（2016）苏0706民初5608号

裁判日期: 2017-05-26

公开日期: 2017-07-24

案件名称

5608诸莺与雷平、刘怀军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

连云港市海州区人民法院

所属地区

连云港市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

诸莺,雷平,刘怀军

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第二百二十六条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

连云港市海州区人民法院民事判决书（2016）苏0706民初5608号原告（反诉被告）：诸莺，女，1977年10月4日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：徐林，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王云龙，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：雷平，女，1966年12月10日出生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：朱铁军，江苏法哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：江树春，江苏法哲律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘怀军，男，1964年12月1日出生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：朱铁军，江苏法哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：江树春，江苏法哲律师事务所律师。原告诸莺与被告雷平、刘怀军房屋租赁合同纠纷一案，原告诸莺于2016年4月12日向江苏省灌云县人民法院提起诉讼，该院受理后，因回避问题报请连云港市中级人民法院指定管辖。2016年5月23日，连云港市中级人民法院指定本案由本院管辖。本院于2016年8月4日立案受理后，被告雷平、刘怀军提起反诉，本院予以合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告诸莺的委托诉讼代理人王云龙、徐林、被告刘怀军及二被告共同委托诉讼代理人朱铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诸莺向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告赔偿原告货品损失360898元、装修及添置经营用品损失186963元、双倍返还原告押金10万元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定被告将位于灌云县伊山镇胜利中路北侧、伊山中路西侧富园广场20号楼1-11号商铺出租给原告，用以经营达芙妮鞋柜品牌产品，租赁期限为5年，自2015年1月20日至2020年1月19日。合同签订后，原告向被告交付了第一年租金，被告将涉案房屋交付原告经营。合同约定首期租金于2015年1月15日前支付，以后每期租金应于前一年的12月20日前支付。合同履行中，原告提前向被告告知经营困难，和被告协商，但被告竟于2015年12月24日单方锁闭原告承租的商铺店门，致原告不能使用承租的房屋。之后，被告不顾原告的交涉，于2016年1月21日强行搬运店内货品，公安机关接警后告知被告不要搬动店内货品，被告仍一意孤行，强行将店内物品清空。原告因经营困难正在与被告协商解决问题，被告以实际行动单方终止合同，未经法律途径强行清空原告货品，原告无奈诉至法院，请求判如所请。被告雷平、刘怀军共同辩称，原告违反合同约定没有履行给付租金的义务，我方多次通过律师函和电话沟通，要求原告支付租金，原告未履行，我方书面告知原告解除双方签订的租赁合同，在我方多次要求原告本人出面解决合同解除后的事宜，原告拒不露面，导致我方雇人将涉案房屋清空，并将清理出来的物品托人保管，因原告的违约行为，导致涉案房屋空置长达8个月，给被告造成了巨大的经济损失。