（2017）苏06民终998号

裁判日期: 2017-05-26

公开日期: 2017-06-27

案件名称

苏州悦华置合物业服务有限公司南通分公司与尚海城小区业主委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南通市中级人民法院

所属地区

江苏省南通市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

苏州悦华置合物业服务有限公司南通分公司,尚海城小区业主委员会

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南通市中级人民法院民事判决书（2017）苏06民终998号上诉人（原审原告、反诉被告)：苏州悦华置合物业服务有限公司南通分公司，住所地南通。负责人：储高平，总经理。委托诉讼代理人：朱峰，公司员工。委托诉讼代理人：刘翼，江苏姑苏律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：尚海城小区业主委员会，住所地南通市港闸区。负责人：应永春，业委会主任。委托诉讼代理人：李仕春，北京大成（南通）律师事务所律师。上诉人苏州悦华置合物业服务有限公司南通分公司（以下简称物业公司）因与被上诉人尚海城小区业主委员会（以下简称业委会）物业服务合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2016）苏0611民初1990号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、本公司也曾对业主满意度进行调查，与业委会调查结果大相径庭。业委会也承认其提供的调查表中部分业主为代签，该证据真实性不应予以确认。且从合同约定来看，对满意度考核时间也应在年底。业委会违约单方解除合同，严重侵犯了本公司合法权益。2、业委会提起反诉对业主有重大影响，应当取得相关授权，业委会自始未得到授权，一审法院未对该无权代理行为予以审查。一审法院也未对业委会成员以及相关职务是否经过法定程序进行审查，其是否合法关乎本案合同及通知的效力。3、业委会诉讼请求仅得到部分支持，但法院却本公司承担全部诉讼费用，不符合《诉讼收费办法》的规定。4、虽然合同约定了律师费，但律师费也应当根据违约责任以及相关的庭审、判决情况予以适当考虑。业委会辩称，根据合同约定，满意度考核应由业委会组织。业委会提交的考核表是原件，物业公司也没有证据证明该调查表虚假。2、业委会是合法的诉讼主体。一审判决物业公司负担律师费、诉讼费并无不当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。物业公司向一审法院起诉请求：1、确认业委会2016年4月28日发出的解除合同通知无效；2、判令业委会继续履行物业服务协议。业委会向一审法院反诉请求：1、判决物业公司公开2015年8月1日至2016年7月31日的物业服务费、经营设施收益的收支情况，装潢押金的收取及退还情况；2、判决物业公司向业委会交接物业费收费台账（物业服务费和车位费）、经营设施的收益、物业办公用房、收取的2016年7月31日之后物业费和车位费、空置房资料、设施设备的维修台账、未退的装潢押金和含业主各项信息的业主档案资料等；3、反诉案件受理费、律师费2万元由物业公司承担。一审法院认定事实：业委会、物业公司于2015年7月26日签订《物业服务合同》，约定物业公司为尚海城小区提供物业管理服务，合同期自2015年8月1日至2017年7月31日，服务内容包括小区管理、公共秩序维护、安全防范、清洁卫生、垃圾处理、雨污管道疏通、绿化养护、公共部位、公用设施日常运行维护保养、车辆停放服务、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。双方合同还约定：1、物业管理区域内属于全体业主所有的配套用房、配套设施及其他业主共有部分、共用设备设施等由被告负责经营，委托物业公司管理。小区公共部位广告权归业委会，物业公司负责维护，收取服务费，经营利润的70%纳入业委会所有，30%用于补充物业服务费用。2、车位收费的最终受益者为全体业主，所收费用统一建账后用于小区主要设施设备的更新改造，或在房管部门指导下统一充入维修资金；3、物业公司应于每年的7月份和第二年1月份定期向全体业主和物业使用人公布上半年及上年度物业服务费和经营设施收益收支情况；4、合同终止时，物业公司向业委会移交全部经营设施收益、管理用房、物业管理的全部档案资料及法律法规规定的其他事项；5、业委会有权经业主代表大会同意选聘或解聘物业服务企业；6、业委会组织对物业公司的工作考核，年终组织一次满意度调查，以67%已交房业主满意为标准，低于67%，每下降1%，则扣罚4000元。满意业主超过已交房业主的60%以上，则物业公司取得下一年度合同延续资格。反之，业委会有权取消下一年度合同；7、合同履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，任何一方可向港闸区人民法院起诉，败诉方承担因诉讼产生的诉讼费、律师费、差旅费等费用。