（2017）鲁03民终683号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-06-19
案件名称
淄博天英物业管理有限公司（原淄博三泵科森物业管理有限公司）与毛玉华、吴明等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省淄博市中级人民法院
所属地区
山东省淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
毛玉华,吴明,张绪强,淄博天英物业管理有限公司（原淄博三泵科森物业管理有限公司）,山东伟鹏律师事务所,淄博晨烨工贸有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条，第一百七十四条，第一百七十五条
全文
山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁03民终683号上诉人（原审被告）：毛玉华，男，1964年7月21日生，汉族，无业，住山东省淄博市张店区。上诉人（原审被告）：吴明，男，1966年11月6日生，汉族，无业，住山东省淄博市张店区。上诉人（原审被告）：张绪强，男，1974年4月20日生，汉族，无业，住山东省淄博市张店区。三上诉人共同委托诉讼代理人：张炜，山东法盾律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：张霞，淄博开发新时代法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：淄博天英物业管理有限公司（原淄博三泵科森物业管理有限公司）。住所地：山东省淄博高新区万杰路***号。法定代表人：高霞，经理。委托诉讼代理人：毕耜强，山东颜山律师事务所律师。原审被告：山东伟鹏律师事务所。住所地：山东省淄博高新区柳泉路***号先进陶瓷创新园*座****室。法定代表人：祝伟，主任。委托诉讼代理人：公维强，山东伟鹏律师事务所律师。原审被告：淄博晨烨工贸有限责任公司。住所地：山东省淄博市博山区中心路财富大厦****室。法定代表人：亓波，董事长。上诉人毛玉华、吴明、张绪强因与被上诉人淄博天英物业管理有限公司（以下简称天英物业）、原审被告山东伟鹏律师事务所（以下简称伟鹏律所）、淄博晨烨工贸有限责任公司（以下简称晨烨工贸）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0391民初1672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人毛玉华、吴明、张绪强的共同委托诉讼代理人张炜、张霞、被上诉人天英物业的委托诉讼代理人毕耜强和原审被告伟鹏律所的委托诉讼代理人公维强到庭参加诉讼，原审被告晨烨工贸经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛玉华、吴明、张绪强上诉请求：将本案发回重审。事实和理由：一、2014年5月1日，晨烨工贸即聘用毛玉华、吴明、张绪强为其员工并在淄博高新区开展该公司相关业务，聘用期限为5年，期间产生的有关费用由晨烨工贸承担。因此毛玉华、吴明、张绪强三人的行为系职务行为，其相应的法律后果应由晨烨工贸承担，因此毛玉华、吴明、张绪强不应是本案的诉讼主体。二、2014年5月1日后，毛玉华、吴明、张绪强即明确告知伟鹏律所，待被上诉人与其合同期满后，由晨烨工贸继续租用该房屋。2014年10月29日，吴明再次向被上诉人说明房屋由晨烨工贸继续租用，并要求被上诉人签订新的房屋租赁合同，但由于被上诉人的过错和推诿，新的房屋租赁合同没有签订。被上诉人与晨烨工贸未签订租赁合同，与毛玉华、吴明、张绪强也没有签订租赁合同，毛玉华、吴明、张绪强不是争议房屋的实际使用人。天英物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。伟鹏律所述称，一审法院对我所的事实认定清楚，适用法律正确，上诉人与被上诉人之间的纠纷与我所无任何法律关系，请求维持一审法院对我所的判决。晨烨工贸未对本案陈述意见。天英物业即原淄博三泵科森物业管理有限公司（以下简称三泵科森物业）向一审法院起诉请求：请求依法判令被告支付房屋租赁费81000.00元（2015年5月1日至2016年4月30日一年的租赁费）、物业管理费5544.00元（按每月每平方米2.00元计算一年，时间段同上，共231平方米），合计86544.00元。一审法院认定事实：2013年9月30日，三泵科森物业与伟鹏律所签订《房屋租赁物业管理合同》一份，约定：伟鹏律所租赁三泵科森物业位于博士楼4层0406、0407号房，建筑面积共计156.34平方米，作为办公使用；租赁期限为一年，自2013年10月1日至2014年9月30日，到期需提前一个月续签次年合同；房租租赁费为36000.00元（不含税价）；水费、物业费于每月10日前交纳，物业费每月2.00元；伟鹏律所无权转租等。上述合同的第十条之后手写增加了“追加2014年3月30日至2014年9月30日403房间租赁费17000.00元（不含税价）”。伟鹏律所称其签订上述合同是给吴明顶名签订，原因是三泵科森物业需要的合同相对方必须是公司或单位，而吴明当时申请设立的公司还没有审批下来，伟鹏律所为了照顾朋友关系而做出了上述顶名签订租赁合同的行为，吴明当庭认可三泵科森物业所述的上述事实。合同到期后双方没有续签合同，但也没有进行交接，一直持续使用到2016年4月21日，期间2014年10月29日吴明给三泵科森物业出具证明一份，证实吴明自愿要求将6000.00元抵作403、406、407房间的租赁费，不再要求三泵科森物业退还，2015年4月13日，张绪强向三泵科森物业交纳403、404、406三个房间2014年11月1日至2015年4月30日的租赁费40500.00元。