（2017）粤0114民初1272号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-11-16
案件名称
广州农村商业银行股份有限公司花都支行与王在智、广州市烽扬置业有限公司抵押权纠纷一审民事判决书
法院
广州市花都区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州农村商业银行股份有限公司花都支行,王在智,广州市烽扬置业有限公司
案由
抵押权纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初1272号原告：广州农村商业银行股份有限公司花都支行,住所地广州市花都区,统一社会信用代码914401011911986539。负责人：凌游，系该行行长。委托诉讼代理人：张运锐，男，该公司职员。委托诉讼代理人：邝国鹏，男，该公司职员。被告:王在智,男,1986年4月12日出生,汉族,住广东省湛江市麻章区,被告:广州市烽扬置业有限公司,住所地广州市花都区,组织机构代码77837492-7。法定代表人：林小珠。委托诉讼代理人：池柳桃，女，该公司职员。原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行（以下简称农商行花都支行）与被告王在智、广州市烽扬置业有限公司（以下简称烽扬公司）抵押权纠纷一案，本院于2017年1月22日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2017年5月8日公开开庭进行审理。原告农商行花都支行的委托诉讼代理人张运锐，被告烽扬公司的委托诉讼代理人池柳桃到庭参加诉讼，被告王在智经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农商行花都支行向本院提起诉讼请求称：1、判决被告王在智及烽扬公司立即办理广州市花都区秀全××路××号（1号）1505房（坐落：珑汇商业楼1号15层1505房）的房产证和他项权证登记，并将他项权证交付原告保管。2、判决上述被告共同承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年5月10日，原告与王在智签订《楼宇按揭合同》（合同编号：0809004201500174）。约定，原告向王在智提供一手楼宇按揭贷款42万元（第21.1条），期限为自乙方（即原告）实际发放本合同项下贷款之日起计10年，具体以借据为准（第21.3条）；贷款以王在智按揭购买的广州市花都区秀全××路××号（1）1505房（坐落：珑汇商业楼1号15层1505房）作抵押（第2、8.1、20条）；办理预告登记的，待抵押房产竣工交付使用后，甲方双方应协助发展商到房地产管理部门办理房屋所有权证和他项权证，乙方（即原告）有权保管抵押房产的他项权证（第8.4条）。2015年4月10日，烽扬公司与原告签订了《楼宇按揭合作协议》（编号：2015041300000001）。约定：按揭楼宇竣工验收交付使用后，甲方（即烽扬公司）应当及时为购房人办理房屋所有权证和他项权证的申报领取手续，并保证将他项权证等有权文件交付乙方（即原告）保管（第10.1条）。此后，各方根据合同和协议约定办理了按揭房产的抵押权预告登记，并领取了不动产登记证明。原告根据《楼宇按揭合同》约定于2015年9月14日向王在智发放贷款42万元。现上述房产已竣工并符合交付条件，经原告多次催促，王在智、烽扬公司至今未按合同和协议约定办理按揭房产所有权证和他项权证的申报领取手续。根据《物权法》第二十条规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，鉴于王在智、烽扬公司的行为已严重侵害了原告的合法权益，故特向贵院提起诉讼，并恳请贵院支持原告上述诉讼请求。被告烽扬公司辩称，因为我方的项目目前尚未达到竣工也没有达到竣工验收的条件，所以无法按照原告的诉讼请求马上办理不动产登记以及他项权登记。被告王在智未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。原告在庭审中保证其所提供的证据及所作的陈述均属实。原告所举的证据和所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且原告保证真实，本院经核证后予以确认。经审理查明：烽扬公司是涉案楼盘的开发商，于2015年2月12日取得广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售珑汇商业楼1栋。2015年4月10日，烽扬公司（甲方、发展商）与农商行花都支行（乙方、按揭银行）签订《楼宇按揭合作协议》，约定：3、甲、乙双方就甲方开发建设并依法销售的坐落于花都区秀全××路××号的经批准命名为珑汇商业楼商品楼宇进行按揭合作。