合同履行过程中，我方并不存在违约行为，原告所称的损失与我方无关，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告雷平、刘怀军向本院提出反诉请求：要求反诉被告诸莺赔偿反诉原告各项损失255000元（按合同33万元年租金标准计算，房屋租金损失为22万元；清空房屋时人工搬运费及其他费用5000元；保管费用3万元），由反诉被告承担反诉费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同约定反诉被告应于每年的12月20日前给付下一年租金，2015年12月20日，反诉原告向反诉被告催要2016年租金，反诉被告的店长于2015年12月24日告知反诉原告房子不租了，反诉原告多次要求反诉被告本人出面商谈后续事宜，反诉被告拒绝露面，反诉原告于2016年1月5日向反诉被告寄送律师函，要求其在2016年1月10日前给付租金，如不能按期给付，反诉原告将解除合同。但反诉被告仍未履行给付租金义务，因双方签订的合同已于2016年1月10日解除，反诉原告又雇人将房屋清空并将清理的货品托人保管。因反诉被告的违约行为，导致涉案房屋空置达8个月，给反诉原告造成巨大的经济损失，为此，反诉原告提起反诉，请求判如所请。反诉被告诸莺辩称，反诉被告因经营困难，虽向反诉原告提出终止租赁，但该终止行为尚未进行，故反诉被告不存在违约行为，反诉原告将涉案房屋锁门之后，转移反诉被告的货品及其他物品，导致双方的合同不能履行，因此，合同终止的责任不在反诉被告，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、接处警工作登记表、情况说明、货品明细表、律师函及回单、诸莺发给雷平及刘怀军的函、照片、光盘等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告雷平、刘怀军系夫妻关系。2015年1月，原告诸莺（乙方）与被告雷平、刘怀军（共同作为合同甲方）签订房屋租赁合同一份，双方约定：一、甲方将位于灌云县伊山镇胜利中路北侧伊山中路西侧富园广场20号楼1-11号商铺租赁给乙方，房屋建筑面积89平方米，甲方同意乙方所租房屋作商业用途使用，经营达芙妮鞋柜品牌产品。二、租赁期5年，自2015年1月20日至2020年1月19日止；其中免租期10日，自2015年1月10日起至2015年1月19日，作为乙方装修时间。三、租金及其它费用：房屋租金第一年为33万，第二年33万，第三年34万，第四年34万，第五年34万。四、租金按年支付，先付后用，首期租金应于本合同签署后2015年1月15日内交付，以后每期租金应于前一年的12月20日前支付，若付款日为节假日，则顺延至节假日结束后的第一个工作日。五、双方同意在本合同签订之后，乙方应于2014年11月5日前支付押金5万元，押金于乙方完成撤场之当日全额退还。若未按时缴纳，视为乙方放弃承租权；租赁期限内，甲方如从押金中抵扣任何费用，须于扣款前10日向乙方进行书面说明，乙方有权提出异议；租赁合同终止时，双方确定乙方应向甲方支付任何费用的，优先从押金中扣除。如双方不再续约的，押金可用于冲抵最后期限的租金。六、乙方有权对所租赁房屋进行装修或改造，费用由乙方自负，并不得破坏房屋的主体结构；本合同终止后，除可移动的装潢及附属设施外，乙方装修或改造与房屋有关的固定设施后可以归甲方所有；本合同终止后，乙方不负恢复原状之义务，房屋允许存在因正常使用而造成的自然损耗。七、违约责任：甲方单方提前终止合同，或因甲方违约而导致本合同终止或导致乙方提前解约的，甲方应双倍返还乙方押金，退还预收的未使用期限的租金，赔偿乙方未分摊完毕的进场费及装修费用（进场费24元，按24个月分摊；装修费按24个月分摊完毕），并应另外支付乙方相当于一年租金的违约金。若甲方所支付违约金不足以弥补乙方实际损失的（包括但不限于退货、遣散员工等损失），乙方有权继续追偿。乙方单方提前终止合同，应支付甲方相当于一年租金的违约金，乙方预交的租金和押金可冲抵违约金。八、任何一方都有权终止合同，终止合同应提前二个月书面通知对方，如双方协商一致，可互不承担违约责任，否则违约方应当按照本合同违约责任的约定承担违约责任。合同签订后，原告向被告支付第一年的租金33万元，并交纳房屋押金5万元，被告按约将房屋交付原告诸莺，原告诸莺对涉案房屋进行装修后经营使用。2015年12月20日左右，在预交下一年度租金前，原告因经营困难向被告提出终止合同的请求，但被告未同意。