（2017）湘0103民初1132号
裁判日期: 2017-05-27
公开日期: 2017-06-29
案件名称
程诚与田梅及第三人长沙市泰山房地产经纪有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市天心区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程诚,田梅,长沙市泰山房地产经纪有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十条
全文
湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0103民初1132号原告（反诉被告）：程诚。被告（反诉原告）：田梅。委托诉讼代理人：余小波，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李进，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。第三人：长沙市泰山房地产经纪有限公司，住所地：长沙市天心区书院南路423号乾城嘉园第1幢931号。法定代表人：张义婷，总经理。委托诉讼代理人：周柯，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨威，系该公司员工。原告（反诉被告）程诚与被告（反诉原告）田梅及第三人长沙市泰山房地产经纪有限公司（以下简称泰山公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程诚、被告田梅的委托诉讼代理人余小波、第三人泰山公司的委托诉讼代理人周柯、杨威到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告程诚向本院提出诉讼请求：1、确认继续履行原、被告签订的《房地产买卖合同》；2、被告田梅承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年7月25日，原、被告签订《房地产买卖合同》，原告程诚购买被告田梅所有的位于长沙市天心区赤岭路白沙花园018栋704室/804室房屋。被告田梅拖延至2016年10月25日才清偿抵押贷款，又以土地使用性质为划拨土地不能过户为由拒绝办理过户手续，原告程诚多次催告未果。被告田梅辩称：原、被告所签订的合同已于2016年11月11日解除，该解除行为得到了原告程诚的认可，且原告程诚也于2016年11月15日提起诉讼要求解除合同，故应驳回原告程诚诉讼请求。反诉原告田梅向本院提出反诉请求：1、确认原、被告签订的《房地产买卖合同》已于2016年11月11日解除；2、判令反诉被告程诚支付的定金30000元不予退还3、判令反诉被告程诚赔偿经济损失7683元，第三人泰山公司承担对此连带责任；4、判令第三人泰山公司向反诉原告田梅返还涉案房屋的房产证原件、国土证原件、钥匙；5、反诉被告程诚承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年7月25日，原、被告签订《房地产买卖合同》，反诉被告程诚购买反诉原告田梅所有的位于长沙市天心区赤岭路白沙花园房屋。直至同年9月1日，反诉被告程诚的贷款审核仍未通过，不能按期办理过户手续，已构成根本违约。同年11月11日反诉原告田梅向第三人泰山公司发送律师函通知解除合同，依据合同第六条约定，反诉被告程诚已支付的定金不予退还。第三人泰山公司未经反诉原告田梅允许，将房屋钥匙交付给反诉被告程诚，反诉被告程诚擅自进入房屋，造成水费损失1483元、换锁费300元、租金损失5900元(参照同地段的房屋租金计算的，从合同签订日2016年7月25日到合同解除日2016年11月11日)，共计7683元。反诉被告程诚辩称：1、记不清是否收到反诉原告田梅2016年11月11日发出的解除合同通知，反诉原告田梅无权单方解除合同；2、依据合同约定，反诉原告田梅应于签订合同后十日内自筹资金到抵押权人处偿还抵押贷款余额；3、依据合同约定，原告程诚申请贷款未获批准或批准额度不足均不影响办理过户，原告程诚可在办理过户同时将相应款项直接支付给被告田梅。第三人泰山公司述称：1、未收到被告田梅解除合同的通知；2、在之前的诉讼中，原告程诚表示如能过户则同意继续履行合同，被告田梅同意继续履行合同，现可以办理过户手续，原告程诚要求继续履行合同，故应继续履行合同；3、只有原、被告协商一致解除合同时，第三人泰山公司才能返还相关证件原件及钥匙被被告田梅。