4.1、对购买本协议第3条所提及的按揭楼宇的购房人，甲方有权推荐其向乙方申请借款。乙方对甲方推荐申请借款的购房人，经审查，决定是否发放贷款。4.2、对符合条件的购房人，乙方与其签订楼宇按揭合同后，向其提供贷款，作为购房人向甲方支付的部分房价款。10.1、按揭楼宇竣工验收交付使用后，甲方应当及时为购房人办理房屋所有权证和他项权证的申报领取手续，并保证将他项权证等有关文件交付乙方保管。协议还就双方其他权利义务进行了约定。2015年5月10日，王在智（甲方、借款人、抵押人）与农商行花都支行（乙方、贷款人、抵押权人）签订《楼宇按揭合同》，1.1、本合同所称按揭是指甲方以其在商品房买卖合同项下所购房产作抵押向乙方申请一定期限和金额的借款以支付发展商之房价款，乙方经审查同意发放贷款，购房人逐月还本付息直至全部还清后，从乙方处取回抵押房产的有关权证并办妥抵押涂销手续，终止借款关系的一系列法律行为的总称。2、见本合同第20条。8.1、甲方自愿以本合同第2条所列之按揭房产向乙方提供抵押担保，作为本合同项下贷款的担保。8.3、本合同签订后，甲方委托乙方或乙方认可的机构到房地产管理部门办理抵押权预告登记手续或抵押登记手续。8.4、本合同项下的抵押房产需办理抵押权预告登记或抵押登记的，本合同项下贷款发放前，应将商品房买卖合同和房地产管理部门出具的抵押登记或预告登记证明等材料一并交由乙方保管；办理预告登记的，待抵押房产竣工交付使用后，甲乙双方应协助发展商到房地产管理部门办理房屋所有权证和他项权证，乙方有权保管抵押房产的他项权证。20、对第2条的说明：甲方按揭房产为与发展商签订的编号为20150519292X的商品房买卖合同项下确定的房产，地址：花都区秀全××路××号1505房（以下简称涉案房屋），成交价格853562元。21.1、乙方向甲方提供贷款420000元。21.3、贷款期限为10年。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。2015年5月18日，烽扬公司（甲方、卖方）与王在智（乙方、买方）签订《商品房预售合同》，乙方所购房屋为珑汇商业楼第1号幢15层1505号房，地址为花都区秀全××路××号1505房，房屋总价为853562元，付款方式为按揭付款，在合同网上签订之日起不超过5日支付首期款433562元，剩余房款420000元须于2015年5月18日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行农商行花都支行。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。2015年9月14日，农商银行花都支行向王在智发放借款420000元，并出具借款借据。2016年4月28日，涉案房屋办理了抵押权登记及预购商品房预告登记，权利人（申请人）为农商银行花都支行，义务人为王在智。涉案楼盘尚未办理初始登记（大确权），烽扬公司表示涉案楼盘因烽扬公司的资金周转问题从2016年5月停工至今，涉案楼盘的主体结构已经封顶，现在还剩下外立面的装饰及水电、消防工程的安装，因涉案楼盘至今未完工，亦未取得竣工验收备案表，因此尚未办理确权，在此情况下，烽扬公司无法配合农商行花都支行办理涉案房屋的不动产权证及他项权证的登记。烽扬公司表示现在计划找其他银行融资后在2017年对涉案楼盘进行复工建设，并计划在2018年12月将涉案房屋交付给业主。烽扬公司表示王在智是涉案楼盘的其中一名业主，二者没有其他关系。诉讼中，本院向广州市花都区国土资源和规划局发函调查涉案建筑物办理初始登记的情况，该局函复本院称该建筑物尚未申请办理初始登记。本院认为：农商行花都支行与烽扬公司签订的《楼宇按揭合作协议》及与王在智签订的《楼宇按揭合同》均是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。农商行花都支行已按合同约定向王在智所购房屋发放按揭贷款，并办理了预购商品房预告登记，虽然上述合同及协议约定王在智作为购房人及烽扬公司作为开发商在房屋竣工验收交付使用后到房地产管理部门办理房屋所有权证和他项权证，并将他项权证等有关文件交付农商行花都支行保管，但根据本院查明的事实，现涉案房屋尚未竣工导致未能办理初始登记，即涉案房屋暂不具备办证条件，因此农商行花都支行要求烽扬公司及王在智办理涉案房屋的房地产权证及他项权证，理据不足，本院不予支持，农商行花都支行可待涉案房屋具备相关办证条件后再另行主张。王在智经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 吴海萍人民陪审员 刘泳诗人民陪审员 高 媛二〇一七年五月二十六日书 记 员 张丽彬 微信公众号“”