（2016）津0111民初7835号
裁判日期: 2017-05-26
公开日期: 2017-12-06
案件名称
天津市美得空间隔断制造有限公司与天津市吉祥家具有限公司、杜国勋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市西青区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津市美得空间隔断制造有限公司,天津市吉祥家具有限公司,杜国勋,马凤芝
案由
租赁合同纠纷
法律依据
全文
天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0111民初7835号原告（反诉被告）：天津市美得空间隔断制造有限公司，住所地天津市西青区张家窝工业园丰达道5号。法定代表人：薛刚，总经理。组织机构代码：75813070-6。委托诉讼代理人：陈彩静，天津益清律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津市吉祥家具有限公司，住所地天津市西青区张家窝工业园。法定代表人：杜国勋，总经理。统一社会信用代码：91120111749134860F。被告：杜国勋，男，1959年7月6日出生，汉族，住天津市南开区。被告：马凤芝，女，1960年10月19日出生，汉族，住津市南开区。上述被告之委托诉讼代理人：景珊珊、陈家绪，天津君利律师事务所律师。原告（反诉被告）天津市美得空间隔断制造有限公司诉被告（反诉原告）天津市吉祥家具有限公司、被告杜国勋、马凤芝租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人陈彩静，被告（反诉原告）天津市吉祥家具有限公司、被告杜国勋、马凤芝及其委托诉讼代理人景姗姗、陈家绪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天津市美得空间隔断制造有限公司向本院提出诉讼请求，并将诉讼请求最终确定为：1、判令被告支付原告自建房屋拆迁补偿336356.6元，自装拆迁房屋补偿826706元、搬迁运费140000元、租金损失67500元、停产停业损失177170元、电动门损失12950元、旗杆损失5000元、迟延支付利息90809.6元、律师费56000元，三被告承担连带责任，合计1712492.2元；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告天津市美得空间隔断制造有限公司自2004年租赁被告天津市吉祥家具有限公司坐落于天津市西青经济开发区张家窝工业园丰达道6号的自租土地和自存房屋，2016年3月7日，因拆迁双方签订《租赁合同终止协议》，协议约定原告承租期间自建、自装的房屋拆迁款归原告所有，被告一不得扣留属于原告的补偿款项。2016年4月28日，被告天津市吉祥家具有限公司与拆迁单位天津市宏泽园科工贸有限公司签订拆迁补偿《协议书》，补偿被告拆迁款11763330.35元，2016年7月15日，被告一自行领取上述拆迁款，事前未通知原告，事后也未向原告支付属于原告的拆迁补偿款项。被告杜国勋与马凤芝均为被告天津市吉祥家具有限公司的自然人股东，在被告天津市吉祥家具有限公司生产经营期间与股东之间存在财产混同，故原告要求三被告对原告的损失承担连带赔偿责任。被告天津市吉祥家具有限公司、杜国勋、马凤芝辩称，1、原告美得公司诉讼主体不适格，应驳回其起诉。本案涉及两份合同，一份是关于2号车间的，一份是关于3号车间的。关于2号车间，被告吉祥家具曾经在2007年4月1日与案外人天津市吉美得家具制造有限公司签订房屋租赁合同，合同到期后，并没有与其续签。原告提供的《房屋租赁合同》被告并未签订；2、《租赁合同终止协议》不能作为判决的依据。原、被告之间并无2号车间的租赁合同，原告无权获得2号车间的补偿；3、即使原告有权利主张，其主张的款项也缺乏事实和法律依据。首先，终止房屋租赁合同系基于政府拆迁的不可抗力，并非由于被告违约；其次，《租赁合同终止协议》明确约定补偿主体为政府而非被告，也约定了原告可以获得的补偿范围。