物业公司自2015年8月1日起为尚海城小区提供物业服务，并使用尚海城小区物业用房。2016年1月23日，尚海城小区第二届业主委员会进行登记备案。备案资料显示，尚海城小区入住户数为780人，业主代表大会代表人数为55人。2016年3月16日，消防部门根据投诉对尚海城小区进行检查，发现1号楼32层室内消防栓无水。2016年4月12日，南通市公安消防支队港闸区大队作出对物业公司罚款5000元的处罚。2016年4月5日,尚海城小区召开业主代表大会，对解聘物业公司进行表决，应到代表55人，实到45人，表决结果为45票同意解聘。2016年4月28日，业委会向物业公司发出《关于尚海城小区业主委员会解聘悦华物业公司的函》，告知物业公司在物业管理中存在严重的管理缺失，在收费方面存在不合法行为，多次制造和广大业主的矛盾，引发群体事件，违反了合同的多项约定，业委会提前一年解除合同，要求物业公司在2016年4月30日至2016年7月31日期间做好交接工作。2016年4月至2016年5月中旬，物业公司就业主满意度进行调查，调查284户均为满意或基本满意。2016年5月中下旬和6月上旬，业委会对物业公司的业主满意度进行调查，调查户数737户，满意9户，一般9户，其余均为不满意。2016年7月3日，尚海城业主代表大会通过《关于尚海城小区要求苏州悦华物业撤场的决议》，决议内容为：1、2016年4月5日业主代表全票通过解聘物业公司的决议，要求悦华物业在2016年7月31日前做好交接；2、根据《尚海城小区物业服务合同》关于小区管理和服务相关事项的约定，取消悦华物业下一年度的合同，要求截止2016年7月31日前撤离小区，按照南通市物业交接管理办法完成交接。业委会将决议向物业公司进行了送达。2016年7月26日，业委会向物业公司发出移交通知，通知物业公司于7月31日撤离尚海城小区，于7月30日、31日安排人员完成资料和设备移交。2016年7月31日，双方以及越珈物业公司办理了保安、保洁、消防系统、电梯设备、小区供水系统、专变配电房的移交手续。专变配电房移交表注明无设备随机资料、竣工资料和图纸。小区供水系统注明无设备随机资料、控制柜电气图、小区供水管网平面图、水质检测报告、水箱清洗记录。物业公司使用的物业用房二楼未交还给业委会。业委会因本案纠纷聘请律师，花费律师费2万元。一审法院认为，本案的争议焦点为:一、业委会2016年4月28日发出的解除合同通知是否具有法律效力，物业公司要求继续履行物业服务协议的诉请能否支持；二、物业公司是否应向业委会公开2015年8月1日至2016年7年31日之间的物业服务费、经营设施收益的收支情况、装潢押金的收取及退还情况；三、业委会要求物业公司交接物业费收费台账（物业服务费和车位费）、经营设施的收益、物业办公用房、收取的2016年7月31日以后的物业费和车位费、空置房资料、设施设备的维修台账、未退的装潢押金和含业主各项信息的业主档案资料等的诉请应否支持；四、业委会参加诉讼的律师费用是否应由物业公司负担。关于争议焦点一，《物业管理条例》第八条规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会；第十一条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。《江苏省物业管理条例》第十二条规定，业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。根据上述规定，选聘和解聘物业服务企业是业主的权利。全体业主决定选聘和解聘物业服务企业通过召开业主大会表决决定，一个物业管理区域内的业主超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。根据尚海城第二届业主委员会备案表的记载，尚海城小区在2016年1月23日入住户数为780户，成立业主代表大会，履行业主大会的选聘和解聘物业服务企业的职责，符合法律的规定。但业主代表大会作出的决定只是代表业主的意见，是否符合合同约定的解除条件或法律规定的解除条件，即解聘决议是否产生法律效力还需要具体考察。本案中，业委会两次通知物业公司解除合同。根据庭审举证，在2016年4月28日能够支持业委会解除合同的事实为1号楼32层室内消防栓无水，仅此事实尚不能认定尚海城业委会解除合同符合法律规定，故2016年4月28日的通知不能产生解除合同的法律效力。2016年7月3日，尚海城业委会向物业公司通知解除合同，有《关于尚海城小区要求苏州悦华物业撤场的决议》以及业委会对小区业主的调查为依据，符合满意度低于60%业委会有权取消下一年度合同的约定，依法具有解除合同的效力。物业公司称尚海城业委会的调查结果与物业公司的调查结果明显不符。法院认为，根据合同约定，对物业公司的满意度考核由业委会组织，故应以业委会组织的满意度调查结果作为是否解除合同的依据。综上，双方的物业服务合同应自2016年8月1日起解除，物业公司要求继续履行物业服务合同的诉讼请求，不予支持。关于争议焦点二，双方合同约定：物业公司应于每年的7月份和第二年1月份定期向全体业主和物业使用人公布上半年及上年度物业服务费和经营设施收益收支情况，业委会要求物业公司公开物业服务费、经营设施收益的收支情况，有合同依据，予以支持。