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及已确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月25日，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定由原告程诚购买被告田梅所有的位于长沙市天心区赤岭路白沙花园住房及杂屋，该房屋土地使用权类型为划拨地，居间方为第三人泰山公司。房屋总价款为618000元，原告程诚应于合同签订后支付定金3万元，首期房价款118000元（包含已支付定金及尾款），第二期房价款50万元，由原告程诚向银行按揭贷款支付。尾款1万元，从首期房价款中先行扣留尾款并由第三人泰山公司保管，待被告田梅将房产交付原告程诚且签署《房地产交接书》后1个工作日内，由第三人泰山公司转付被告田梅。被告田梅应于合同签订后10日内自筹资金付清其尚欠房屋抵押权人的贷款余额。待原告程诚贷款申请通过，被告田梅房屋抵押登记注销后10个工作日内，双方应办理房屋产权过户手续。待合同约定的房款结清后1日内，被告田梅应将房屋交付给原告程诚。原告程诚申请贷款未获批准或批准额度不足的，原告程诚应在办理过户同时将相应款项直接支付给被告田梅。原、被告应于2016年9月1日前办理过户手续。若被告田梅未按时办理，应向原告程诚双倍返还定金，若原告程诚已将首付房价款支付给被告田梅，则被告田梅除应返还原告程诚全额已付房价款，还应向原告程诚赔偿总房价20%的违约金。若原告程诚未按时办理，则已支付的定金不予返还，若原告程诚已将首付房价款支付给被告田梅，则原告程诚应向被告田梅赔偿总房价20%的违约金，被告田梅有权在已支付房价款中扣除。合同签订后，原告程诚向被告田梅支付了定金3万元，其中1万元依合同约定由第三人泰山公司保管。被告田梅未在约定的期限内还贷解除抵押，直至同年10月24日才结清全部贷款并撤销抵押登记。自同年9月9日起，长沙市不动产登记中心暂停划拨土地上的房屋交易。同年11月11日，被告梅田以原告程诚未及时办理贷款、私自进入涉案房屋构成严重违约为由，向第三人泰山公司发出解除合同的律师函。同月15日，原告程诚向本院提起民事诉讼，请求解除合同并责令被告梅田返还定金、赔偿损失。因2017年3月1日起长沙市不动产登记中心恢复办理划拨土地上的房屋交易，原告程诚于当月2日撤诉，要求被告田梅继续履行合同，被告梅田仍不办理过户手续，酿成纠纷。本院认为：本案双方当事人争议焦点为：1、被告田梅是否享有合同解除权。原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。被告田梅未按约于合同签订后10日内自筹资金付清房屋贷款余额的行为，已构成违约。合同并未约定原告程诚办理贷款的期限，且申请贷款未获批准或批准额度不足的，原告程诚可在办理过户同时将相应款项直接支付给被告田梅，故原告程诚暂时未能办理贷款手续不构成违约。被告梅田以原告程诚未及时办理贷款严重违约为由通知解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）项规定的条件，被告梅田不享有法定解除权。原告程诚在第一次起诉中要求解除合同，是其针对被告田梅不履行合同的违约行为提出的诉讼请求，不是对被告田梅要求解除合同邀约应约的意思表示，不能认定为原、被告已达成解除合同的合意。2、当事人双方是否应该继续履行合同。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告程诚作为守约方，有权选择要求继续履行合同。且原告程诚具备购房资格，涉诉房屋登记在被告田梅名下，已注销抵押登记，划拨地上房屋可以办理过户手续，目前不存在法律上和事实上的继续履行合同的障碍，故原告程诚要求继续履行《房地产买卖合同》的请求，本院予以支持。关于反诉原告田梅要求赔偿经济损失7683元的请求，因反诉原告田梅未举证证明有关损失已实际发生，故本院不予支持。反诉原告田梅请求第三人泰山公司返还位于长沙市天心区赤岭路白沙花园房屋的房产证原件、国土证原件、钥匙的反诉请求，没有合同和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（三）项、第一百零七条、第一百一十条（一）项之规定，判决如下：一、原告程诚和被告田梅继续履行双方于2016年7月25日签订的关于买卖位于长沙市天心区赤岭路白沙花园018栋704室/804室房屋的《房地产买卖合同》；二、驳回反诉原告田梅的反诉请求。案件受理费80元，反诉费371元，共计451元，由被告（反诉原告）田梅承担（案件受理费80元原告已垫付，由被告直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 陈韶鹰人民陪审员 冯春霞人民陪审员 吴良文二〇一七年五月二十七日书 记 员 王金辉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。