（2017）黑01民终1753号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-06-30
案件名称
潘红梅与宋璐、裴淑琴、宋朝阳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘洪梅,宋璐,裴淑琴,宋朝阳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终1753号上诉人（原审原告）：潘洪梅，女，1970年3月12日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区光华街光华小区**栋*单元***室。委托诉讼代理人：孙维涛，黑龙江仁达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宋璐，女，1987年11月9日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区康安路*****号楼*单元***室。法定代理人：裴淑琴，女，1963年12月28日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区康安路*****号楼*单元***室，系宋璐母亲。被上诉人（原审被告）：裴淑琴，女，1963年12月28日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区康安路*****号楼*单元***室。被上诉人（原审被告）：宋朝阳，男，1963年6月1日生，汉族，黑龙江省直机关纪工委工作人员，住哈尔滨市道里区康安路*****号楼*单元***室。委托诉讼代理人：裴淑琴，女，1963年12月28日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区康安路*****号楼*单元***室，与宋朝阳系夫妻关系。上诉人潘红梅、宋璐因与被上诉人裴淑琴、宋朝阳房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2015）里民一民初字第181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人潘洪梅及其委托诉讼代理人孙维涛，上诉人宋璐的法定代理人裴淑琴，被上诉人裴淑琴，被上诉人宋朝阳的委托诉讼代理人裴淑琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘洪梅的上诉请求：撤销一审判决，改判宋璐履行房屋买卖合同，配合潘洪梅办理房屋更名过户手续；宋璐配合潘洪梅办理银行按揭贷款手续；要求宋璐给付潘洪梅房屋租金损失每月1000元（自2015年1月6日至交付房屋之日）。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。潘洪梅已履行全部合同义务，且诉争房屋已更名至潘洪梅名下，一审判决以宋璐为无民事行为能力认定其监护人裴淑琴、宋朝阳与潘洪梅签订房屋买卖合同无效无事实及法律依据。根据《中华人民共和国民法通则》第十四条规定，无民事行为能力人的监护人系其法定代理人，法定代理人享有无民事行为能力人的全部权利，代理无民事行为能力人的民事行为合法有效。2.一审法院认定双方签订的合同无效属于适用法律错误，本案中不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。3.裴淑琴系宋璐的法定代理人，在明确权利义务的情况下签订了合同且该合同已经履行完毕。裴淑琴辩称：1.一审法院认定房屋买卖合同无效正确，其作为宋璐的法定代理人的代理行为无效。2.潘洪梅与裴淑琴签订房屋买卖合同属于恶意串通，损害第三人利益。3.双方签订的房屋买卖合同没有履行完毕，潘洪梅还未缴纳各种税费及更名手续。宋璐、宋朝阳的答辩意见与裴淑琴一致。宋璐的上诉请求：二审法院重新认定双方责任，并依法合理分担损失。事实和理由：1.潘洪梅应归还所占宋璐一个房间和一个床位，由于潘洪梅强占，直接影响宋璐房屋出租收益。2.潘洪梅支付的首付款和监管资金的银行利息损失应按两个阶段划分。在订立合同阶段，潘洪梅与裴淑琴均有责任。裴淑琴在一审中提交电话短信记录及证人证言均能够证明潘洪梅明知宋璐有精神疾病，双方均采取过吃肯德基的方式哄骗宋璐办理公证书和单身证明。2015年1月6日，裴淑琴向潘洪梅返还首付款16.7万元，潘洪梅要双倍拒收该款，故潘洪梅交付的购房款的利息损失。在2015年1月6日前应由裴淑琴和潘洪梅双方承担，在2015年1月6日后全部应由潘洪梅承担。3.宋璐做司法鉴定产生的鉴定费及往返路费共计2460元应由潘洪梅承担。潘洪梅辩称，不同意宋璐的上诉请求，宋璐名下的房产已经过公证委托其母亲裴淑琴签订房屋买卖合同，事实上该房屋已经到房产交易部门进行交易并且办理了产权证书，已经过户到潘洪梅名下，潘洪梅已经取得房屋所有权，现宋璐主张是裴淑琴与潘洪梅恶意串通签订的合同没有证据，因潘洪梅在房屋买卖前没有见过宋璐，裴淑琴称该房屋在宋璐名下，手续齐备，在此情况下签订的房屋买卖合同。因此，宋璐主张的哄骗情形不存在，以此认定合同无效没有事实及法律依据。裴淑琴、宋朝阳辩称，同意宋璐的上诉请求。潘洪梅向一审法院起诉请求：要求宋璐履行房屋买卖合同，配合潘洪梅办理房屋更名过户手续；宋璐配合潘洪梅办理银行按揭贷款手续；要求宋璐给付潘洪梅房屋租金损失每月1000元（自2015年1月6日至交付房屋之日）。一审法院认定事实:宋朝阳、裴淑琴系宋璐的父母。2014年6月19日，宋璐与裴淑琴在黑龙江省哈尔滨市哈尔滨公证处办理（2014）黑哈证内民字第14582号公证书，内容为宋璐委托裴淑琴办理其名下的坐落于哈尔滨市道里区康安路副83副24号2单元4层1号的房产的出售、更名过户、代出现场等相关手续的公证。