（2016）晋0525民初1207号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-10-19
案件名称
孟太平诉泽州县南村镇南马匠村村民委员会房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书
法院
泽州县人民法院
所属地区
泽州县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孟太平,泽州县南村镇南马匠村村民委员会
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十七条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十九条第一款，第一百二十条，第一百三十条
全文
山西省泽州县人民法院民 事 判 决 书(2016)晋0525民初1207号原告：孟太平，男，1968年12月10日生，汉族，泽州县南村镇人，农民。委托诉讼代理人：张会霞，女，1968年12月10日生，汉族，农民，籍贯住址同上，系原告之妻。被告：泽州县南村镇南马匠村村民委员会，住所地：泽州县南村镇南马匠村。法定代表人：王五德，该村村委会主任。委托诉讼代理人：李军红，山西省开放律师事务所律师。原告孟太平与被告泽州县南村镇南马匠村村民委员会（以下简称南马匠村委）房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年9月11日受理后，依法组成合议庭审理，于2016年3月29日作出（2015）泽民初字第1333号民事判决，判后被告南马匠村委不服，在法定期间提起上诉。晋城市中级人民法院（2016）晋05民终452号民事裁定书以违反法定程序为由发回本院重新审理。本案2016年6月30日重新登记后，另行组成合议庭于2016年11月22日公开开庭进行了审理，原告孟太平及其委托诉讼代理人张会霞，被告南马匠村委的委托诉讼代理人李军红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟太平向本院提出诉讼请求：1、请求被告将位于南马匠村村西的新建住宅楼3号楼3单元302室房屋及同号的地下室交付于原告使用；2、判令被告退还原告房款23400元，并按同期贷款利率支付从2009年5月起至被告交房时的利息损失；3、判令被告为原告办理上述房屋的房产证；4、判令被告支付原告违约金10000元；5、判令被告赔偿原告2009年5月至今房屋使用权的损失70000元。事实和理由：原、被告于2008年6月6日签订购房协议书，约定原告购买被告位于本村村西的新建住宅楼3号楼3单元302室房屋及同号的地下室，房屋建筑面积为117平方米，单价为每平方米1480元，交工时间为2008年10月底，被告交付房屋一年内为原告办理房产证。签订协议后，原告按约定向被告支付了购房款。2009年3月，其他购房户发现南马匠村周边地方同期房价比原告购买的房价低400多元，购房户便与被告协商，被告同意给本村购房户每平方米降低200元。几年过去了，被告并未按约定向原告交付房屋，也未退还多收的房款和办理房产证，给原告造成一定损失。原告多次找被告协商未果，诉至本院。被告南马匠村委辩称，一、房屋交付手续只有在房屋出售人与买受人相互配合的情况下才能完成，本案所涉房屋被告已通知原告领取房屋钥匙办理交房手续，因原告提出无理要求，不到被告处办理交房手续导致所涉房屋交付不能。房屋未交付使用的过错方为原告而不是被告。二、原告诉请被告退还购房款23400元无事实及法律依据，根据案件事实情况，被告仅应退还原告4485元房屋差价，且该款项系原告自行不领取，原告主张自2009年5月起的利息损失于法无据。三、办理房产证是村委的义务，因房屋产权证系需根据政策统一办理，在具备统一办理房产证条件且原告交纳办理房产税费的情况下，被告亦会为原告办理房产证。四、原告诉请被告支付违约金一万元及赔偿损失七万元无事实与法律依据，依法应予驳回。五、原、被告签订的房屋合同约定3号楼3单元302室房屋面积为117平方米，后房屋实测面积是129.68平方米，房屋建成后，房屋的实际编号也由302室调整为301室。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据：购房协议书2份、收款收据1支、证人王小俊的当庭证言，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告南马匠村委提供的村民住宅花名表及晋城市房地产测量中心房产测绘成果报告，欲证明原告孟太平所购房屋的房号由本村新建住宅楼3号楼3单元302室变更为301室，面积由117平方米变更为129.68平方米。原告孟太平有异议，认为房号和面积的变更未经原告同意不予认可，但原告当庭陈述除其本人外，同村的其他村民都接受了被告南马匠村委的变更事项，领取了房屋钥匙。