2016年1月4日，原告店员报警称店门被锁，出警记录载明：经了解系雷平与诸莺双方因租房合同发生纠纷，后雷平服饰大门被锁，告知双方按照拟定的合同协商解决。2016年1月6日，二被告委托律师向原告诸莺及达芙妮公司江苏分公司邮寄律师函一份，主要内容为：按合同约定，贵公司应在2015年12月20日前给付下一年度租金33万元，但因贵公司并没有按合同约定支付委托人租金，鉴于该情况函告贵方，务请贵方最迟在2016年1月10日前将下一年度房屋给付委托人，如不能按期给付，委托人将解除与你方签订的租赁合同，并要求你方支付违约金和赔偿损失，并请你方在2016年1月21日前将房屋腾空后交付受托人，如不按期交房，委托人将自行清空房屋，由此产生的一切后果由你方承担。2016年1月21日，被告将涉案商铺内原告的货品清空，并对全程进行了录像。该日，原告方报警称房东把店内货品拿走了，出警记录载明：民警出警未发现报警人，经现场询问得知双方因租房纠纷，“鞋柜”门市房租到期，承租人不予出面支付房租，房主刘怀军将店内货品清空，准备转租，民警现场告知刘怀军到法院起诉解决，不要搬店内货品。2016年2月3日，二被告委托律师再次向诸莺及达芙妮公司邮寄律师函一份，主要内容为：该起纠纷完全是因为贵公司没有按约履行给付租金的义务而引起，贵公司存在严重违约行为，对此我方并无过错，我方已于2016年1月21日将柜店内的物品全部清空，为妥善保管清理出的鞋子及包，我方以每天500元的价格租用场地来保管物品，为减少你方损失，现通知你方在2016年2月20日前派人来处理相关后续事宜，如你方没有按时派人来处理，我方将以平均20元每双的价格处理鞋子，以平均20元每只的价格处理包，并视为贵公司认可我方对上述物品的变卖价格，由此产生的一切法律后果均由贵公司承担。2016年2月19日，原告诸莺回函给二被告，内容为“本人不同意贵方在该起纠纷未解决处理前，将鞋柜店铺货品擅自处理。请贵方尽快退还现扣押我方的所有货品，贵我双方协商解决此纠纷”。2017年2月16日，应原告的请求，本院组织双方至被告堆放原告货品地点灌云县乐天马特四楼核对清理货品数量：1、包类：原告库存数量221个，被告清点数量为215个，相差6个；2、鞋类：原告库存数量总数2979双，被告清点数量为2977双+9只单，差2双；3、配件类：原告库存护理品代销224件、DISNEY居家拖鞋19双，PINKII居家拖鞋38双，护理品50件，M眼镜代销108副；被告清点拖鞋70双，眼镜106副，认可配件类其他物品数量以原告方库存数量为准。诉讼过程中，原告认为被告于2016年1月4日将涉案房屋上锁，以其行为终止了涉案租赁合同。被告称原告店长于2015年12月24日告知被告因经营亏损要关店，没有钱交房租，被告经催要原告仍未支付房租，并于2015年12月29日在涉案商铺张贴通知，要求原告于2015年12月31日前清空店内货品。原告既未交房租，又不出面解决纠纷，因原告欠电费门打不开，被告才在店门加了一把锁。后又发函给原告，双方合同于2016年1月10日已经解除。被告因清空原告的货品支出人工搬运费、摄像费等5000元，为放置原告的货品支出场地租赁费3万元，后又将货品搬至被告自家的场地放置。另，原告诸莺诉求直接要求被告赔偿货品损失，经本院组织核对，因货品绝大多数尚存，经本院向原告释明，如若不支持赔偿货品损失是否要求返还货品，原告陈述如不支持赔偿损失，要求被告返还货品，但请法院酌情考虑被告长期扣押货品产生的贬值损失。被告表示同意退还货品，但贬值损失应由原告自行承担。庭审中，原、被告均表示对于缺少货品折价由法院予以酌定。原告陈述根据其提供的库存单统计，鞋类每双均价为98元，包类每只均价140元，赠品不计价，其余配件类等短少的不要求法院处理。本院认为，原告诸莺与被告雷平、刘怀军签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。被告按约将房屋交付原告使用，原告应当按照合同约定支付租金，原告未在约定期限内支付下一年度的房屋租金，经被告催告后在合理期限内仍未履行支付租金义务，被告有权依法解除合同，被告于2016年1月6日向原告邮寄律师函，催告原告在2016年1月10日前履行支付租金义务，逾期将解除合同，因原告未能在2016年1月10日前支付租金，且在此之前向被告表示过要解除合同，至此被告有理由相信原告不会再履行支付租金的合同义务，被告的律师函包含解除合同的意思表示，原告亦收到了该律师函，且未提出异议，因此双方的租赁合同可视为自2016年1月11日已解除。