2016年4月21日，张绪强作为租用方代表在搬出核查表上进行了签字，就涉案房屋的退租进行了交接，该表上的租用人处写的是毛玉华。毛玉华、吴明、张绪强一审当庭称三人原系合作关系，三人本想成立公司在涉案房屋经营办公，一开始吴明是代表该三人共同租用，合同到期后实际使用人是张绪强，后自2015年4月之后实际使用人是晨烨工贸，晨烨工贸对于毛玉华、吴明、张绪强称其系实际使用人予以认可，但三泵科森物业对此不予认可。一审法院认为，本案双方争议的焦点问题有三个：一是伟鹏律所所述的顶名签订租赁合同是否属实以及其是否应当承担交纳欠付的租赁费的义务；二是其他被告是否应当承担交纳欠付的租赁费义务；三是实际欠交的租赁费的数额是多少。关于第一个焦点问题，伟鹏律所称其系替吴明顶名与三泵科森物业签订了涉案合同，吴明当庭予以认可，且在具体履行合同过程中三泵科森物业也直接收取了吴明以及与吴明具有合作关系的张绪强交纳的涉案房屋的租金，且三泵科森物业没有提供伟鹏律所向其交纳涉案房屋费用的任何相关证据，因此三泵科森物业对顶名租赁事实应当明知，故对于三泵科森物业要求伟鹏律所共同承担责任的主张不予支持。关于第二个焦点问题，首先，一审庭审中毛玉华、吴明和张绪强自认三人原系合作关系，吴明找到伟鹏律所也是代表该三人共同租用涉案房屋，从合同实际履行过程中吴明、张绪强均向三泵科森物业交纳过费用以及后来的核查表中注明的租用人系毛玉华也可以证实三人所述的事实，因此确认毛玉华、吴明和张绪强自始系涉案房屋的实际承租人；其次，毛玉华、吴明和张绪强称合同到期后实际使用人是张绪强，后自2015年4月之后实际使用人又更改为晨烨工贸，故2015年4月份之后的租赁费以及物业费均应由晨烨工贸承担，但无论毛玉华、吴明和张绪强所述的上述事实是否属实，其都没有证据证实其曾向三泵科森物业协商此事，三泵科森物业当庭称对此不知情，也没有证据证实三泵科森物业应当知道此事，因此对于毛玉华、吴明和张绪强之间如何变换实际使用以及其所述的最后又转换到晨烨工贸系实际使用人，均不影响毛玉华、吴明和张绪强作为初始的实际承租人共同向三泵科森物业承担房屋租赁期间的各项费用，如果毛玉华、吴明、张绪强以及晨烨工贸存在其他纠纷，可以另行主张。关于第三个焦点问题，首先，虽然最初的合同中约定的租赁房屋系博士楼406和407房间，但从三泵科森物业提供的一系列证据看后来在实际租赁过程中又增加了403房间，由此也可以确认合同中后来手写增加的“追加2014年3月30日至2014年9月30日403房间租赁费17000.00元（不含税价）”的内容是双方的真实意思表示，故首先确认实际租赁房屋系403、406和407三个房间；其次，虽然根据原始合同协商的是涉案三个房间每年的租金系70000.00元，但合同仅仅签订了一年，后没有进行续签而是继续实际使用，对于实际使用期间的租赁费也没有书面约定，但从张绪强于2015年4月13日给三泵科森物业交纳的租金收据中可以看出，2014年11月1日至2015年4月30日的租金为40500.00元，由此可见一年的租金已经由70000.00元变更为81000.00元，这也符合一般的房屋租赁过程中租金每年小幅度递增的普遍规律，故对该数额予以确认，对于2015年5月1日至2016年4月21日之间的租赁费同样没有约定，故依照上述确认的年租金81000.00元来计算，数额为79002.74元，三泵科森物业主张计算至2016年4月30日，与实际搬出之日即同年4月21日不符，不予支持；再次，对于物业费5544.00元，三泵科森物业主张按每月每平方米2.00元计算，与约定相符，依法予以支持，其主张租赁面积共计231平方米，各方并未提出异议，故亦予以确认，但对于计算时间段问题，同上述计算租赁费一样，同样存在超出9日的问题，依法不予支持，根据上述计算方式和依据，物业费共计5407.30元，对于三泵科森物业多主张的部分，于法无据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、毛玉华、吴明、张绪强于本判决生效后十日内支付淄博三泵科森物业管理有限公司房屋租赁费79002.74元；二、毛玉华、吴明、张绪强于本判决生效后十日内支付淄博三泵科森物业管理有限公司物业费5407.30元；三、驳回淄博三泵科森物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1964.00元，减半收取982.00元，由毛玉华、吴明、张绪强负担。本案一审判决作出后，被上诉人即原三泵科森物业于2017年1月20日经工商部门核准将企业名称变更为天英物业。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，依法予以确认。本院认为，毛玉华、吴明、张绪强上诉主张其三人系晨烨工贸的员工，其行为系职务行为，相应的法律后果应由晨烨工贸承担，其三人不应是本案的诉讼主体，但毛玉华、吴明、张绪强对此未能提供有效证据证实，故对毛玉华、吴明、张绪强的该上诉理由，本院不予采信。毛玉华、吴明、张绪强还上诉主张其三人不是涉案房屋的实际使用人，但本案一审庭审中毛玉华、吴明、张绪强自认三人原系合作关系，吴明找到伟鹏律所也是代表该三人共同租用涉案房屋，并且在合同的实际履行过程中，吴明、张绪强均向原三泵科森物业即现在的天英物业交纳过租赁费用，另外张绪强作为租用方代表签字的核查表中亦注明租用人系毛玉华，上述证据相互印证，足以证实毛玉华、吴明、张绪强三人原系合作关系并共同租用涉案房屋的事实。因此对于毛玉华、吴明、张绪强提出的其三人不是涉案房屋的实际使用人的上诉理由，本院亦不予采信。综上所述，毛玉华、吴明、张绪强的上诉请求依法不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1910.00元，由上诉人毛玉华、吴明、张绪强负担。本判决为终审判决。审判长 吕桂欣审判员 陈燕萍审判员 荣明潇二〇一七年五月二十六日书记员 李慧姣 来自