（2017）苏04民终992号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-06-15
案件名称
黄世荣与常州金谷房地产开发有限公司、常州金谷物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
常州金谷房地产开发有限公司,黄世荣,常州金谷物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏04民终992号上诉人（原审被告）：常州金谷房地产开发有限公司，住所地常州市金谷大厦20楼。法定代表人：李顺利，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁烽，江苏派腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄世荣，男，1949年5月12日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：卢军，常州市中直法律服务所法律工作者。原审被告：常州金谷物业服务有限公司，住所地常州市金谷大厦20楼。法定代表人：周建林，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁烽，江苏派腾律师事务所律师。上诉人常州金谷房地产开发有限公司(以下简称金谷房产公司)因与被上诉人黄世荣、原审被告常州金谷物业服务有限公司(以下简称金谷物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2016）苏0404民初5143号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金谷房产公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回黄世荣的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由黄世荣承担。事实和理由：一、金谷房产公司收取开户费11000元并无不当。收取的中央空调开户费、热水开户费在协议中约定明确，即包含材料费及安装、维护、检测费用等，收取并无不当，且事实上收取的前述开户费也实际用于上述范围。进一步说，如光收取风机盘管费，则根本无法安装及使用。原审判令返还开户费的法律依据不足。2、《室内风机盘管安装协议》在2001年签订并在黄世荣当时入住时安装完成，该协议的权利义务早完成十几年了，何谈解除。且该协议也不存在违约事实。金谷房产公司始终不明白：在该协议中，上诉人到底违反了哪一条？会让原审得出违约解除的结论。原审判决解除该协议系不顾事实与法律基本概念的可笑判决。3、原审判决称“既然以该特色服务（中央空调）作为房产销售的卖点，金谷公司理应在房屋销售后继续承担相应的责任。另外，……政府出面协调时，金谷公司也表达了债务加入的意愿。”这是无视法律的认定。理由：1、金谷房产公司没有代表或代理人在会议纪要上签字，谈不上表达意愿，更谈不上债务加入；2、金谷房产公司与金谷物业公司均为独立法人，相互之间没有任何上下隶属关系；3、此认定是一审为了达到让金谷房产公司承担责任而千方百计寻找的借口，此认定是一审为了达到实现黄世荣诉请且又顾虑金谷物业公司无力承担的“权宜之策”；4、金谷房产公司出卖房屋给黄世荣是在2011年，不适用最高院2013年实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于就销售广告、宣传资料承担责任的规定。另外，也许一审法院还顾及类似黄世荣等业主的上访、顾及被上诉人是“弱势”、顾及其他，但最终丧失了司法公正这一核心理念。总之，一审从事实认定到法律适用，均自相矛盾，是一份为了某种企图刻意为之的判决，而不是一份公正并能经受时间考验的判决。黄世荣、金谷物业公司在二审期间未提出答辩意见。黄世荣向一审法院起诉请求：1、解除《室内风机盘管安装协议》；2、金谷房产公司、金谷物业公司返还中央空调开户费10000元、热水开户费1000元，并支付自起诉之日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息；3、金谷房产公司、金谷物业公司赔偿黄世荣中央空调不能继续使用的其他损失4712.5元；4、本案诉讼费由金谷房产公司、金谷物业公司承担。一审法院认定事实：黄世荣系金谷房产公司开发的金禧园小区业主。金谷房产公司在该小区的宣传彩页上注明“首创全天候恒温住宅小区”，“中央空调、24小时热水供应”，并注明空调与热水费用节省40%左右，冷热水设施24小时现场管理，使用寿命长达30-50年。2001年5月18日，黄世荣与金谷物业公司签订《室内风机盘管安装协议》，约定黄世荣须支付中央空调开户费10000元、热水开户费1000元、风机盘管费5500元、自动温控器费1750元。2001年6月8日，黄世荣向金谷物业公司支付18250元。后金谷物业公司向黄世荣供应中央空调及热水，并向黄世荣收取使用费用；金谷物业公司已于2013年7月份从金禧园小区撤场，中央空调、热水供应未恢复。