被告仅同意就与天津市宏泽园科工贸有限公司签订的《协议书》中包含的补偿内容中属于原告的部分交付给原告，而不是以《租赁合同终止协议》包含的补偿内容为基础计算补偿费用；原告主张自建房屋拆迁补偿，应举证证明其所建造房屋的事实。主张自装拆迁补偿，应举证证明其所花费的装修费确系用于装修租赁的厂房，而原告提供的证据不足以证明上述事实；原告与被告签订的房屋租赁合同以约定房屋租赁合同终止时装修归被告所有，因此，原告无权就所租赁厂房的装修补偿要求返还；4、被告未向原告支付补偿款项，是因为原告未按照约定支付因装修给原告造成的赔偿款项，且未约定给付时间，原告无权要求延迟支付的利息。被告（反诉原告）天津市吉祥家具有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告各项经济损失共计1101500元；2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2007年4月1日，反诉原告与反诉被告之间签订房屋租赁合同，约定由反诉被告租赁反诉原告名下的位于天津市西青区经济开发区张家窝工业园丰达道的厂房2号车间，租赁期间为2007年4月1日至2016年3月31日止。2016年4月28日，反诉被告对其在租赁期间对上述所租赁2号厂房所造成的损失明细表进行了确认。2014年4月25日，反诉原告与反诉被告签订3号车间的租赁合同，租赁期间自2014年4月1日至2019年3月31日止。2016年3月7日双方签订《租赁合同终止协议》，2016年4月28日，反诉被告对其在租赁期间对上述所租赁3号厂房所造成的损失明细表进行确认。2号及3号厂房经反诉被告确认，两项损失共计1101500元。原告（反诉被告）天津市美得空间隔断制造有限公司辩称，1、2016年4月28日，反诉被告美得空间并未与反诉原告吉祥家具签订损失明细表；2、反诉原告法定代表人杜国勋所列问题并无实际经济损失。故不同意反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为证实其主张，原告提交了2004年3月26日签订的3号车间的租赁合同，房屋租赁期为10年，自2004年4月1日至2014年3月30日，年租金120000元；合同第8条(2)约定：甲方（被告）提供1300平米的展厅场地，甲乙双方共同出资建立展厅，使用权与管理权双方共同拥有。2007年4月1日，原、被告之间签订2号车间的《房屋租赁合同》，租期8年，自2007年4月1日至2015年3月31日，第一年租金为50000元、第二年租金为60000元、第三年租金为70000元，第四年租金为80000元。2014年4月25日，原、被告之间签订3号车间的《房屋租赁合同》，租赁期限5年，自2014年4月1日至2019年3月31日，第一年租金165000元，第二年租金175000元，第三年租金175000元，第四年租金195000元，第五年租金205000元。合同第2条约定：本合同是在原合同的基础上做增加补充并续租。合同第3条约定：乙方（原告）自主装修办公室、安装、装饰展厅的各项设施、安装电子门及其他设施，在承租期内所有权归乙方所有，若乙方不再承租，除装修以外的其他各项设施的所有权归乙方所有。2016年3月7日，原、被告之间签订《租赁合同终止协议》，协议约定：一、原2＃、3＃厂房租约未满，经甲乙双方协商，2＃、3＃厂房租期截止于2016年3月31日，甲方另付乙方共计人民币95000元租金后所有租金全部结清。租赁合同终止。二、在此协议签订之前，甲方已将所有租金全部给付了乙方。甲方不欠乙方租金或其他任何费用。三、甲方因为租用乙方生产厂房进行合法生产经营活动，在租赁期未满情况下政府要求拆迁，造成甲方生产经营不能正常进行，所造成装修损失，拆迁搬运等所有因此拆迁所造成之损失应由政府根据相对应之拆迁补偿标准补偿给甲方。四、为保证甲方有合理足够的搬迁时间，乙方同意甲方于2016年3月31日主要物料搬迁完毕，允许其他物料于2016年4月10日之前搬迁完毕。