系通过合法方式占有取得涉案房屋，周建凤要求王月英向其赔偿损失38,000元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，周建凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由周建凤负担。本判决为终审判决。审判长　何文捷审判员　罗燕青审判员　张友荣二〇一七年五月二十七日法官助理　刘芳岑书记员　梁俊雯附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注公众号“”