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，金谷物业公司作为小区物业服务的提供者，承诺承担中央空调及热水的供应及维护义务，保证其正常运转并收取了费用，其理应履行相关的合同义务。现金谷物业公司长期停止中央空调及热水的供应，且已经撤离小区，不再为该小区提供物业服务，导致合同目的已然无法实现，故业主有权提出解除《室内风机盘管安装协议》。其次，关于协议解除后的责任承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因金谷物业公司存在违约行为，黄世荣主张金谷物业公司返还中央空调及热水开户费用的诉讼请求，法院依法予以支持；黄世荣就上述款项主张自起诉之日起按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息损失，符合法律规定，法院予以支持。关于黄世荣主张的其他损失4712.5元，因风机盘管等材料已经使用，解除合同后也无法继续使用，结合黄世荣实际使用时间，酌情支持折旧损失4300元。最后，关于金谷房产公司的责任承担问题。金谷房产公司系涉案房屋的出卖人，出售房屋时向黄世荣作出了中央空调、24小时热水供应的承诺，故履行相应设备的维修义务并确保其在合理期间内处于适用状态本身就系其合同义务，因为若相应设备无法使用，则其对黄世荣作出的中央空调、24小时热水供应的承诺根本无法实现。另外，黄世荣向金谷物业公司支付开户费、材料费均是为了实现上述合同目的：享受中央空调及24小时热水供应的特色服务。现金谷房产公司、金谷物业公司均不履行相应设备的维修义务导致黄世荣无法享受上述特色服务，故金谷房产公司、金谷物业公司就此均应向黄世荣承担违约责任。综上所述，金谷房产公司、金谷物业公司应共同承担相应的责任。判决：一、解除黄世荣与金谷物业公司签订的《室内风机盘管安装协议》。二、金谷房产公司、金谷物业公司于判决生效之日起三十日内返还黄世荣空调开户费10000元、热水开户费1000元，并支付自2016年10月18日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息。三、金谷房产公司、金谷物业公司于判决生效之日起三十日内赔偿黄世荣其他损失4300元。四、驳回黄世荣其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96.4元（黄世荣已预交），由黄世荣负担6.4元；由金谷房产公司、金谷物业公司负担90元，并于判决生效之日起三十日内给付黄世荣。二审中，双方当事人均未有新证据提交。二审对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，金谷房产公司的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。理由为：一、关于法律适用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条第一款规定：本解释自2003年6月1日起施行；该条第二款规定：《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》自1995年1月1日起施行，而本案中金谷房产公司与黄世荣之间的商品房买卖合同签订于《中华人民共和国城市房地产管理法》施行之后，故法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定处理本案，并无不当。二、关于责任承担。金谷房产公司系涉案房屋的出卖人，出售房屋时向黄世荣作出了中央空调、24小时热水供应的承诺，故履行相应设备的维修义务并确保其在合理期间内处于适用状态系金谷房产公司的合同义务，因为若相应设备无法使用，则其对黄世荣作出的中央空调、24小时热水供应的承诺根本无法实现。另外，黄世荣向金谷物业公司支付中央空调开户费、热水开户费及安装室内风机盘管均是为了实现上述合同目的：享受中央空调及24小时热水供应的特色服务。现金谷房产公司、金谷物业公司均不履行相应设备的维修义务导致黄世荣无法享受上述特色服务，金谷房产公司、金谷物业公司就此均应向黄世荣承担违约责任。据此，一审判决合同解除、金谷房产公司与金谷物业公司共同向黄世荣承担违约责任并无不当。三、关于一审判决确定的金谷房产公司、金谷物业公司应返还、赔偿的金额。一审判决金谷房产公司、金谷物业公司向黄世荣返还、赔偿合计15300元，由于原有中央空调、热水设备停止使用，将造成黄世荣较大损失，故一审判决两公司向黄世荣承担15300元的民事责任并不为过。综上，金谷房产公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费192.8元，由上诉人金谷房产公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 裴国伟审 判 员 袁海燕审 判 员 孙海萍二〇一七年五月二十六日法官助理 姚 远书 记 员 许 星 来源：