在此之前所有甲方物料还是由甲方自行管理使用，乙方不得动用甲方任何物料。五、甲方因为拆迁期间造成之生产经营损失，所有之赔偿由政府全部赔偿给甲方。六、甲方对此厂房内部的装修投入人民币100多万元，具体数额依甲方提供相应的票据。此部分的装修损失由政府必须全部赔偿给甲方。七、甲方拆除，搬迁所有产生之人工费用，将于搬迁完毕汇总后，依据汇总费用由政府赔偿给甲方。不在甲乙双方分配比例之中，全属于甲方所有。八、甲方因拆除搬迁所有之运费、装卸费用，将于全部搬迁完成后进行汇总，依据此汇总费用由政府赔偿给甲方。不在甲乙双方分配比例之中，全属于甲方所有。九、甲方自建的包括花坛、旗杆、遮阳棚等设施等（见附件）拆迁赔偿必须由政府全部赔偿给甲方。十、为了更好的证明区分甲乙双方对此厂房内设施、基础、装修、物料等进行区分，双方对其进行了一次盘点（如有漏盘情况可以在再补充）,双方就盘点物所属分别进行确认并签字，签字证明文件作为此协议之附件。如果涉及到属于甲方之物料造成之拆迁赔偿一律由政府赔偿给甲方。十一、拆迁过程中造成3个月租金损失，应全部由政府赔偿给甲方。十二、在与政府或是拆迁办进行拆迁补偿谈判等过程甲方有权参与并有权知晓所有内容细节，乙方有义务告知甲方，不得隐瞒或任何等行为而损害甲方利益。十三、补偿款必须分别汇入甲方和乙方账户或是两方同意的第三方账户，乙方不得扣留上述所有约定好属于甲方的补偿款项。十四、甲方提供相应所有实际发生的票据由乙方统一向政府索赔，双方约定上述7、8条全部赔偿给甲方之外其他所有产生的赔偿，按总额的3:7分配原则分配赔偿额，70%赔偿给甲方，30%赔偿给乙方。此协议及所有附件内容经甲乙方确认后并签字即刻生效，具有同等法律效力。此协议后附经被告天津市吉祥家具有限公司法定代表人杜国勋签字的原告所属自建、自装项目照片清单，原告自建、自装项目包括财务室、食堂及食材存放处、水房/锅炉房、食堂后院、生产车间通道及两侧（含废品库、原辅料库、样品储藏室、劳保库、包装品库、废料库、工具库、空压机室）、厂房大门、车棚、旗杆、花坛、职工宿舍1、职工宿舍2。原告主张自建房屋拆迁补偿336356.6元，系赔偿明细中的第1、10、11、12、13、14、16、17、24-26项的合计，并提供了有被告杜国勋签字的照片。被告对第13、16、24-26项的补偿不予认可，认为上述房屋系被告自建，关于被告杜国勋在照片上的签字系对厂房现状的确认，而非对权属的确认。被告对赔偿明细中1、10、11、12、14、17项没有异议，上述各项合计141024.6元。《租赁合同终止协议》第十条约定盘点的目的是为了确认原告物料的现状，也是为了保障原告物料造成的拆迁赔偿，与原告主张的自建房无关。被告同意支付原告自建房屋补偿100000元。原告主张自装拆迁补偿款826706元，其中办公室装修230560元、豪华展厅装修596146元。办公室装修的补偿是拆迁补偿表中第3项中的一部分，原告的承租范围为拆迁补偿平面图和拆迁补偿表中列明（长15.54+11.4+15.82）米×6.74米×2层=576.4平方米，其中400元的差价系装修费用，576.4平方米×400元=230560元。豪华展厅装修596146元是以票据为准主张的，装修时间在2013年-2015年期间，原告提供的票据包括安装费、工程款、材料款共计451161元，机器设备款144985元。被告主张：原告承租面积为2970平方米，拆迁补偿完全是针对厂房的补偿，并不包含装修部分，且原、被告双方在合同中约定，原告不再承租时，装修归被告所有，原告无权主张装修补偿。原告主张：租金损失3个月，2号车间95000元/年，95000元÷12个月×3=23750元、3号车间175000元/年，175000元÷12个月×3=43750元，被告认可3号车间的租金数额43750元，但不认可2号车间的租金数额，其认为合同于2015年3月31日到期后，并没有续签。双方确未在2015年4月1日至2019年3月31日的合同上签字、盖章，但原告提供了其于2016年3月7日交纳2015年度2号车间全年租金95000元给被告天津市吉祥家具有限公司的收据。