2014年10月16日，潘洪梅与裴淑琴签订房屋买卖合同书，约定潘洪梅购买宋璐名下位于哈尔滨市道里区康安路副83副24号楼2单元401室房屋，总房款60万元。潘洪梅向裴淑琴支付了16.7万元的房屋首付款。2014年11月25日，潘红梅与裴淑琴签订哈尔滨市存量房交易资金监管协议，由潘红梅存入兴业银行哈尔滨道里支行开户账号：562030100100105855账户内，监管资金13万元。2014年11月26日，哈尔滨市道里房产交易管理所出具受理单，要求潘红梅与裴淑琴于2014年12月16日办理房屋权属证书手续，但潘红梅与裴淑琴未能按照受理单指定时间办理相关手续。2016年7月4日大庆市第三医院司法鉴定所出具庆三医司鉴所[2016]精鉴字第90号司法精神病学鉴定意见书，鉴定意见为宋璐患有精神分裂症；目前无民事行为能力。一审法院认为，宋璐患有精神疾病，系无民事行为能力人，潘洪梅与宋璐签订的房屋买卖合同无效，故潘洪梅要求继续履行房屋买卖合同，配合潘洪梅办理房屋更名过户手续的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持；裴淑琴作为宋璐的监护人，在明知其患有精神分裂症，依然以哄骗的方式在公证机关办理公证书，对本案纠纷应付全部责任；潘洪梅要求给付房屋租金每月1000元，证据不足，不予支持；由于潘红梅已经给付裴淑琴房款16万元，并将13万元存入银行监管，造成一定经济损失，故裴淑琴应按照中国银行同期贷款利率给付潘红梅利息。判决：一、裴淑琴于判决生效后10日内返还潘洪梅房屋首付款16.7万元；二、判决生效后，潘红梅存入兴业银行哈尔滨市道里支行宋璐名下的监管资金13万元归潘红梅所有；三、判决生效后，裴淑琴给付潘红梅房款利息34,713.11元；四、驳回潘洪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，宋璐围绕上诉请求依法提交了下列证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对宋璐举示的照片二张，因裴淑琴对诉争房屋现已实际控制和支配，故不予采信。对宋璐举示的鉴定费票据，本院结合其他证据予以认定。二审中，潘洪梅、裴淑琴、宋朝阳均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。另认定，哈尔滨市道里区人民法院作出的（2015）里民一民特字第6号民事判决书认定宋璐为无民事行为能力人。潘洪梅在签订房屋买卖合同时明知宋璐患有精神疾病，知道宋璐其时是一起刑事案件的被害人。本院认为，关于双方签订的房屋买卖合同的效力问题。宋璐经一审法院特别程序认定无为无民事行为能力人，其并不具备与他人签订房屋买卖合同的相应行为能力，宋璐实施的民事行为当然无效。宋朝阳、裴淑琴系宋璐的父母，是宋璐的监护人，也是宋璐的法定代理人，代理宋璐实施民事行为。《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”本案中，裴淑琴作为宋璐的监护人，以低于市场价格将宋璐名下的诉争房屋出卖给潘洪梅，而宋璐没有其他房产，且裴淑琴、宋朝阳承认哄骗宋璐办理公证，造成宋璐病情不稳，其处分宋璐所有的诉争房屋损害了宋璐的利益，导致宋璐丧失基本居住保障，故双方签订的房屋买卖合同归属无效。对潘洪梅上诉主张履行合同配合办理转移登记，本院不予支持。关于合同无效后的处理及责任认定问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，合同无效后，双方应当互相返还财产。因裴淑琴、宋朝阳现实际占有诉争房屋，整体而言对该房屋已实际控制，且潘洪梅此前占有单间和床位是基于双方的租赁合同关系，并非房屋买卖合同的交付行为。裴淑琴应当向潘洪梅返还首付款16.7万元，存在交易资金监管账户上的13万元亦归潘洪梅所有，一审判决第一项、第二项并无不当，本院予以维持。关于责任分担问题。公证处出具的法律意见书显示裴淑琴承认以哄骗的方式办理公证，作为监护人履行监护职责不当造成纠纷，具有重大过错，虽事后裴淑琴积极地向潘洪梅表示返还购房款的意思，但仍应当承担主要责任。因裴淑琴在一审中举示电话短信记录及证人证言均可以认定证明潘洪梅在签订合同之前已明知宋璐有精神疾病，且知道宋璐因受到人身伤害，在另一起刑事案件中是被害人，故潘洪梅在未确定宋璐行为能力的情况下签订合同亦具有一定的过错，应当对纠纷承担次要责任。故本院对一审判决认定裴淑琴承担全部责任予以纠正。考虑到双方的过错程度，本院酌定裴淑琴承担赔偿潘洪梅购房款利息损失的70%，即34,713.11元×70%＝24,299.18元，其余30%损失由潘洪梅自行承担。关于潘洪梅主张的租金损失问题，与本案不具有之间直接关联性，本院不予支持。关于宋璐主张的鉴定费及往返路费问题，因其及裴淑琴、宋朝阳在一审中并未主张，故本院不予处理。综上所述，潘洪梅的上诉请求不能成立，应予驳回；宋璐的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持哈尔滨市道里区人民法院作出的（2015）里民一民初字第181号民事判决第一、二、四项；二、变更哈尔滨市道里区人民法院作出的（2015）里民一民初字第181号民事判决第三项为：裴淑琴自本判决生效之日起十日内给付潘洪梅截止到2016年12月19日的购房款利息24,299.18元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费300元，由裴淑琴负担210元，潘洪梅负担90元。裴淑琴预交100元，余款110元与购房款利息一并给付潘洪梅。本判决为终审判决。审 判 长 宋 凯审 判 员 柳 波审 判 员 万 迎二〇一七年五月二十六日法官助理 白恩奇书 记 员 于文娟 更多数据：搜索“”来源：