双方合同还约定，合同终止时，物业公司向业委会移交全部经营设施收益、管理用房、物业管理的全部档案资料及法律法规规定的其他事项。装潢押金属于物业管理的一部分，业委会有权要求移交相关档案资料，当然也有权知悉收取和退还的情况，故业委会要求物业公司公开装潢押金收取和退还情况的诉讼请求，予以支持。关于争议焦点三，双方合同约定：合同终止时，物业公司向业委会移交全部经营设施收益、管理用房、物业管理的全部档案资料及法律法规规定的其他事项。业委会要求物业公司交接物业费收费账目（物业服务费和车位费）、物业办公用房、空置房资料、设施设备的维修台账和业主档案资料，有合同依据，予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须有具体的诉讼请求。具体的诉讼请求要求诉讼请求是金钱给付内容时数额应当明确。如果诉讼请求的数额不明确，即便理由成立，双方之间的权利义务关系仍处于模糊不清的状态，裁判结果也因为不具体而无法执行。业委会要求物业公司交接收取车位费、未退的装潢押金、经营设施收益、2016年7月31日之后的物业费和车位费，但未明确具体的数额，故该项反诉请求不符合起诉的条件，依法应驳回起诉。关于争议焦点四，双方合同约定败诉方承担诉讼费、律师费。本案的争议在于双方的物业服务合同是否解除，是否应当继续履行。如前所述，双方物业服务合同自2016年8月1日起解除，物业公司要求继续履行的诉讼请求依法不予支持。虽然物业公司提出的第一项诉讼请求是确认2016年4月28日的通知的效力，但该通知的效力不影响双方之间的合同争议的最终结果，故不能作为确定胜诉败诉的依据。业委会提起的反诉请求部分得到支持，部分未得到支持。未获支持的反诉请求是因为数额不明确，而不明确的原因是物业公司怠于履行自己的义务导致尚海城业委会无法确认诉讼请求的具体数额，故责任应在于物业公司。综上，业委会要求物业公司支付律师费2万元的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《物业管理条例》第八条、第十一条、《江苏省物业管理条例》第十二条、第二十九条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，判决：一、确认业委会2016年4月28日向物业公司发出的解除合同的通知无效；二、驳回物业公司的其他诉讼请求；三、物业公司于判决生效之日起十日内向业委会公开2015年8月1日至2016年7月31日的物业费、经营设施收益的收支情况、尚海城小区业主的装潢押金的收取和退还情况、车位费收费明细；四、物业公司于本判决生效之日起十日内向业委会移交物业服务费和车位费的收费账目、物业办公用房、空置房资料、设施设备的维修台账、业主档案资料；五、物业公司于判决生效之日起十日内向业委会支付律师费20000元。六、驳回业委会要求物业公司移交未退的装潢押金、车位费、经营设施的收益、2016年7月31日之后的物业费的反诉起诉。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费7982元，反诉案件受理费300元，均由物业公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。物业服务合同中约定业主满意度低于60%的，业委会可以解除合同。虽然业委会组织的调查与物业公司组织的调查结果并不一致，但无论是业委会组织的调查，还是物业公司自行组织的调查，满意业主均未超过已入住户主的60%，故合同约定的解除条件成就，业委会可行使合同解除权。物业公司称对满意度考核时间也应在年底，但从合同约定来看，双方是否延续下一年度合同依据为“年终组织一次满意度调查”，故考核时间应为在下一年度合同订立前，而非到12月底，故本院对物业公司该主张不予支持。物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。根据该规定，业委会可作为诉讼主体提出相应主张，无需取得相关业主的授权。本案签订相关合同、通知的主体均为业委会，并加盖了业委会公章，故业委会成员是否经过法定程序与本案并无关联，并不影响合同及通知的效力。关于律师费，按照物业合同约定，任何一方律师费由败诉方负担，物业公司在本案中败诉，业委会支付的律师费也未明显超出合理范围，故一审法院判决物业公司支付业委会律师费并无不当。本案业委会提起的返还“未退的装潢押金、车位费、经营设施的收益、2016年7月31日之后的物业费”反诉被驳回起诉，但其余反诉主张得到支持，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，驳回起诉的案件不收取诉讼费，故一审法院判决物业公司负担全部诉讼费并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7982元，由上诉人苏州悦华置合物业服务有限公司南通分公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　罗　勇审　判　员　　季建波代理审判员　　刘彩霞二〇一七年五月二十六日书　记　员　　秦建波搜索“”