原告主张电动门的损失12950元、旗杆的损失5000元，其中电动门的损失以票据为准，旗杆的损失是被告认可的数额。被告主张电动门最开始是被告购置的，原告承租后在未征得被告同意的情况下私自更换，故原告无权主张电动门的损失。对旗杆的损失5000元无异议。原告主张搬迁运费140000元，以搬迁的实际支出为准，有支出的发票为证。被告同意支付原告搬迁运费，支付的标准为：根据原告租用的面积与全部厂房的面积之比支付一部分。原告主张停产停业损失费177170元，主张的依据是根据员工的人数及工资估算出的数额。被告对原告主张的停产停业的损失均不同意赔偿，拆迁方并没有向被告支付此部分费用。原告主张延期付款的利息90809.6元，自被告2016年7月15日领取拆迁款之次日，即2016年7月16日至2016年11月15日共4个月的利息，按照银行同期贷款利率的4倍。被告不同意支付利息，因终止协议中没有约定给付原告补偿款的时间。原告主张律师费56000元，担保费6800元，应由被告承担。被告认为原告的主张没有法律依据和相关规定，故不同意给付。2016年3月7日，被告杜国勋从案外人天津市宏泽园科工贸有限公司领取了拆迁款11763330.35元的支票，2016年7月15日，被告天津市吉祥家具有限公司为天津市宏泽园科工贸有限公司出具了财务收据。2016年4月28日，被告天津市吉祥家具有限公司与天津市宏泽园科工贸有限公司签订了《协议书》，该协议书确定了拆迁补偿费为11763330.35元，拆迁时间自2016年4月28日至2016年5月20日。现涉诉房屋已拆迁完毕。2008年3月26日，原告天津市吉美得家具制造有限公司更名为天津市美得空间隔断制造有限公司。反诉原告（被告）天津市吉祥家具有限公司针对反诉请求向本院提出鉴定申请，并提交了财产损失范围的照片，申请对反诉被告(原告)在租赁期间对其财产造成的损失进行鉴定，本院向司法鉴定办公室递交了申请并提供了反诉原告提交的证据，办公室经联系，名册中没有机构可以对原告的委托事项进行评估鉴定。本院认为，原告与被告天津市吉祥家具有限公司签订的坐落于天津市西青经济开发区张家窝工业园丰达道6号厂房的2号车间、3号车间的《房屋租赁合同》及2016年3月7日签订的《租赁合同终止协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。原、被告双方应按照合同的约定全面履行各自义务。原告主张自建房屋拆迁补偿336356.6元，系赔偿明细中的第1、10、11、12、13、14、16、17、24-26项的合计，被告仅同意支付100000元，对赔偿明细中的13、16、24-26项系原告所有的主张不认可。根据原告提供的有被告杜国勋签字的照片以及《租赁合同终止协议》第九条、第十条的约定，不能完全确认照片中的房屋全部为原告自建，也包括被告的房屋，故原告要求被告给付自建房屋拆迁款336356.6元的诉讼请求，本院应予部分支持，即对被告没有异议的款项141024.6元应予支持，对余款195332元应支持其70%为宜，即136732.4元（195332元×70%）。原告主张自装拆迁补偿款826706元，其中办公室装修230560元。原告主张的办公室装修补偿是原告按照其承租范围内拆迁补偿平面图和拆迁补偿表中列明的数据，计算得出，赔偿明细表中，除该二层楼的单价为1200元外，其余补偿均为600元或800元，存在400元的差价，原告主张该400元差价系对装修费用的补偿，原告就其主张未提供充分的证据证实，在拆迁补偿表中并没有明确该400元差价系对装修的补偿，故原告主张230560元承租房屋装修补偿款的诉讼请求，本院不予支持。原告主张15号豪华展厅装修596146元，原告提供的票据显示，装修时间在2013年-2015年期间，原告提供的票据包括安装费、工程款、材料款共计433461元，该部分费用，原告已实际支出，但应扣除一部分折旧费，故该部分补偿应以原告实际支出的数额433461元的70%为限，即303422.7元。原告主张的机器设备款144985元，但拆迁行为并没有给原告的机器设备造成损害，原告仍然可以占有，使用该部分设备，且原告亦未提供证据证实拆迁单位支付了该部分费用，故原告要求被告支付机器设备款144985元的诉讼请求，本院不予支持。