本案原、被告在履行合同过程中，房屋的单价、面积、房号、交付时间均进行了变更，单价由1480元变更为1280元，面积由117平方米调整为129.68平方米，房号由本村新建住宅楼3号楼3单元302室变更为301室，交付时间由2008年10月变更至2009年5、6月间，针对上述变更行为双方未签订书面的协议。本院认为，在合同履行过程中发生了合同内容部分变更，该村除原告之外的村民予以接受，而原告选择性的接受对自己有利的单价减少的事实，不接受对自己不利的房屋面积增加的事实，显然不妥，原告的该异议不能成立，其应按照实际测绘的面积和双方同意变更后的房屋单价支付房款。针对交付时间的变更，从原告孟太平主张2009年5月起的利息损失可以看出，其对交房时间并无太大异议。而房号的变更系被告南马匠村委统一管理的需要，对原、被告所签订合同并不构成实质性的影响。故本院对被告提供的村民住宅花名表及晋城市房地产测量中心房产测绘成果报告予以确认。通过对以上事实和证据的分析与认定，本院查明：原告孟太平与被告南马匠村委于2008年6月6日签订了购房协议书，该协议约定：原告购买被告位于本村村西的新建住宅楼3号楼3单元302室房屋及同号的地下室，房屋建筑面积为117平方米，单价为每平方米1480元，总价款计173160元，一次性交清房款优惠3000元，交工时间为2008年10月底，被告在交付房屋一年内为原告办理房产证。同日，双方亦签订购房（地下室）协议书，约定：地下室面积16.79平方米，每平方米500元，总价8395元。房屋及地下室价款共计181555元，优惠3000元后，原告于协议签订当日交付被告购房款178555元。工程施工完毕后，因村民对房屋单价提出异议，被告经研究决定将房屋单价由每平方米1480元减少为1280元；经测绘房屋的面积实际增加，其中原告孟太平所购房屋的面积由117平方米增加为129.68平方米。因管理需要，原告所购房屋的房号由本村新建住宅楼3号楼3单元302室调整为301室。变更后原告孟太平的房屋总价为174070元，其实际交付178555元，被告南马匠村委应退还原告多余房款4485元。另查明，同村的其他村民在新建住宅楼所购房屋于2009年5、6月间实际交付，原告因持有异议，至今未领取房屋钥匙，双方协商未果，故原告诉至本院。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原、被告签订的购房协议意思表示真实，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。原告孟太平已履行了交付房款义务，被告南马匠村委应履行按约交付房屋并退还多余房款等义务。原告主张被告按银行同期贷款利率支付延迟退还房款的利息符合法律规定，本院予以支持。庭审查明，房屋的实际交付时间为2009年5、6月间，但双方均未提供证据证明房屋的准确交付时间，而合同约定的交付时间为2008年10月，故利息的支付时间应从原告请求之日并按照有利于原告的原则从2009年5月1日起算。合同履行过程中，原告认为被告未按约交房构成违约；被告称其余村民均已交房，而原告不到被告处办理交房手续导致涉诉房屋交付不能，房屋交付不能的过错在原告，被告不存在违约行为。本院认为，同村其他村民的房屋于2009年5、6月间交付后，原、被告双方均未采取书面通知、诉讼等积极的措施避免损失的进一步扩大，导致长达7年之久，本案诉争房屋未实际交付，造成了一定的经济损失，原、被告均应承担相应的责任。另原告同时主张违约金和赔偿损失，因合同中对违约金没有明确约定，本院对原告的该项主张不予支持，但对其主张的因违约造成的损失予以支持。为了维护原告的合法权益，本院酌情认定每月500元的租房损失，从2009年5月起计算至法庭辩论终结前为45000元，综合全案，原告应自行承担50%计22500元、被告应承担50%计22500元。原告请求被告按期为其办理房产证，本院认为，办理房产证涉及行政行为，并不是单纯的合同行为，审理过程中，原、被告双方均未提供证据证明诉争房屋是否具备办证条件，故对原告的该项主张本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告泽州县南村镇南马匠村村民委员会于本判决生效后三十日内将位于本村村西的新建住宅楼3号楼3单元301室房屋及同号的地下室交付于原告孟太平，并退还原告孟太平房款4855元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算自2009年5月1日起至退还该笔房款之日止）；二、被告泽州县南村镇南马匠村村民委员会于本判决生效后三十日内赔偿原告孟太平经济损失22500元；三、驳回原告孟太平的其他诉讼请求。案件受理费2868元，原告已预交，由原告孟太平承担1434元，被告南马匠村委承担1434元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 长 闫慧琴人民陪审员 崔莉莉人民陪审员 程志亮二〇一七年五月二十六日书 记 员 来甜甜