原告要求解除合同的诉求，已经没有了事实和法律依据，本院不予支持，本院确认双方签订的涉案合同于2016年1月11日解除。关于原告要求被告赔偿货品损失360898元、装修及添置经营用品损失186963元、双倍返还原告押金10万元的诉求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，被告作为房屋出租人有权催告原告在合理期间内腾空房屋并返还租赁物，因原告未能自行腾空房屋，被告将原告的货品清空并保存，且经本院组织双方核对，大部分货品依然存在，故原告要求被告赔偿货品损失没有法律依据，经本院释明，原告同意不支持赔偿货品损失的情况下，要求返还货品，且被告同意返还，故被告应当将解除合同时店内尚存的货品返还原告，货品数量以法院组织核对时原告提供的库存数量为准，如不能返还，按照缺失货品种类折价赔偿。因双方同意缺少货品价格由法院酌定，结合原告提供的库存清单及价格，本院酌定以包类每个作价140元、鞋类每双作价98元计算。因原告不要求对配件类短少的货品予以处理，故配件类被告按本院组织核对时原告提供的库存数量返还。对于装修及添置经营用品损失及货品贬值损失问题，因涉案租赁合同解除的主要原因为原告未能按期支付租金，故原告要求被告赔偿装修及添置经营用品损失即货品贬值损失没有法律依据，本院不予支持。涉案租赁合同已经解除，被告应当返还原告因涉案合同交付的押金5万元，导致合同解除的责任方在原告，原告要求双倍返还押金没有依据，本院不予支持。关于反诉原告雷平、刘怀军要求反诉被告诸莺赔偿各项损失255000元（按合同33万元年租金标准计算，房屋租金损失为22万元；清空房屋时人工搬运费及其他费用5000元；保管费用3万元）的反诉请求，其中租金损失问题，反诉原告主张8个月的租金损失，反诉被告抗辩涉案房屋已经被反诉原告另行出租，但未能提供任何有效证据，且反诉原告不予认可，结合双方关于“乙方单方提前终止合同，应支付甲方相当于一年租金的违约金”的约定及导致合同解除的过错程度，考虑提前解除合同确实会导致涉案房屋存在一定的空置期，本院酌情认定反诉原告房屋租金损失为11万元（330000÷12×4）。对于保管腾空涉案房屋内的货品的费用，反诉原告提供一份租赁合同，反诉被告不予认可，因反诉原告自述后来将货品搬至自己的场地内存放，考虑确实产生一定的场地占有使用费，结合本院支持的租金损失，本院酌情认定货品保管费用为1万元。对于清空涉案房屋内货品产生的人工搬运费及其他费用，反诉原告系为另行出租房屋而产生的上述费用，且反诉被告也因此赔偿了反诉原告4个月租金损失，对该部分费用本院不予支持。综上，扣除反诉原告应返还反诉被告的5万元押金后，反诉被告应支付反诉原告各项损失共计7万元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告于2015年1月就被告雷平、刘怀军所有的位于灌云县伊山镇胜利中路北侧伊山中路西侧富园广场20号楼1-11号商铺所签订的房屋租赁合同于2016年1月11日解除；二、被告雷平、刘怀军于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告诸莺库存清单中的包221个、鞋2979双、库存护理品代销224件、DISNEY居家拖鞋19双、PINKII居家拖鞋38双、护理品50件、M眼镜代销108副，若不能退还，按包类每个140元、鞋类每双98元作价赔偿；三、反诉被告诸莺于本判决发生法律效力之日起十日内给付反诉原告雷平、刘怀军各项损失共计7万元；四、驳回原告诸莺的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告雷平、刘怀军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5140元、反诉案件受理费2565元，合计7705元，由原告诸莺负担4705元，由被告雷平、刘怀军负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。审　判　长　　宋敏捷人民陪审员　　郭家民人民陪审员　　周月平二〇一七年五月二十六日书　记　员　　沈　笑法律条文和上诉须知一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。预交上诉费收款人：连云港市中级人民法院账号：44×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行百度搜索“”