被告主张拆迁补偿完全是针对厂房的补偿，并不包含装修部分，且按照合同约定，原告不再承租时，装修归被告所有的主张，不符合合同约定和法律规定，本院不予采信。《租赁合同终止协议》第十一条明确约定，拆迁过程中造成3个月租金损失，应全部由政府赔偿给甲方(原告)，且原告并不欠被告租金，故原告主张3个月租金损失67500元的诉讼请求，本院应予支持。因涉诉厂房拆迁时，拆除的电动门属原告所有，即使被告以前存在电动门，但拆迁时早已拆除，拆迁单位应是对现有物品的补偿，故电动门的损失应补偿给原告而非被告，但拆迁补偿明细中没有列明电动门的损失为12950元，原告已经使用了一段时间，故电动门的损失应以12950元的70%为限，即9065元；关于旗杆的损失5000元，原、被告已达成一致意见，故原告主张旗杆的损失5000元的诉讼请求，本院应予支持。原告主张搬迁运费140000元并提供了票据，按照《租赁合同终止协议》第三条之约定，原告的该项请求，本院应予支持。被告关于按照原告租用的面积与全部厂房的面积之比支付一部分搬迁费用的抗辩，不具备合理性和合法性，本院不予采信。因原、被告双方在《租赁合同终止协议》中并没有约定拆迁款向原告的支付期限，故原告主张延期付款的利息90809.6元的诉讼请求，本院不予支持。原告主张停产停业损失费177170元，被告对原告主张的停产停业损失不同意赔偿，且原告亦未提供证据证实其停业损失的存在，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告主张律师费56000元，担保费6800元，被告不同意支付，且原告的该项请求，无合同约定和法律规定，故本院不予支持。反诉原告（被告）天津市吉祥家具有限公司要求反诉被告（原告）天津市美得空间隔断制造有限公司赔偿损失1101500元的诉讼请求，因反诉原告未提供充分的证据证实其损失的客观存在，故反诉原告（被告）天津市吉祥家具有限公司的反诉请求，本院不予支持。因《租赁合同终止协议》的签订主体系原告和被告天津市吉祥家具有限公司，被告杜国勋作为被告天津市吉祥家具有限公司的法定代表人领取了涉诉拆迁款、且该拆迁款存入了被告杜国勋的个人账户，故被告天津市吉祥家具有限公司与被告杜国勋应共同向原告支付应支付的拆迁补偿款。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）天津市吉祥家具有限公司与被告杜国勋于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告（反诉被告）天津市美得空间隔断制造有限公司自建房屋拆迁补偿款277757元、装修补偿款303422.7元、租金损失67500元、电动门损失9065元、旗杆损失5000元、搬迁运费140000元，共计802744.7元；二、驳回原告（反诉被告）天津市美得空间隔断制造有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告））天津市吉祥家具有限公司的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20212元，由本诉原告天津市美得空间隔断制造有限公司负担8385元，由本诉被告天津市吉祥家具有限公司负担11827元；反诉案件受理费14714元，保全费5000元，合计19714元，全部由反诉原告（被告）天津市吉祥家具有限公司负担（应于本判决发生法律效力之日起五日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 石美平人民陪审员 王恩平人民陪审员 王忠英二〇一七年五月二十六日书 记 员 赵美丽附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2.《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来源：百度“”